郭瀚、贵阳华远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事案

律师观点分析

当事人信息

上诉人（原审被告）：郭某，女，1972年10月19日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。

被上诉人（原审原告）:贵阳某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南路。

法定代表人：欧阳某某，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。

审理经过

上诉人郭某因与被上诉人贵阳某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

郭某上诉请求：

1、撤销原判第二项：上诉人向被上诉人支付违约金49500元；2、被上诉人支付律师代理费2500元；3、一、二审上诉费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人于2019年8月9日将个人信用报告、单位工资、银行活期账户明细等材料交予碧桂园销售人员，碧桂园销售人员在认真核实上诉人真实情况后立即与上诉人签约合同，上诉人缴纳400元服务费。但此后无人联系通知上诉人签订银行贷款协议，亦未见过商品房购房合同，被上诉人销售房屋过程中存在欺诈，上诉人不符合银行贷款要求，被上诉人却告知上诉人缴纳400元服务费后可以贷款。2、碧桂园的其他购房人以7500元/平方米的价格购买碧房屋，但上诉人以10500元/平方米购买，后退费，再签订保密协议。3、购买房屋时上诉人明确告知销售人员，上诉人名下有信用贷款，和逾期还款的情况，大概逾期2-3期，但被上诉人工作人员仍告知上诉人可以办理贷款的，所以才签订合同，后来贷款没有办下来就是因为上诉人的征信有问题和上诉人名下已有贷款。

被上诉人辩称

贵阳某某房地产开发有限公司答辩称：在一审中上诉人自认是因为房屋后来单价贬值导致她不愿继续购买涉案房屋，关于贷款问题，是因为上诉人不配合办理贷款，一直都没有去办理贷款。

一审原告诉称

贵阳某某房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年8月31日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金62398.40元；3、判令被告协助原告办理撤销《商品房预售合同备案登记》，并承担撤销登记的费用；4、判令被告支付律师代理费2500元；5、诉讼费由被告承担。

一审法院查明

一审法院认定事实，2019年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的贵阳市白云区房屋，总价款1247968元，首期房款257968元已按约支付，余款99万元以贷款支付。合同第十条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第二十九条约定，“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为准……”。双方签订的补充协议（附件十二）第四条约定，买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金；第十六条约定，因买受人原因解除合同的，买受人应向出卖人支付总价款5%的违约金。合同签订后，被告无法取得银行贷款，庭审中被告也表述无力支付剩余99万元房款。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同后，被告未按期向原告支付剩余房款，庭审中也表示无法继续履行，因此原告根据合同法第九十四条的规定解除合同一审法院予以支持，合同解除后，被告有义务配合原告办理案涉房屋的《商品房预售合同备案登记》注销手续，注销备案登记所需费用由被告承担。关于违约金，双方签订的商品房买卖合同第十条约定的违约金为累计逾期应付款（即99万元）的5%，补充协议约定的违约金为总房款的5%，因该合同是原告提供的格式合同，且合同第二十九条已约定补充协议不合理地加重买受人责任的仍以主合同约定为准，因此本案违约金因按累计逾期应付款（即99万元）的5%计算49500元，应该主张按总房款的5%计付没有依据一审法院不予支持，对被告的该辩解意见一审法院予以采纳。虽被告未提起反诉主张原告退还已支付的房款，但根据合同法第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，为减少当事人诉累，一审法院对被告已支付的257968元一并在本案中判决原告返还。关于律师费，原告虽聘请律师代理，但未提交证据证实律师费的金额，因此对原告在本案中诉请被告支付2500元律师费一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳某某房地产开发有限公司与被告郭某于2019年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告郭某于本判决生效后十五日内向原告贵阳某某房地产开发有限公司支付违约金49500元；三、原告贵阳某某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告郭某购房款257968元；四、被告郭某于本判决生效后六十日内协助原告贵阳某某房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市白云区房屋的《商品房预售合同备案登记》，并承担撤销登记的费用；五、驳回原告贵阳某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币711元（原告已预交），由原告贵阳某某房地产开发有限公司负担91元，由被告郭某负担620元。

本院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人提交了如下证据：1、提交收据、房地产委托合同各一份，拟证明被上诉人销售人员帮上诉人贷款，并交纳400元费用，但被上诉人工作人员却没有就贷款问题和上诉人联系；2、上诉人征信报告一份，拟证明上诉人名下已有信用贷款，故根本无法申请房屋贷款，但是被上诉人工作人员告诉上诉人可以继续贷款，系被上诉人的过错导致不能支付尾款；3、上诉人贵阳银行活期账户一份，拟证明系被上诉人让上诉人开户用来贷款，后又不能办理贷款。被上诉人发表如下质证意见：1、被上诉人不是房地产委托合同相对人，真实性请法院核实，且达不到上诉人的证明目的，该合同上已经写明服务内容之事代为整理并提交贷款资料，并不保证贷款是否能办理成功；2、征信报告真实性认可，但从报告上看不出上诉人有逾期还贷的情况，上诉人名下有仅有十几万的信用贷款，只要上诉人银行流水足够充分，依然可以办理贷款，故无法达到上诉人的证明目的；3、贵阳银行活期账户流水的真实性予以认可，从中可以看出上诉人固定月工资是1.1万元以上，充分证明上诉人有还款能力，可以取得贷款，所以贷款没有办下来的真实原因是上诉人自己认为房屋买贵了。

二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，本案依法缔结的合同具有法律约束力，本案中案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。

本案二审争议的焦点为

哪方的违约行为导致合同解除。本案中上诉人以按揭贷款作为其首付房款之外的剩余房款的支付方式，由我国按揭实务中按揭贷款合同的订立流程观之，商品房按揭贷款合同的签订既取决于买受人的还款担保能力，也取决于银行对贷款合同保证人（一般是出卖人）的资信状况和保证。如按揭贷款合同未能订立的原因系出卖人之原因使银行对其保证能力丧失信心，或出卖人的开发条件或有关手续上的欠缺，则出卖人对买卖合同之解除应负相应责任。若按揭贷款合同未能订立系由于买受人的还款能力不足而致，则买受人对买卖合同之解除应负相应责任。具体到本案中，合同约定案涉房屋总房款1247968元，首付款257968元，余款99万元以银行贷款方式支付。上诉人支付257968元后，因其认为其所购房价高于其同事购买的价格，故不愿意配合办理贷款手续，从而导致上诉人至今未将尾款付清。虽然上诉人二审中提交其征信报告，欲证明不能取得贷款系因为征信存在问题，并非本人不愿配合办理贷款合同。对此本院认为，首先从上诉人提交的征信报告来看，上诉人从未有房贷或其他贷款发放记录，仅申请有13张信用卡，其中8张信用卡未有使用记录，其余5张信用卡虽有使用记录，但也没有任何逾期还款记录，故达不到上诉人称其征信存在问题的目的；其次即便上诉人征信存在问题而不能取得贷款，也是其个人原因。故原判依据合同约定判决上诉人承担逾期应付款5%的违约金符合合同约定，本院予以维持。至于上诉人交纳的400元服务费问题，该费用系上诉人与案外人广州葡东按揭咨询服务有限公司之间合同关系产生的费用，与被上诉人无关。

上诉人上诉提到2500元律师费问题，一审判决对被上诉人要求上诉人支付2500元律师费的主张并未予以支持，上诉人对此无需提起上诉，故对该上诉主张本院不予处理。另，贵阳某某房地产开发有限公司虽亦提起上诉，但未在法定期限内交纳二审诉讼费，本院另行出具民事裁定书对其上诉进行处理。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由郭某负担。本判决为终审判决。