上海邦信阳中建中汇律师事务所 秦蕊律师 袁晓波律师
（接前文）
规则六：“因购房业主原因逾期收房，视为已收房”的条款构成无效格式条款
在某些开发商的预售合同中约定，如果因购房业主原因导致逾期办理房屋交付手续，或造成房屋未能按期交付的，视为开发商在《入伙通知书》送达之日起的第N日已经将该房屋交付给业主。那此类条款是否构成无效的格式条款？
上海市第二中级人民法院在（2016）沪02民终7159号案中认为，其认同一审法院的观点，即“甲公司表示：双方合同约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，……，视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，故应认定房屋已于2012年11月17日交付杨某。但该条款免除甲公司责任、排除杨某的主要权利，甲公司亦未采取合理的方式提请杨某注意该条款，应认定为无效”。
笔者认为，二中院如此认定，主要在于视为交付房屋的条款免除了开发商的责任、排除购房业主的主要权利，故视为已交房的条款无效。实践中此类条款较为常见，而且也经常会遇到，比如因购房业主变更了合同约定的收件地址无法收到交房通知书，或者因其自身原因未来收房，那根据如上案例，虽然视为已交房的条款无效，但双方约定的交房日期届满后的逾期收房的责任应由购房业主自己承担，比如购房业主就不能再主张逾期交房违约金，除非开发商所交付的房屋本身不具备合同约定或者法律规定的交房条件，购房者拒绝收房。
规则七：“宣传资料、样板房不作为交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力”的约定是否构成无效格式条款？
上海市第二中级人民法院在（2014）沪二中民二（民）终字第577号案中认为：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。本案中，甲公司在其发布的宣传资料上，以图示的方式对某小区房屋拥有“挑高5米美式旋转电梯厅、独特的美式大堂设计、换步旋楼”等进行了说明，上述说明具体、明确，对合同的签订和房价确有重大影响，虽未载入合同，但该宣传资料应当视为合同内容。故合同“补充条款一”第十六条的内容有免除作为格式条款提供方甲公司的责任、排除合同相对方肖某的主要权利之嫌，应为无效”。
在该案中，双方的预售合同《补充条款一》第十六条中约定，“甲方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力；甲方特别提示乙方：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束……”，虽然在合同中明确排除了宣传资料、样板房不作为交房标准，也不构成合同的内容，但最高院商品房买卖合同司法解释第三条已规定，房屋的宣传资料的内容具体明确、对买卖合同订立有重大影响的，构成要约，也构成合同内容；故预售合同中诸如《补充条款一》第十六条的条款约定，因违反《合同法》第五十二条第（五）项的规定，同时免除开发商责任、排除肖某的主要权利而无效。
此案例也提醒开发商，宣传资料和样板房虽有“非交付标准”的说明，但仍需考虑规划红线内的房屋和相关设施的允诺和说明是否具体明确，是否会对当事人订立合同有重大影响，尽量保证交付的房屋和设施与当时宣传或者允诺的相一致。此外，为避免类似的情况发生，需与购房业主另行签订补充协议或者备忘录，在经充分解释、协商后，阐明相关具体的允诺和说明不构成合同内容，以避免构成格式条款，甚至成为无效的格式条款。
【后记】
笔者梳理的上述五条规则仅是商品房预售合同纠纷中，在上海地区较为常见和典型的格式条款效力的认定规则。当然，实务中涉及买卖双方权利义务关系的“格式条款”名目众多，内容也纷繁复杂，故无法对此穷尽并一一予以分析。
另外，值得注意的是，在2021年1月1日开始施行的《民法典》对格式条款的效力认定的规定有一些新的变化，这些变化和新的规则也应予以足够的重视。
首先是，《民法典》第四百九十六条取消了合同法司法解释（二）第九条关于格式条款可撤销的规定，认为若提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解免除或者减轻其责任等有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同内容。但同时衍生出来的另一个问题是，主张撤销合同或者格式条款的，具有一年的除斥期间，但主张不成为合同内容，是否也具有相应的除斥期间？
其次是，原《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，格式条款无效。《民法典》第四百九十七条将该无效情形拆分并修改为两种情形，“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”、“提供格式条款一方排除对方主要权利”，无效情形的界定相较而言更为科学。
