房屋买卖合同纠纷卖方违约赔偿高额违约金

律师观点分析

一、案情及办理情况

赵某因购房需要，向郑某买房屋一套，由某中介公司居间介绍并收取中介费用。中介公司组织双方签订合同后，买方赵某向卖方郑某支付10万元定金及40万元购房款，合同约定双方于2017年5月31日前办理过户手续并支付剩余购房款116万元。2017年5月31日当天赵某去不动产登记中心办理过户手续，但卖方没有出现，最终，双方走上法律程序。本律师作为买方赵某代理人接受赵某委托，对买方提供的房屋买卖合同及银行流水等证据进行分析后，确定了诉讼方案，首先，面对重庆房价现象级增长，在卖方房屋已经解押的情况下，为了诉讼能够执行或者有利于过户，先采取诉讼保全措施，防止卖方一房二卖或多卖；其次，起诉卖方和中介方，要求继续卖方继续履行合同；最后，开庭前因与委托人和法院多次沟通，建议委托人变更诉讼求，追加被告郑某丈夫作为被告，要求两被告赔偿原告违约金35.2万元，委托人接受本律师建议，选择了违约金而不是房屋。

一审法院开庭时，被告方答辩是原告方违约，按照房屋买卖习惯应该是先付款在协助过户，被告方不承担违约责任；本律师就其答辩在法庭辩论时，反驳了对方的观点，合同明确约定在过户当日支付原告支付被告剩余房款，而在约定的当日，我方委托人和中介方都到了某某区不动产登记中心准备与被告办理过户手续，但被告方打电话不接，发短信不回，明显系被告方违约，按照合同约定被告方应该承担违约责任；并且加上被告方郑某丈夫袁某自愿承诺在退还我方委托人购房款40万元，系其真实意思表示，故，应该判决两被告共同返还原告购房款40万元。一审开庭完毕后，法院基本上全部采纳了本律师的代理意见，判决：一、被告一郑某返还原告定金10万元；二、两被告向原告返还购房款40万元；三、被告郑某向原告赔偿违约金35.2万元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审判决后，被告方不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院给予维持。本案审判程序结束，案件进入执行程序，因现阶段法院执行力度较大，对被执行人惩罚较严格，被执行人回复法院承办人将所有执行案款全部支付给我方委托人，本案彻底结案。

二、律师点评

1、采取诉前保全措施为本案亮点之一。在2017年5月份正是重庆房价上涨的疯狂时期，本案在2017年4月份签订的合同，房屋总价为176万元，但到2017年5月底时，该房屋已经可以卖到210万元左右。并且在买方支付了50万元购房款后，房屋已经解除银行抵押，这时卖方在利益的驱动下完全可能一房二卖或多卖，若不及时采取保全措施，被告完全可能将房屋出售，到时无论原告选择要房屋或者要对方赔偿违约金，权利都得不到保障,而本案在做诉前保全措施时，也特别及时，诉前保全立案后很快就去采取了查封措施，并且在保全中心承办人口中得知，在其办理保全措施时，被告正准备出售房屋，可想而知若未采取保全措施，委托人的权利何以维护；

2、我方委托人在综合因素的考虑下，选择要求被告方支付违约金35.2万元，并且追加了被告的丈夫为本案被告，并且在判决中，被告的丈夫也对购房款40万元承担了返还责任，其也是突破了合同的相对性，多增加了一位被告来承担责任，也本案亮点之一；

3、本案二审维持后，本案申请了强制执行，差不多一个月时间完成了对房屋评估机构的选定、并冻结了被告银行卡12张金额达18万多元，后因被告选择支付所有执行案款，委托人这边也申请解除对被告所有的查封、扣押和冻结措施，并且也向法院申请解除被告失信人员名单及限制高消费措施，最后案件彻底结案。

三、建议

     1、本案为房屋买卖合同纠纷，在房屋市场较好时，很容易出现卖方违约的情况，再出现类似的情况时，买方要做好收集证据的准备，要及时咨询专业律师采取积极的对应措施；

2、买卖双方在对合同的履行过程中，如产生争议可以双方可以先行协商，若协商达成一致意见，应该签订书面补充协议；

3、若买卖双方出现争议，协商不成，卖方出现违约时，买方应该及时委托专业律师采取法律措施，以维护自身合法权益，卖方也应该具有契约精神，积极履行合同，不然会带来法律风险和承担不必要的损失。