物业服务合同纠纷

律师观点分析

原告：XX小区业主委员会，委托诉讼代理人：文昌君律师。

原告XX小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付的12个月的物业费、垃圾处理费、滞纳金共计2816.26元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费。

事实和理由：XX小区业主委员会于2019年1月20日经过第一次业主大会选举产生。2019年5月5日，通过业主委员会专题会议讨论，决定对小区实行物业服务自治管理。2019年7月1日XX小区业主委员会正式接管物业管理服务工作，依据XX小区业委会拟定并公示的XX小区《物业管理办法》，对本小区实施统一物业管理服务，其中对物业费收费继续依照原物业公司标准施行：1、住宅物业服务费：1.00元/平方米/月；2、商业物业服务费：2.00/平方米/月。该《物业管理办法》已在全小区内进行公示，符合相关法律、法规的规定。按照我国《物业管理条例》和最高法的司法解释，业主委员会通过的《物业管理办法》对全体业主具有拘束力，享受了物业服务，就应当交纳物业管理费。现经两次书面催交，被告拒绝支付，也拒绝沟通，无故拖欠物业服务等费用长达12个月，产生的物业服务费、垃圾处理费、滞纳金共计2816.26元。

被告肖XX辩称：1、原告不是适合的主体，不应收取物业管理费；2、《物业管理办法》没有得到全体业主的同意，对原告收取物业管理费标准有异议。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理，本院确认以下事实：2019年2月28日，原告XX小区业主委员会成立并在住房和城乡建设局进行备案。2019年7月1日，XX小区业主委员会开始自行管理小区物业，并制定了XX小区《物业管理办法》，明确自治管理物业的具体方法、收费标准等，收费标准仍沿用原物业公司签订的《XX小区物业服务合同》标准，为住宅1元/平方米。被告为XX小区业主，其房屋建筑面积143平方米。自2019年7月1日起，被告以原告在管理小区物业时不是适合主体，物业费过高为由，开始拒绝交纳物业服务费。原告多次向被告书面催交，但被告在合理期限内仍未履行交纳物业服务费义务。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告XX小区业主委员会经由业主选举产生后，向政府相关部门登记备案，是依法成立；而其作为业主大会的执行机构，代表业主行使共同管理权，对物业公用部位、共用设备亦有一定的占有支配权；业主委员会对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果亦及于全体业主。综合原告XX小区业主委员会的成立、职责、财产、法律效力等方面，无论是从保护业主权益，或是便利诉讼的角度，都应赋予其相应的民事诉讼主体地位。原告XX小区业主委员会自行管理小区物业，制定了XX小区《物业管理办法》，并实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，虽然该《物业管理办法》没有召开业主大会投票表决，即自行以业主委员会的名义制定，制定《物业管理办法》的程序违反了《中华人民共和国物权法》关于制定和修改业主大会议事规则应由业主共同决定的规定，该《物业管理办法》的内容损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的实体权利，属于越权作出的决定，原告作为小区业主，有权行使撤销权。但被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当在原告面催告后缴纳物业服务费及代收垃圾运输费，因原告制定《物业管理办法》的程序不合法，故对原告要求被告交纳滞纳金1016.26元的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，对原告要求被告交纳物业服务费1716元和代收垃圾运输费84元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

被告肖XX应于本判决生效后十五日内向原告XX小区业主委员会交纳物业服务费1716元和代收垃圾运输费84元；