上海邦信阳中建中汇律师事务所 秦蕊律师 袁晓波律师

（接前文）

规则三：责任限制条款不是无效格式条款，但可申请撤销

开发商为最大化规避自身风险，往往会在预售合同的补充条款中约定交房责任承担的除外情形，比如双方约定因供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误，以及其他难以预计的客观情况造成逾期交房的，开发商均可以顺延交房日期。但此类责任限制条款是否为无效的格式条款？

上海市第一中级人民法院在(2014)沪一中民二(民)终字第2561号案中认为，“系争责任限制条款属于被上诉人某公司事先拟定，并在房屋销售中重复使用的条款，属于格式条款的范畴。系争责任限制条款使用了小号字体，而且根据当事人陈述的签约过程分析，某公司并未采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。系争责任限制条款虽然以列举免责事项的方式限制了逾期交房违约责任的范围，但并未绝对免除某公司的违约责任。根据上述法律规定，系争责任限制条款属于可撤销的格式条款，而非绝对无效之格式条款，因张某、张某某在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款，故该条款仍属有效。张某、张某某主张系争责任限制条款无效，无法律依据，法院不予采纳；某公司主张系争责任限制条款有效，法院予以采纳”。

在该案例中，一中院即认为，“责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定，根据诚实信用原则，在签约时，经营者除了需要对条款内容进行重点提示，还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知，以保护相对人的信赖利益”；若责任限制条款违反了提示和说明之义务，导致买受人没有注意到免除或限制开发商逾期交房违约责任，买受人可根据上述合同法司法解释二第九条的规定，申请撤销此类格式条款。但在此类格式条款被生效判决撤销之前，此类格式条款仍然有效，开发商可顺延交房，也无需承担违约责任。

有鉴于此，笔者建议开发商在预售合同版本中若有此类责任限制的格式条款，在形式上应对此类条款进行重点标记，以区别与其他的补充条款；在签约前应详尽告知购房人此类条款列举的责任限制情形以及相关法律后果，也可对相关告知情况进行证据固定，如有必要，可让购房人在此类条款空白处签字，牺牲签约效率来换取实质公正，同时规避日后的交房法律风险。

规则四：无法贷款则由买受人自行补足的条款不构成格式条款

在商品房预售合同中，若买受人选择付款方式为按揭贷款的，双方一般都会在补充条款中约定，在买受人的贷款申请未获银行批准，或者银行批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足以支付按揭房款的，则买受人有义务以其自有资金补足。那这类条款是否构成格式条款？

    上海市第一中级人民法院在(2014)沪一中民二(民)终字第2561号案中认为：“鉴于我国合同法规定的格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而上诉人所指的合同条款（关于上诉人无法贷款则由上诉人自行补足的条款）系双方针对上诉人付款数额、期限、方式等经协商所达成的约定内容，不符合格式条款规定，故不属于格式条款”。

在商品房预售合同中，全额一次性支付、分期支付、按揭贷款支付等，均只是双方约定的不同的支付方式，但作为买受人，其基本合同义务是支付购房款，故即使在按揭贷款未获申请或贷款金额不足的情况下，买受人以其自有资金补足是其应有之义。房屋价款的金额和支付方式涉及到双方当事人的重大权利义务，双方在签订合同时势必会涉及到，故此类条款约定应理解为是双方充分协商一致的结果，而不属于格式条款。

规则五：“买受人未付清购房价款及承担合同约定的违约责任前，出卖人有权拒绝交房”的约定是否构成无效格式条款有争议

在某些商品房预售合同文本中，在补充条款中约定，在购房人未付清合同项下的全部房价款、逾期付款违约金等款项，开发商有权拒绝交房，且不承担延期交房的违约责任。假设此类条款构成格式条款，那是否无效？

此类格式条款的效力不能一概而论，应作区分。如果约定的是购房人未付清合同项下的全部购房款则开发商有权拒绝交房，此类约定无可厚非；基本上所有的预售合同都会约定先付款再交房，在购房人未付清全部购房款时，根据《合同法》第67条的规定，开发商享有法定的先履行抗辩权，此类约定只是将法定的先履行抗辩权进行重申。

但是，如果合同约定的是购房人未付清逾期付款违约金等款项的情况下，开发商有权拒绝交房，此类格式条款是否有效？

上海市第二中级人民法院在(2016)沪02民终1243号案中认同一审法院的裁判理由，认为：“系争房屋预售合同中关于某公司在黄某未付清房款或违约金之前可随时解除合同以及未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务等条款在免除已方责任的同时加重对方义务，亦未明确提醒购房人注意，应归属无效。其次，根据权利义务相对等原则，黄某已全额履行交付购房款的义务，故某公司理应交付系争房屋”，在该案中，二中院对此类格式条款的效力持否定说。

但实务中对该问题也有不同的观点。上海市第一中级人民法院在（2015）沪一中民二（民）终字第1964号案中认为：“该条款约定若上诉人逾期支付房价款，上诉人在支付全部逾期房价款及承担合同约定的违约责任前，被上诉人应负的交房等义务履行期限顺延，上述内容不存在免除被上诉人的责任、加重上诉人的责任、排除上诉人主要权利的情形，故该条款合法有效，双方均应恪守履行”，即一中院对此问题持肯定说，认为此类格式条款有效。上海市第二中级人民法院在（2012）沪二中民二（民）终字第262号案中也只认为此类条款虽构成格式条款，但并不属于格式条款无效情形，属于可申请撤销情形。

有鉴于此，为避免日后产生争议和诉讼风险，笔者建议开发商即使预售合同中已经约定了此类格式条款，一是在签约时需对此类条款进行重点提示，二是即使购房人确实存在虽逾期支付购房款但已全部支付完毕的情况下，仍应先履行交房的主要合同义务，逾期付款违约金可另行主张；否则届时购房人仍可能以此类条款为无效格式条款、开发商逾期交房为由反诉主张逾期交房违约金，这对开发商而言得不偿失。