段某某、邓某某租赁合同纠纷

律师观点分析

四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：段某某，男，1970年4月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

委托诉讼代理人：孙桃梅（特别授权），四川同善律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒲爱华，四川锐思邦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邓某某，女，1975年12月1日出生，汉族，住四川省南部县。

委托诉讼代理人：李荣洪（特别授权），四川贵博律师事务所律师。

上诉人段某某因与被上诉人邓某某租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人段某某的委托诉讼代理人孙桃梅、蒲爱华，被上诉人邓某某及其委托诉讼代理人李荣洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

段某某上诉请求：ｌ．撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．被上诉人不是适格的诉讼主体，不是合法的出租人，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》无效。被上诉人的经营范围是砂石销售，租赁业务不是其经营范围。2015年6月9日，被上诉人已申请注销了个体工商户登记，从注销之日起，被上诉人不是合法的出租人，双方签订的《租赁协议》无效，被上诉人不应享有收取租金的权利。2．被上诉人长年占用上诉人的机器设备并擅自转租，剥夺了上诉人的优先承租权，存在违约行为。2017年10月14日，被上诉人擅自将场地租与案外人李某，双方签有《租赁合同》，并约定了租期和租金，剥夺了上诉人的优先承租权。3．一审法院认为上诉人未按合同约定租满5年给被上诉人造成了租金损失，认定错误。被上诉人擅自转租，不存在租金损失。一审法院在被上诉人未举证证实案外人李某未从事生产经营、未收到李某款项的情况下，片面认定被上诉人存在租金损失。进一步讲，涉案场地在上诉人租赁期内遭到了被上诉人的转租，转租期内有无收取案外人李某的租金实际上与上诉人没有关联性。4．《租赁协议》的内容显失公平，被上诉人擅自转租，上诉人未实际占用、使用租赁场地，上诉人未享受到租赁的权利便不应承担支付租金的义务。5．上诉人已支付了保证金和租金，事实上没有拖欠租金的行为。

二审中，段某某变更其部分上诉事实与理由为：双方已于2017年2月达成口头协议解除双方签订的《租赁合同》并对剩余租金进行了结算，剩余的租金已经用设备抵偿了。

邓某某辩称：1．上诉人的上诉请求及事实理由均不成立。2．一审法院认定的事实清楚，证据充分，程序正当，适用法律正确，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。

邓某某向一审法院起诉请求：1．判令段某某向邓某某支付租金850,000元及逾期利息，并承担违约责任；2．本案所涉的各项费用由段某某承担。

一审法院认定事实：南部县盘龙镇聚源碎石场是经南部县工商行政管理部门依法核准登记的个体工商户，经营范围是沙石销售，邓某某系该碎石场的个体经营者，2015年6月9日，邓某某已申请注销了个体工商户登记。2013年7月12日，南部县盘龙镇聚源碎石场（甲方）与段某某（乙方）签订《聚源碎石场租赁协议》，双方协议约定：一、租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月31日止。二、租金为每年600000元，若租期不足五年，乙方必须向甲方交足五年租金，即3000000元。三、付款方式：第一年分两次付清，即2013年8月1日前先付300000元，2014年1月1日前再付300000元。自第二年起，按季度付款，每季度支付150000元，均在每季度前支付。四、甲方将该碎石场的所有设备、场地、公棚、电力设施和晋工50型装载机交于乙方使用。五、在2017年8月1日前乙方向甲方缴纳保证金200000元，待租赁期满后，乙方保证机械设备能正常生产、使用，甲方将返还保证金200000元。……十、违约责任：该合同属双方的真实意思表示，自双方签字时发生法律效力，望共同遵照执行。若一方违约，应承担总租金20%的违约责任。协议签订后，段某某支付租金至2017年2月，共支付2150000元。2017年3月段某某以经营成本高为由搬离邓某某场地，不再租赁。2017年10月14日，邓某某（甲方）与案外人李某（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于盘龙镇回龙寺（易家新桥湾村）砂石厂地和设备租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为两年，从2017年10月14日至2019年10月14日止。合同到期后乙方享有优先续租权。三、租金以销售提成的方式每吨壹元为准。四、如中途有人购买砂石厂，甲乙双方共同携手出售。2018年9月8日，邓某某（甲方）与案外人李某（乙方）签订《转让协议》，协议约定：甲方将位于聚源碎石加工厂以现金的形式转让给乙方经营。转让后的所有债权债务于甲方签字后无关（其中甲方与段某某原租赁债权与乙方无关）。甲方转让给乙方加工场以及租用的土地全部费用柒拾伍万元整。余款伍万元到账后，给予电力过户。转让后甲方不得以任何理由阻挠乙方正常经营。邓某某与案外人李某签订合同后，案外人李某未从事生产经营，邓某某未收到案外人李某的款项。后邓某某要求段某某支付租金850000元未果，遂诉。

一审法院认为，邓某某、段某某签订的《聚源碎石场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。按照合同约定租期应截止2018年7月31日止，段某某于2017年3月自行搬离邓某某租赁场所后，邓某某与案外人李某签订了租赁合同，邓某某、段某某之间的租赁合同事实上已经解除。段某某未按照合同约定租满5年期限，给邓某某造成租金损失，按照合同约定应承担违约损失赔偿责任，扣除段某某支付的租金2150000元，段某某应承担赔偿邓某某租金损失为850000元，一审法院予以确认。对邓某某主张合同违约金按总租金的20%计算，因已计算违约赔偿损失，不能再计算违约金，故对邓某某主张计算合同违约金的请求，不予支持。段某某辩称邓某某主体不适格问题，邓某某已于2015年6月向工商部门申请注销该字号，现邓某某主张权利，符合法律规定，予以支持。段某某辩称本案已过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案可适用三年诉讼时效的规定，自2017年3月起计算诉讼时效至邓某某起诉，并未超过诉讼时效。段某某称合同解除后双方已就租金问题达成协议，以段某某余留的机器设备抵扣租金，但未提供证据予以证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、段某某在判决发生法律效力后十日内赔偿邓某某租金损失850000元；二、驳回邓某某的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由段某某负担。

本院二审查明：2018年4月4日，邓某某向案外人李某出具《收条》，载明：“今收到李某租金120000元（壹拾贰万元整）邓某某2018.4.4”。邓某某同意在诉讼请求中扣减该120000元。

本院二审查明的其他事实与一审查明的其他事实基本一致。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕段某某的上诉请求进行审理。

本案中，南部县盘龙镇聚源碎石场与段某某签订的《聚源碎石场租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照协议内容履行义务、主张权利。现南部县盘龙镇聚源碎石场的经营者邓某某已申请注销了个体工商户登记，故邓某某有权以自己名义起诉主张权利。

虽然段某某实际经营案涉碎石场的时间不足五年，但是根据南部县盘龙镇聚源碎石场与段某某签订的《聚源碎石场租赁协议》中“二、租金为每年600000元，若租期不足五年，乙方必须向甲方交足五年租金，即3000000元。”的约定，段某某仍应向邓某某交足五年租金。段某某撤离该碎石场后，邓某某将该碎石场出租给了案外人李某，并收取了李某120000元的租金，现邓某某同意在本案中扣减该120000元，本院予以确认。段某某主张除该120000元外，邓某某还收取了李某2017年的租金100000元，但是邓某某不予认可，而段某某提供的名为《南部县新桥湾砂石厂》的账单又仅系该砂石厂的内部记账单，既无邓某某的签字确认，又无其他证据佐证，故对段某某的该主张，本院不予采信。

段某某上诉主张双方当事人已于2017年2月达成口头协议解除了双方签订的《租赁合同》，并对剩余租金进行了结算，剩余的租金已经用设备抵偿了。对此，本院认为，一方面，段某某提供的证人刘某的证言仅能证实刘某与邓某某商谈过二手生产线买卖事宜，且据刘某所述，其对整条生产线的估价仅50万元，而据双方当事人所述，段某某又仅是对邓某某提供的原生产线上的部分设备进行了更新，故相关设备的出售估价与850000元剩余租金差距较大。另一方面，段某某提供的其委托诉讼代理人对证人李某所作的《调查笔录》缺乏其他证据佐证，李某又原系段某某的雇员，故对该《调查笔录》，本院不予采信。

综上所述，根据当事人在二审中提供的新证据，原判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初2724号民事判决；

二、段某某于本判决发生法律效力后十日内向邓某某支付租金730,000元；

三、驳回邓某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6,400元，由邓某某负担1,350元、段某某负担5,050元。

二审案件受理费12,300元，由邓某某负担2,700元、段某某负担9,600元。

本判决为终审判决。

审判长　程　鹰

审判员　唐晓兰

审判员　苟　豪

二〇二〇年五月十八日

书记员　王海川