张娅敏、荀仕桥等商品房预售合同纠纷民事二审民事案

律师观点分析

当事人信息：

上诉人（原审原告）：张某某，女，1983年1月16日出生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。

上诉人（原审原告）：荀某某，男，1979年9月10日出生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。

被上诉人（原审被告）：贵州贵安新区某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心白马大道。

法定代表人：欧阳某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈某某，贵州瀛黔律师事务所律师。

审理经过：

上诉人张某某、荀某某因与被上诉人贵州贵安新区某某房地产开发有限公司（以下简称某某房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初11957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。

上诉人诉称：

上诉人张某某、荀某某上诉请求：1.维持一审判决中被上诉人支付逾期交房违约金的判决内容；2.请求判令被上诉人向上诉人支付从2020年7月1日起，至将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人或者房屋登记管理部门止，以1316997元为基数，按照每日万分之二的标准向上诉人支付逾期办理商品房转移登记违约金；3.本案案件受理费用和财产保全申请费1223元、财产保全保险费1000元由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年6月30日；被上诉人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人或房屋登记管理部门的时间是2020年6月30日。但是截止至上诉人向贵阳市花溪区人民法院起诉之日，被上诉人仍未依约向上诉人交付房屋，也未依约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人或房屋登记管理部门。一审法院将上诉人要求被上诉人依约取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人或房屋登记管理部门的逾期违约金，认定为逾期办证违约金属于事实认定错误。一审法院认为原被告双方并未在合同中约定具体的办证日期也属于事实认定错误。商品房买卖合同中约定的是被上诉人履行交付文书的违约责任，而不是一审判决中提出的逾期办证违约责任，被上诉人自身承诺于确定的时间即2020年6月30日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书进行交付，该日期截止后未履行约定，被上诉人即构成违约，该违约责任计算日期是被上诉人单独承诺约定的日期，与房屋是否交付没有必然联系，也不需要被上诉人实际为上诉人成功办理房屋产权证书。所以一审法院根据错误的事实认为逾期办证违约金应从房屋交付使用之日起91日起算，并因上诉人尚未收房驳回诉讼请求，于法不合。

被上诉人辩称：

被上诉人某某房开公司答辩称，对于逾期办证违约金的请求不予认可。上诉人既要求逾期交房违约金，也要求逾期办证违约金属于重复计算损失，若金额超出补充协议约定的15%上限应当承担举证责任；目前涉案房屋还没有交付，没有办理大产权证，针对上诉人所述的办证事项，不具有法律上的可期待性。

一审原告诉称：

张某某、荀某某向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金（违约金自2019年7月1日起，以已付房款1316997元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止，暂计算至2020年9月23日为118529元）；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金自2020年7月1日起，以已付房款1316997元为基数，按每日万分之二计算至实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，暂计算至2020年9月23日为22125元；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明：

一审法院认定事实，2017年6月16日，原告张某某、荀某某与被告某某房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定一、张某某、荀某某向某某房开公司购买该公司开发的位于贵安新区房屋（住宅），建筑面积189.94平方米，房屋总价款1316997元，原告已经按照合同约定支付房款；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。买卖合同就房屋登记事项约定如下一、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；二、（一）出卖人承诺于2020年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期／日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的／承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方签订的合同附件十二补充协议第四条约定逾期交房违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。截至本案开庭审理时，被告未取得案涉房屋竣工验收备案手续，原告亦未实际收房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据等证据在卷作证。

一审法院认为：

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定的方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年6月30日，但被告至本案审理时未取得房屋验收备案手续，房屋不满足交付条件，已构成逾期交房，被告应按合同约定标准向原告赔偿逾期交房违约金。故原告起诉要求被告按照已付房款1316997元为基数，以每日万分之二为标准，向原告支付从2019年7月1日起至被告向原告实际交房之日止的逾期交房违约金的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。考虑到执行过程中可能就“实际交房之日止”的时间节点产生争议，一审法院根据买卖合同的约定，将“实际交房之日止”的时间节点具体明确为房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告书面通知原告之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日止。关于逾期办证违约金。因原被告双方并未在合同中约定具体的办证日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，逾期办证违约金应从房屋交付使用之日起91日起算，因本案原告尚未收房，故原告要求被告赔偿逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州贵安新区某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张某某、荀某某支付以房款1316997元为基数，按照每日万分之二的标准计算从2019年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、驳回原告张某某、荀某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1557元（已减半收取），由被告贵州贵安新区某某房地产开发有限公司负担。

本院查明：

二审期间，当事人均未提交新证据。二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款（五）条约定，买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》约定，上诉人委托被上诉人代办房屋产权证书，约定的期限是被上诉人在收齐上诉人办证资料、实际收房的365天内负责办理。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。

本院认为：

本院认为，本案二审的争议焦点为

上诉人张某某、荀某某主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否应当支持。就本案而言，《商品房买卖合同》中虽然约定了取得商品房初始登记及交付办理商品房转移登记文书的日期，并约定了逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，但主合同中亦明确约定买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。从双方签署的《委托办理权属登记协议书》的内容来看，变更了主合同的约定，上诉人自愿委托被上诉人独立代办房屋权属证书，该协议是双方的真实意思表示，应为有效。协议约定办证的条件是上诉人已实际收房，该约定对双方均有约束力。现由于上诉人并未实际收房，对其上诉理由不予采纳。原审以双方并未在合同中约定具体的办证日期为由驳回张某某、荀某某的诉讼请求虽有不当，但判决结果正确，本院予维持。

综上所述，上诉人张某某、荀某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费用3114元，由上诉人张某某、荀某某负担。

本判决为终审判决。