都匀市某某村小区业主委员会、都匀市某某锦润酒店旅店服务合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

　　上诉人（原审原告）：都匀市某某村小区业主委员会，住所地都匀市斗篷山路。

负责人：戴某，该业委会主任。

委托诉讼代理人：文昌君，贵州行者律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董某某，贵州某某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：都匀市某某锦润酒店，住所地贵州省都匀市斗篷山路，统一社会信用代码925××××A79。

经营者：莫某某，男，1969年7月3日生，布依族，住贵州省都匀市。

委托诉讼代理人：刘某，贵州某某律师事务所律师。

上诉人都匀市某某村小区业主委员会因与被上诉人都匀市某某锦润酒店物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人都匀市某某村小区业主委员会负责人戴某及委托诉讼代理人文昌君、被上诉人都匀市某某锦润酒店负责人莫某某及委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

都匀市某某村小区业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人给付12个月（2019年7月1日——2020年6月30日）的物业费70313.28元、滞纳金34805.07元，两项共计105118.35元。事实和理由：一、一审法院未对上诉人在一审法庭辩论前提出的变更诉讼请求申请作出处理，对举证责任的分配缺乏事实及法律依据。二、上诉人在合并审理的共同诉讼中的其余案件中，均作出了给付物业服务费的支持诉请判决，但在本案中却作出截然不同的判决，不符合同类案件相似判决的民事审判原则。三、对于在上诉人实施自管物业工作之前的物业服务公司与被上诉人的相关交付物业费的诉讼中，法院已作出了限期被上诉人支付物业服务费的履行判决。在物业服务工作内容不变，甚至服务质量较之过去有所提高的情况下，一审法院作出截然不同的判决，违反“同案同判”的审判原则，缺乏事实和法律依据，应当依法予以纠正。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。

都匀市某某锦润酒店二审答辩称，一、被上诉人与上诉人未签订物业服务合同，双方之间无物业服务合同关系。被上诉人是自己管理物业，被上诉人具有独立的水电设备及电梯、被上诉人自行向供电局和自来水公司交纳水电费并自行负责被上诉人的电梯维护和安保，被上诉人的供水供电系统是独立单位户头，系自己管理，停车位也是自己管理。上诉人没有证据证明向被上诉人提供过物业服务。被上诉人系根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定自行管理建筑物及其附属设施。上诉人2020年3月26日出具给被上诉人的《催交通知》与一审起诉的每月物管费前后矛盾，《催交通知》表明每月物业收费为3584.80元，而一审起诉书中为5359.80元，且物业收费依据《某某村小区物业管理办法》已被都匀市人民法院（2020）黔2701民初6787号民事判决书撤销。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。

都匀市某某村小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠付的12个月的物业费、垃圾处理费、滞纳金共计64318.49元；2.判令被告承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2019年2月28日，原告都匀市某某村小区业主委员会成立并在都匀市住房和城乡建设局进行备案。2019年7月1日，某某村小区业主委员会开始自行管理小区物业，并制定了某某村小区《物业管理办法》，明确自治管理物业的具体方法、收费标准等，收费标准仍沿用原物业公司签订的《都匀市某某村小区物业服务合同》标准，为住宅1元/平方米。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。业主可以自行管理所在小区的建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。都匀市某某村小区按照相关议事规程，表决同意由业主委员会自行进行物业管理工作，即对全体业主具有法律约束力。但原告都匀市某某村小区业主委员会主张与被告都匀市某某锦润酒店之间形成物业服务合同关系，应当提供证据加以证明，原、被告没有签订物业服务合同，原告亦没有提供证据证明向被告提供过物业服务，经庭审查明，被告在安保、电梯、卫生、停车位等方面均施行自行管理，原告仅以被告供水供电系统及停车位与原告管理的小区相连为由、便向被告主张物业管理服务费用，缺乏法律上的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告都匀市某某村小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费704元，由原告都匀市某某村小区业主委员会负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提供的某某村小区2021年业主大会公告、《业主共同决定事项表决结果统计报告》、某某村小区物业自治管理办法、《业主共同决定事项表决结果统计资料汇编》，不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。对于被上诉人提供的合同和领条、发票、联系单、照片、建筑消防设施维护保养合同，不能达到被上诉人的证明目的，本院不予认定；对于被上诉人提供的通知、通知书、（2020）黔2701民初6787号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以认定。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：被上诉人都匀市某某锦润酒店系都匀市某某村小区的业主之一，2019年11月6日、2020年3月26日，上诉人都匀市某某村小区业主委员会两次向被上诉人都匀市某某锦润酒店催交物业管理费，催交通知书上载明的物业费交费标准为每月3585.2元。另外，根据都匀市人民法院作出的（2020）黔2701民初6787号民事判决书认定的事实，上诉人都匀市某某村小区业主委员会于2019年5月9日制定的《某某村小区物业管理办法》因属于越权作出的决定，已被都匀市人民法院判决予以撤销。

综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.被上诉人都匀市某某锦润酒店是否应当向上诉人都匀市某某村小区业主委员会交纳物业服务费以及交费的标准；2.被上诉人都匀市某某锦润酒店应否承担滞纳金。

本院认为：关于被上诉人都匀市某某锦润酒店是否应当向上诉人都匀市某某村小区业主委员会交纳物业服务费以及交费的标准的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，本案中，都匀市某某村小区按照相关议事规程，表决同意由上诉人都匀市某某村小区业主委员会自行进行物业管理工作，对全体业主具有法律约束力。上诉人都匀市某某村小区业主委员会提供物业服务的对象系包括被上诉人都匀市某某锦润酒店在内的某某村小区的全体业主。从本案查明的事实看，上诉人都匀市某某村小区业主委员会在对某某村小区进行物业管理的过程中，已向全体小区业主提供了物业服务。虽然被上诉人都匀市某某锦润酒店主张其并未与上诉人都匀市某某村小区业主委员会签订物业服务合同，也未享受到上诉人都匀市某某村小区业主委员会提供的物业服务，而是自己管理物业，但是由于上诉人都匀市某某村小区业主委员会是对案涉都匀市某某村小区规划范围内的住宅、商铺的整体区域进行物业服务管理，其提供的物业服务管理已惠及包括被上诉人都匀市某某锦润酒店在内的全体小区业主，不能因为上诉人都匀市某某村小区业主委员会未单独针对被上诉人都匀市某某锦润酒店提供物业服务，就认定被上诉人都匀市某某锦润酒店未享受到相关物业服务，因此，被上诉人都匀市某某锦润酒店拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人都匀市某某锦润酒店作为都匀市某某村小区的业主之一，已享受了上诉人都匀市某某村小区业主委员会提供的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被上诉人都匀市某某锦润酒店理应向上诉人都匀市某某村小区业主委员会支付物业服务费。对于物业服务费的交费标准问题。由于上诉人都匀市某某村小区业主委员会向被上诉人都匀市某某锦润酒店发出的催交物业管理费通知上载明的物业服务费交费标准为每月3585.2元，该交费标准也与之前的物业服务企业向被上诉人都匀市某某锦润酒店提供物业服务时的收费标准一致，因此，对于被上诉人都匀市某某锦润酒店欠交的自2019年7月1日起至2020年6月30日期间，共计12个月的物业服务费，应当按照每月3585.2元的标准计算为43022.4元，对于上诉人都匀市某某村小区业主委员会主张的超出43022.4元的物业服务费，本院不予支持。

关于被上诉人都匀市某某锦润酒店应否承担滞纳金的问题。鉴于上诉人都匀市某某村小区业主委员会在对某某村小区的物业进行自行管理的过程中，未与被上诉人都匀市某某锦润酒店签订书面的物业服务管理合同，即双方并未对逾期交纳物业服务费的违约责任进行约定，且上诉人都匀市某某村小区业主委员会实施自行管理时制定的《某某村小区物业管理办法》，已被一审法院另案作出的生效法律文书予以撤销，故，对于上诉人都匀市某某村小区业主委员会提出的要求被上诉人都匀市某某锦润酒店支付物业服务费滞纳金的请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人都匀市某某村小区业主委员会的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5882号民事判决；

二、限被上诉人都匀市某某锦润酒店于本判决生效之日起十五日内支付上诉人都匀市某某村小区业主委员会自2019年7月1日起至2020年6月30日期间共计12个月的物业服务费43022.4元；

三、驳回上诉人都匀市某某村小区业主委员会的其他上诉请求和其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费704元，由上诉人都匀市某某村小区业主委员会负担246元，被上诉人都匀市某某锦润酒店负担458元；二审案件受理费704元，由上诉人都匀市某某村小区业主委员会负担416元，被上诉人都匀市某某锦润酒店负担288元。上诉人都匀市某某村小区业主委员会多预交的二审案件受理费288元，本院予以退回。

本判决为终审判决。