律师观点分析
上诉人（原审被告）：株洲市长建餐饮管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路199号神农文XX。
法定代表人：刘XX，系公司经理。
委托诉讼代理人：毛XX，湖南XX律师XXX律师。
被上诉人（原审原告）：株洲XX公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城XX内圈。
法定代表人：胡XX，董事长。
委托诉讼代理人：唐X，男，汉族，1992年8月27日出生，住湖南省株洲市石峰区。系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘XX，湖南XX律师XXX律师。
上诉人株洲市长建餐饮管理有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人株洲XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，并询问了上诉人XX公司委托诉讼代理人毛XX与被上诉人XX公司委托诉讼代理人刘XX、唐X。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人仅需向被上诉人支付物业费144262元，无需支付违约金；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定不清，导致判决不公，请求二审法院改判。上诉人虽与被上诉人签订了《物业管理服务合同》，但是在被上诉人提供物业服务的过程中，存在明显的物业服务不到位的情况，造成上诉人直接或间接的经济损失。1.在上诉人经营场地的消防通道被他人封闭，被上诉人拒不履行管理、制止的义务，造成上诉人在经营的过程中被天元区消防支队处罚50000元，且严重影响经营。2.被上诉人提供物业服务过程中，对上诉人楼上业主的装修管控不严，造成灰尘掉落、噪音污染和渗水，导致上诉人在这期间免单直接损失1000多元，且影响上诉人的经营形象，造成的间接损失无法估量。3.被上诉人服务期间存在明显不作为的情况，体现在电路进行更换和停电时未及时告知上诉人，导致2018年7月早餐加工至一半后无法制止，导致上诉人损失材料成本986元。4.上诉人经营的餐饮公司大门从2017年至2018年5月份期间，基本被车辆长期堵闭、应享受的停车服务及物业上门服务均没有享受过。5.上诉人作为餐饮经营，物业费计算标准为5元/平方米，物业服务费标准高，本应享受更多的物业服务，但是连基本服务都没有。上诉人周边的垃圾及卫生均是由上诉人自行负责，收取的空调能源费用，空调制冷效果非常差，严重影响上诉人的经营状况。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，一审法院仅依据上诉人与被上诉人签订了《物业管理服务合同》，不考虑被上诉人是否全面履行了物业服务的义务，就片面的判决上诉人支付物业服务费，不符合公平原则，因此，上诉人要求服务费按8折计算。另外，上诉人不是不愿意缴纳物业费，上诉人就上述问题曾多次向被上诉人反映情况，但均无回应。作为相对弱势的一方，拖欠物业费实属无奈之举，上诉人不缴纳物业费主要原因是上诉人服务不到位，上诉人不应承担违约金。
XX公司辩称：上诉人的上诉理由无事实依据，依法应当不予支持。被上诉人提供的物业服务不存在服务不到位的情况：1.上诉人认为其遭受了损失，但未提供相关证据证明其损失的发生。上诉人陈述，其被天元区消防支队处罚50000元、早餐加工损失986元，但上诉人均未提供证据证明其遭受了上述损失。2.上诉人未提供证据证明其损失与被上诉人的物业服务存在因果关系，即其损失系因被上诉人而产生。3.被上诉人提供的是整体物业服务，上诉人从未对被上诉人的物业服务提出过异议或提出被上诉人物业服务不到位的意见。上诉人陈述的被上诉人只收费无服务与事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
XX公司向一审法院起诉请求：1.依法判令XX公司支付拖欠XX公司的物业费180327.5元、能源费40691元、水费21052.8元，并支付滞纳金161638.55元（滞纳金以合同标准暂计算至2019年5月29日，实际费用计算至XX公司实际支付欠款之日止），共计403709.85元；2.本案诉讼费由XX公司负担。
一审法院经审理查明，2017年10月1日，XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订了《物业管理服务合同》，合同主要约定XX公司为XX公司管理经营的衡东XX提供物业管理服务，案涉租赁商铺的面积为2121.5平方米，物业管理费计算标准为5元/平方米，乙方须向甲方缴纳十二个月的物业管理费和物业保证金，之后的物业管理费用按月、按季或按年预交纳，乙方应在每月初、每季初或每年首月履行交纳义务；空调能源费由甲方自装能源计量表，乙方按计量表数据收取费用，计费标准为1元/KW·h，甲方应在每月28日之前向乙方支付当月能源费。水、电费用由乙方按国家政策及写字楼运营成本标准代收代缴，水费按4.8元/吨，电费按0.96元/度收取，如市场价格变化则适时调整本收费标准。合同同时约定，如甲方违反本合同相关条款的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费用、公摊费及其他应缴款项的，经乙方催告后，20日内仍未缴纳，从20日届满开始，乙方对甲方延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金。逾期30日不交的或甲方有违反本合同其他约定义务的，乙方有权对甲方采取限电、限水或终止提供一切服务等措施。合同签订后，XX公司于2019年6月28日向XX公司送达了催缴物业费通知书，要求XX公司交纳自2017年10月1日起至2019年5月29日止期间的物业费、能源费及水费。但时至今日，XX公司仍未按合同约定足额履行付款义务。
一审法院另查明，在庭审过程中，XX公司、XX公司双方对XX公司尚欠XX公司的物业费、能源费及水费进行确定为：物业费180327.5元（截止至2019年5月30日）、能源费35915元（截止至2019年5月29日）、水费18312元（截止至2019年5月29日）。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为XX公司主张欠缴的物业管理费、能源费、水费及违约金是否有事实和法律依据。
针对上述争议焦点，一审法院评述如下：XX公司与XX公司于2017年10月1日签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。XX公司、XX公司应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。XX公司按照合同约定履行的相关义务，XX公司未按约定交纳物业费、能源费及水费是一种违约行为，应承担违约责任。XX公司、XX公司在庭审中对欠缴的物业费180327.5元（截止至2019年5月30日）、能源费35915元（截止至2019年5月29日）、水费18312元（截止至2019年5月29日）均予以认可，且不违反法律规定，一审法院予以确认，XX公司应承担继续交纳的义务。故此，对于XX公司要求XX公司支付拖欠的物业费、能源费、水费超过上述金额的部分，一审法院不予支持。至于XX公司主张按3‰每天的标准计算违约金的诉请，一审法院认为该计算标准过高，一审法院酌情以欠缴总金额即234554.5元为基数从最后一次催收之日起20日届满开始即2019年7月19日起按年利率6%的标准计算至XX公司实际付清之日止的违约金。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、株洲市长建餐饮管理有限公司于判决生效后十日内向株洲XX公司支付拖欠的物业费180327.5元、能源费35915元、水费18312元，共计234554.5元及违约金(以234554.5元为基数自2019年7月19日起按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止)；二、驳回株洲XX公司的其它请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7348元，减半收取3674元，由株洲市长建餐饮管理有限公司承担2137元，株洲XX公司承担1537元。
二审中，上诉人向本院提交以下新证据：四张照片（大门长期被车辆堵塞，消防通道被封闭，公共区域的卫生由上诉人自行打扫的照片）、公司部分员工工资表，证明被上诉人的物业服务不到位，上诉人请了保洁人员自行打扫公共区域的卫生。被上诉人对上述证据的质证意见为：该证据不是二审新证据，三性都有异议，照片中被封闭的地方不是消防通道，照片中的车辆是否属于上诉人自有车辆不知情；请的保洁人员也不知是做哪个区域的保洁工作，不能证明公共区域的保洁是上诉人请保洁员做的。本院对该证据的认证意见为：物业服务不到位具有一定的持续性，该证据不能证明上诉人所主张的待证事实，对其不予采信。
二审中，被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方二审争议的焦点是：XX公司是否存在不履行或不完全履行合同义务的情形？
本案，上诉人未提交充分的证据证明XX公司存在不履行或不完全履行合同义务，即物业服务不到位的情形：1.上诉人上诉称被上诉人未履行管理、制止义务，致使其消防通道被他人封闭并被消防部门罚款5万元，以及其大门被堵闭。可上诉人并未提供充分的证据证明其主张的上述事实，对其该上诉理由不予采纳。2.上诉人上诉称被上诉人对楼上的装修管控不严，造成灰尘掉落、噪音污染和渗水，致使其损失1000多元。经查，上诉人向被上诉人反映其楼上装修有关问题后，被上诉人及时进行了协调、沟通，履行了其相应的义务。3.上诉人上诉称被上诉人在电路进行更换和停电时未及时告知，致使其损失986元。经查，被上诉人建立了包括上诉人在内的服务区域业主微信群，在微信群及时发布了停电、停水等有关事项通知。4.上诉人主张涉案物业服务费标准5元/平方米过高，经查，双方物业服务合同约定的物业服务费为5元/平方米，且该标准低于被上诉人向有关行政主管部门备案的标准。故本案被上诉人不存在物业服务不到位的情形，上诉人主张物业服务费按8折计算并不承担违约金的依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人XX公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人株洲市长建餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石XX
审判员 陈XX
审判员 梁XX
二〇一九年十一月二十九日
