上海邦信阳中建中汇律师事务所 秦蕊律师 袁晓波律师
格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在现行《合同法》的框架内，格式条款的效力可分为有效、无效和可撤销。其中无效的情形包括格式条款具有《合同法》第五十二条规定的法定无效的内容，具有第五十三条规定的造成对方人身伤害和因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，以及具有提供格式条款一方当事人违反合理的提醒注意免除或者限制其责任、且具有合同法第40条规定的其中之一情形。而格式条款可撤销的规定，则出自最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条的规定，即提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可申请撤销该格式条款。
在商品房预售合同纠纷中，买受人经常主张开发商所提供的商品房预售合同为制式合同，涉及到双方权利义务关系的某些合同条款为无效格式条款，故不能适用。那买受人一般主张的“格式条款”典型情况有哪些，司法实务中“格式条款”的效力如何认定？笔者以上海市第一中级人民法院、第二中级人民法院的部分二审判例为例，结合过往相关此类的办案经验，试对商品房预售合同中的较为典型的“格式条款”效力的认定规则进行分析。
规则一：要求买受人增加或者减少公摊面积的补差款的约定不构成无效格式条款
示范文本《上海市商品房预售合同》之《特别告示一》第五条载明：“房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：商品房暂测面积与交付实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理”。《上海市房地产转让办法》第四十四条规定“因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积和具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。
因此实践中，就会有部分买受人认为，《特别告知一》是约定在预售合同中，就应当作为合同的组成部分，对双方均具有约束力。既然《特别告知一》已经约定根据《上海市房地产转让办法》第四十四条规定，暂测的和实测的公用分摊建筑面积不一致造成建筑面积增减时，合同总价不变；故该约定对双方有约束力，在交付房屋时若实测公摊面积大于暂测公摊面积时，买受人有权拒绝支付面积补差款。而即使双方在补充条款中再约定公摊面积要进行补差的，也因违反前述法律规定构成无效格式条款。实践中，持这种观点的买受人不再少数，甚至也出现过部分支持该观点的案例。
上海市第一中级人民法院在（2019）沪01民终13365号案中认为：“上诉人抗辩该补充条款的约定系被上诉人事先拟定且无法更改，排除了其合法权利，属于无效的格式条款。但本院认为，补充条款独立于预售合同正文，其在形式上足以引起合同当事人的注意，其内容也并未违反建设部的相关规章及最高院司法解释的相关规定。并且，房屋实测面积的大小系以权威测绘机构出具的报告为准，并非由被上诉人所决定，双方在签订预售合同时也无法预测暂测面积与实测面积的误差比，故争议条款即使为格式条款，也并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任，排除对方主要权利的情形。该补充条款合法有效，对双方当事人均产生拘束力”。
该案例即认为公摊面积进行价格补差的条款约定在补充条款中，形式上足以引起合同当事人的注意，已经尽到了提醒的注意义务，且补差条款并未违反建设部《商品房销售管理办法》第二十条的规定，也是符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。故买受人以公摊面积补差的补充条款构成无效格式条款为由，继而援引《上海市房地产转让办法》第四十四条主张不支付面积补差款，理由不成立。
规则二：“买受人给予出卖人交房宽限期并免除出卖人在此期间的违约责任”的约定不构成无效格式条款，但可申请撤销
预售合同中均会约定交房日期，部分开发商的合同版本中，会在补充条款中约定“交房宽限期”，即在约定的交房日期届满后，买受人另给予开发商一定的宽限期或者容忍期，只要在该宽限期内交房的，开发商就不构成逾期交房，自然也不需要承担逾期交房的违约责任。那此类宽限期条款是否有效？
上海市第一中级人民法院在（2019）沪01民终15109号案中认为：“‘补充条款一’第十二条项下的这些条款主要约定的是上诉人同意给予被上诉人8个月宽限期交房并免除被上诉人在此期间的违约责任承担，因双方约定的是部分免除被上诉人应承担的违约责任，并非全部免除、排除上诉人的主要权利，上诉人也无证据证明该项条款约定实际造成双方合同权利义务的严重不对等，故该项条款也非绝对无效之格式条款。据此，上诉人上诉要求认定该项条款无效，本院亦不予支持”。
笔者认为，一中院认为此类条款并非无效的理由主要在于，买卖双方本可以直接约定宽限期届满后的截止日作为合同约定的交房日期，开发商出于商业考虑将约定的交房日期提前、同时为规避履约风险另行约定交房宽限期；但只要开发商已经尽到了提醒和注意义务，则购房人对最晚交房日期是有一定的心理预期的。且虽然开发商可以在宽限期届满前交房不需要承担违约责任，但交房的主要合同义务以及宽限期届满后的逾期交房违约责任并未豁免，购房人的主要权利并未被排除，故此类合同条款并不构成无效的格式条款。
