代理房地产公司商品房预售合同纠纷，法院支持我方观点

律师观点分析

上诉人陈XX、张XX因与被上诉人房地产公司、原审第三人某银行商品房预售合同纠纷一案，不服一审民事判决书，向本院提起上诉。

本案被上诉人房地产公司委托诉讼代理人是戴昊律师。

上诉人陈XX、张XX向本院上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的原审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人房地产公司答辩称：1、答辩人在取得竣工验收备案的情况下，通过登报的方式公告并向上诉人交付了房屋。后期因政府审查资料原因将竣工验收备案收回，系因政府政策变动原因造成并非答辩人的责任，答辩人不存在违约，上诉人无权解除合同。2、关于竣工验收备案收回的说明，答辩人所建房屋质量不存在任何质量问题。进行屋面变更是得到有关主管部门的支持才进行变更。只要获得业主同意，答辩人即可取得竣工验收备案，根据合同和补充协议的约定，案涉房屋也完全符合交付条件，并不影响上诉人的实际权益。3、本案的补充协议是经过住建局备案审核通过的，答辩人在补充协议中对该部分字体进行加粗，履行提醒义务。补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，答辩人提交了竣工验收备案资料在约定的交付时间内取得竣工备案并无任何违约。4、对公交站等公共设施问题，答辩人在一审中已经提交证据证明，该公共设施已转由政府负责建设，该公共设施的使用是全体业主的权利，只能由业主委员会主张，上诉人作为个体无权主张，公共设施的建设与本案无关，即便答辩人未建设完成上诉人也不能因此解除合同。

原审原告陈XX、张XX一审诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》：2、判令被告退还原告已付购房首付款258678元、专项维修基金8862元、银行按揭贷款560000元，合计827540元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金122801.7元；4、判令被告向原告支付银行按揭利息损失48860.94元（暂计算至2020年3月1日，实际应计算至被告退还全部房款之日止）及银行贷款合同违约金损失5600元；5、本案诉讼费、保全费等实现债权费用由被告承担。

一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，该合同及补充协议不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。

一、关于合同是否符合解除条件的问题：合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《商品房买卖合同》第十一条第2款虽然约定了交付条件为：“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”。但补充协议第六条将交付条件变更为：“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即视为出卖人具备交付条件。买受人同意该商品房的房屋实际测绘报告、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书均不作为交付条件”。补充协议对合同约定的交付条件进行了变更，该变更不属于免除被告责任的条款，即不属于免责条款，不存在原告主张的免责条款无效的情形和法律后果。被告在2019年12月19日取得竣工验收备案登记前，向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，已符合合同约定的交付条件。被告于2019年12月20日登报公告通知各业主收房，双方合同第十四条第(一)项约定书面通知买受人办理交接手续，但未明确书面通知的具体方式，而登报公告的方式应属于书面通知的范围。同时补充协议第六条第4款也明确约定“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”。在2019年12月20日已达到合同和补充协议约定的交付时间和条件，被告也履行了书面通知义务。被告在约定的交房时间已履行向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，并取得竣工验收备案登记，达到交房条件，并已履行通知交房义务，原告不按期收房的，应视为已交付，被告不存在逾期交付的行为，故原告要求解除《商品房买卖合同》，不予支持。原告在签订合同和协议时，对合同和协议是否认真阅读，是其对交易行为的重视与否的态度和表现，其未认真阅读即签字的法律后果应由其自行承担。

二、因不支持原告要求解除商品房买卖合同的诉请，原告诉请要求解除《个人购房担保借款合同》、判令被告退还购房款并支付逾期交房违约金、承担按揭利息损失等的诉讼请求均不予支持。

三、因第三人提出的诉讼请求是基于《商品房买卖合同》解除为前提，一审法院已不支持原告关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，故第三人与原告签订的《个人购房担保借款合同》无需解除，应继续履行。

一审判决：驳回原告陈XX、张XX的诉讼请求。

二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13844元，由上诉人陈XX、张XX负担。本判决为终审判决。