韩远盛律师
律师观点分析
1、简述案件详细情况
2023年10月12日，被告张某某（化名）、何某某（化名）因断供广东恩平市某楼盘按揭贷款，被某银行恩平支行诉至恩平市人民法院，收到短消息通知当天开庭。原告诉请判令贷款提前到期，两被告立即归还欠款本金、利息、罚息、复利合计210396.08元，拍卖抵押房产用于清偿欠款等。接受当事人委托后，韩律师团队当即联系法官沟通，被告断供事出有因，因为案涉楼盘停工2年多，处于烂尾状态，被告要提反诉、并追加开发商为被告，法院裁定同意将被告的反诉合并审。
2、综合案件情况给出律师自己的点评
本案的争议焦点：一、本案本诉与反诉是否应当合并审理。
《民事诉讼法（2021年修改）》第一百四十三条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”、《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”、第二百三十三条第一款和第二款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”。
二、张某某、何某某与金某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除及张某某、何某某的反诉请求如何处理。
张某某、何某某已经依约支付全部房款，履行案涉商品房买卖合同所负的义务，但金某房地产公司没有按照案涉合同约定，在合理期限内交付案涉房屋，其行为已经构成违约，原告有权要求被告承担解除案涉合同的违约责任。至于被告张某某、何某某解除权是否消灭的问题，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》虽约定了买受人一方提出解除合同的期限，但《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为格式合同，对于解除合同期限的约定，被告金某房地产公司并没有尽到提醒注意义务，且案涉房屋距离约定的交付时间已超过一年时间，而被告金某房地产对于能够交付以及何时交付案涉房屋并没有表明确切的时间，在不明确交付时，要求被告张某某、何某某不解除《商品房买卖合同（预售）》无限期等被告通知显然缺乏期待可能性，对作为消费者的两被告而言亦显失公平。
根据《民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”、第五百七十八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任”之规定，被告张某某、何某某晶晶主张被告金某房地产公司办理退房手续，并退回已支付的购房首付款92162元（内含定金10000元、首期购房款82162元）及已向某银行恩平支行偿还的购房按揭贷款本息38264.34元，
三、张某某、何某某与某银行恩平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除及建行恩平支行的本诉请求如何处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。
在张某某、何某某与金某房地产公司签订的商品房买卖合同被解除的情况下，张某某、何某某从某银行恩平支行借款支付购房款的目的已经无法实现，现张卫星、何晶晶请求解除借款合同，依法有据，应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。虽然借款合同约定借款人即案涉借款合同的主债务人为张某某、何某某向原告借款的目的是为了购买被告金某房地产公司的房屋，现购买目的因被告金亿房地产公司违约而无法实现，为了充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理且购房合同和贷款合同均被解除的情况下，结合本案相关合同皆因被告金某房地产公司违约所致，本院将上述贷款本息调整为由金亿房地产公司代张某某、何某某偿还。
3、给出相应的建议或意见
掏空四个钱包，买到烂尾楼属实糟心。交房无望却还要每月按期还贷，这是不少购房者的心酸。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，为解决“买到烂尾楼”却因“合同相对性原则”不能解除与银行之间的贷款合同这一困境提供了法律依据。