律师观点分析
承办律师：叶XX
一、基本案情
原告通过某知名中介平台查看房源广告、VR 实勘图及户型图后，与被告签订《存量房屋买卖合同》，以100 万元购买位于成都市成华区某小区房屋。购房时，被告及中介均未告知房屋存在违法搭建露台的重大事实。
原告支付全部购房款并完成过户后，成都市成华区综合行政执法局先后下达《调查通知书》《限期自行拆除违法建设决定书》，认定房屋室外搭建部分为违法建筑，责令限期拆除，并对房屋产权作出行政限制登记，导致房屋价值大幅贬损、无法正常交易。
原告认为，被告刻意隐瞒违建事实、中介未尽审慎核查义务，已构成严重违约，遂诉至法院，请求判令二被告共同赔偿房屋差价损失、违建拆除费、公证费等共计 211000 元。
二、代理思路
叶俊律师接受委托后，重点围绕以下核心要点开展代理工作：
固定被告刻意隐瞒违法搭建、中介未尽房源真实性核查义务的关键证据；
证明违建事实直接导致房屋被行政限制、价值贬损，与原告损失存在直接因果关系；
依据《民法典》合同编及房屋买卖相关司法解释，主张被告构成根本违约，应承担全部赔偿责任。
三、审理结果
经法院主持调解，原、被告双方自愿达成调解协议：
被告于约定期限内，一次性支付原告房屋差价损失、违建拆除费、公证费等共计 25000 元；
双方就案涉《存量房屋买卖合同》项下权利义务就此了结；
原告自愿放弃本案其他诉讼请求。
四、案件总结
卖方诚信义务是底线房屋出售方对房屋违建、抵押、查封、行政限制等影响交易安全和房屋价值的重大事实，负有法定如实告知义务。刻意隐瞒构成违约，须承担赔偿责任。
中介机构负有法定审慎核查义务中介对房源信息、房屋现状、产权合法性负有审查义务，因未核实违建、虚假宣传等造成购房者损失，应承担相应法律责任。
行政限制登记对房屋价值影响巨大房屋一旦被行政机关认定违建并采取限制登记，将直接导致房屋无法正常买卖、抵押、贷款，属于最核心的交易风险点。
调解是高效解纷方式本案通过法院调解快速结案，既避免长期诉讼成本，又实现原告及时获赔、止损，最大程度维护当事人合法权益。
五、律师心得（重点）
二手房交易，先查 “产权、查封、抵押、违建” 四项核心风险，缺一不可；
凡是宣传额外露台、赠送面积、私自改造的房源，务必核实是否为合法产权面积；
购房前务必要求卖方及中介出具房屋无违建、无行政处罚、无行政限制的书面承诺；
发现隐瞒违建、虚假宣传，第一时间固定证据并委托律师，可最大限度挽回损失；
专业律师介入，可快速锁定违约要点、降低维权成本、提升获赔概率。
