商品房销售合同纠纷——莱阳XX案例

律师观点分析

上诉人（原审被告）：莱阳市A置业有限公司

被上诉人（原审原告）：李X，住山东省莱阳市。

本律师为被上诉人李X的委托诉讼代理人，山东XX律师。

上诉人莱阳市A置业有限公司（以下简称XX公司）上诉请求：

1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；

2.判令被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。

事实和理由：

一审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销并依法改判或将本案发回重审。

具体理由如下：

首先，被上诉人一审中未能提供有效的证据证实自己的诉讼请求。被上诉人在庭审中提供的收款收据的原件，不能证实已经实际支付了涉案房屋的房款，即被上诉人缴纳房款至上诉人监管账户的义务并没有履行，上诉人依法不能为其办理网签以及协助过户手续，否则，被上诉人属于不当得利，损害了上诉人合法的经济利益。一审判决认定上诉人出具了收款收据，按照交易习惯就是履行了缴纳房款的义务，属于认定事实严重错误。如同民间借贷纠纷，若只有借条或借据或借款合同，但没有相关的银行交易流水，很难确定借贷法律关系的成立。既然如此，一审判决为何仅凭收款收据，就认定被上诉人已经履行了合同义务呢？凭什么认定已经缴纳了全部的购房款和维修基金呢？本案中涉及到的收款收据，仅仅是上诉人通知被上诉人所购房屋以及需要缴纳房款的数额，起到告知被上诉人缴纳房款的作用，并不代表已经将缴纳房款的义务履行完毕。

其次，一审判决断章X义，致使认定事实严重错误。上诉人与烟台市海兴建设工程有限公司签订的《补充协议》第5项第5条也约定“乙方销售房屋的一切手续由甲乙双方共同办理，乙方不得擅自收取房款，须由甲方统一收取，若乙方违约，应承担其收取房款双倍的赔偿责任”，作为购买抵账房的被上诉人无论是根据与烟台市海兴建设工程有限公司的约定还是遵守国家的税收法律法规，都必须将房款打入上诉人的监管账户，否则，上诉人有权拒绝为其办理任何手续。一审判决在一定程度上有损国家和社会公共利益。综上，一审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误，应予依法改判或将本案发回重审。

被上诉人李X答辩称，一审法院认定事实清楚，被上诉人提供证据确实充分，一审判决合法公正，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

李X向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理莱阳市房屋的网签备案登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实：被告XX公司欠案外人张XX的工程款，将其位于莱阳市房屋顶账给张XX，后张XX又将该房屋顶账转让给案外人王XX。2019年，原告李X与朋友王XX对账结算，王XX又将该顶账房屋转让给原告李X。2019年4月25日，双方到被告XX公司处办理涉案房屋买卖的相关手续，被告XX公司为原告李X出具了涉案全部房款的收款收据、维修基金收据及地下车位收据，但未签订房屋买卖合同。被告XX公司至今也未协助原告李X办理涉案房屋的网签备案登记手续。

另查明，涉案房屋未交付给原告李X，涉案房屋附属设施包含地下10号车位。

由于原、被告意见分歧较大，致使本案调解不能。

上述事实，有原、被告的庭审陈述，收款收据、维修基金收据、房屋顶账协议、建设工程施工合同补充协议等等在案为凭，并经当庭质证，足以认定。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告李X通过第三人王XX向被告XX公司购买涉案顶账房屋，被告XX公司也向原告李X出具了涉案房屋的收款收据，应当履行协助办理涉案房屋的网签备案登记手续的义务。涉案房屋属于顶账房，被告XX公司既然向原告李X出具了盖有莱阳市XX公司财务专用章的收款收据，按照交易习惯足以证实原告李X缴纳了全部的购房款及维修基金，故被告XX公司主张原告没有履行付款义务，并声称顶账房屋的房款未缴纳至被告的监管账户，属于被告XX公司内部财务管理问题，与原告李X没有关系。故对被告XX公司的抗辩理由，法院不予采信。原、被告虽未签订书面的购房合同，但是原告已履行了交付购房款的主要义务且被告XX公司已经接受，故原、被告之间的购房合同已经实际成立并履行。被告XX公司的施工合同及补充协议，没有约定购房款应打到监管账户中。现原告李X要求被告XX公司协助办理莱阳市房屋的网签备案登记手续，于法有据，法院依法予以支持。综上所述，原告李X的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律法规之规定，一审法院于2021年9月16日判决：被告莱阳市XX公司于判决生效后十日内协助原告李X办理莱阳市房屋的网签备案登记手续。案件受理费100元减半收取计50元，由被告莱阳市XX公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人作为债务人，为偿还其所欠付的债务，将涉案房屋以顶账的方式抵顶给案外人张XX，该“以房抵债”行为将双方的债权债务关系转化为房屋买卖合同关系，并未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让；第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。案外人张XX为偿还债务，将涉案房屋顶账给其债权人王XX，王XX又将该顶账房屋转让给被上诉人李X，后王XX与被上诉人一起到上诉人处办理涉案房屋买卖的相关手续，上诉人为被上诉人出具了涉案全部房款的收款收据、维修基金收据及地下车位收据，该收款收据的出具足以证实上诉人知晓涉案房屋的转让过程及被上诉人缴纳了全部的购房款及维修基金的事实，同时也能够确认上诉人与其债权人的主债权债务关系归于消灭，但债权人还享有要求上诉人协助办理涉案房屋的网签备案登记手续的从权利，被上诉人作为涉案房屋买受人亦有权要求上诉人配合办理涉案房屋的网签备案登记手续。故一审法院判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的网签备案登记手续，并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人莱阳市A置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。