隆远芹、贵州弘宇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事案

律师观点分析

当事人信息：

上诉人（原审原告）：隆某某，女，1968年12月11日生，汉族，住贵州省江口县。

委托诉讼代理人：高某某，贵州某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭某某，贵州某某律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：贵州某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区都司路**新天地商住楼****。

法定代表人：张某某。

委托诉讼代理人：张１，贵州某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。

审理经过：

上诉人隆某某因与被上诉人贵州某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初8530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人诉称：

上诉人隆某某上诉请求：

1、请求二审法院查明事实，依法撤销原审改判支持上诉人的诉讼请求、判令被上诉人退还上诉人定金10万元或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的主要事实不清。1、一审中查明被上诉人的案涉房产的竣工验收时间为2018年7月9日，被上诉人系将没有验收合格的房屋出售给上诉人，但一审法院没有认定；2、认购书的备注条款对积水问题已经注明，因积水问题未处理，客户可以退房。上诉人在2017年9月10日亲临现场，发现积水未处理好。是因为被上诉人一直没有处理好积水问题，才导致上诉人没有签订购房合同；3、《购房补充协议》是被上诉人单方面的承诺，且在2017年9月10日前，被上诉人仍然没有处理好积水问题，故根据认购书约定和被上诉人的承诺，上诉人有权退房。被上诉人应当退还定金；4、被上诉人在一审庭审没有提交其在2017年9月10日前处理好积水的任何证据。二、一审法院适用法律错误，被上诉人应该退还上诉人定金。

被上诉人辩称：

被上诉人贵州某某房地产开发有限公司答辩称，上诉人自愿与被上诉人签订认购书，事后违反约定，无故不交首付及不签订商品房买卖合同，被上诉人有权不返还定金。上诉人一审中未提交2017年9月10日前我方未处理好积水的证据，应由其承担举证不能的责任。

一审原告诉称：

隆某某向一审法院起诉请求：1、被告退还原告购房定金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明：

一审法院认定事实，2017年8月22日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、发展商）签订《某某琉森堡认购书》，第一条约定甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件等充分了解，自主向甲方认购某某琉森堡63#（31#—1）号房屋，交付使用日期为2017年12月31日，总价5648591元，签订本认购书当日即2017年8月22日支付定金10万元，在签订《商品房买卖合同》时无息抵充购房款。第二条约定乙方须于2017年8月28日前支付首期房款1550263元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款383万元向中国工商银行申请按揭手续，贷款年限、金额以银行最终批复为准。第六条约定由于乙方原因未能按本人购书约定签订商品房买卖合同，甲方有权解除本认购书，乙方交纳的定金不予退还。第七条约定甲乙双方应严格遵守本认购书的各项规定，如乙方未按本认购书规定支付给甲方首期房款，则视为乙方自动放弃购置该物业的权利，乙方交纳的定金不予退还，本认购书终止……。该认购书备注该房源为抵押房源，解压日为60个工作日，该房源负一层有积水，在房屋交付之前必须清理完毕，达到交房标准，如因积水问题未处理完成，客户可进行退房，如除以上积水问题，定金不退。同日，原告向被告交纳定金10万元。2017年8月28日，被告单方出具《购房补充协议》，载明案涉房屋出现积水，甲方承诺在2017年9月10日前处理完毕，并保证以后不再出现类似问题，客户验收合格后，须在2017年10月15前缴纳首付款，办理购房手续，《某某琉森堡认购书》自动延期至2017年10月15日。审理中，被告提交房屋预售许可证、房屋竣工备案表、房屋现状图片、短信通知，拟证明案涉房屋认购协议合法有效，房屋没有质量问题，且不存在积水问题，被告催促原告验收付款，系原告违约，按约应认购终止，定金不退。原告认为双方口头约定房屋交付时间为2017年8月28日签订购房合同并交纳首付款当日，因被告没有在该日前处理好积水问题，原告表示不再购买，被告应将定金退还原告。另，被告在审理中表示案涉房屋现尚未售出，若原告有意购买，双方可协商签约，原告表示不再购买，坚持诉请。

一审法院认为：

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告以被告未在约定期限内处理完积水问题为由，要求被告退还定金，双方签订的认购书约定：“该房源负一层有积水，在房屋交付之前必须清理完毕，达到交房标准，如因积水问题未处理完成，客户可进行退房，如除以上积水问题，定金不退。”，故本案的焦点在于双方约定的积水问题的处理完毕时间。首先，认购书约定交付房屋前处理完毕，同时认购书约定交付房屋时间为2017年12月31日。其次，原告提交的被告出具的购房补充协议中载明被告承诺在2017年9月10日前处理完毕。故，从上述证据看，处理积水问题的时间最早应在2017年9月10日前，原告称处理积水问题的时间在双方口头约定房屋交付时间即2017年8月28日签订购房合同并交纳首付款当日，但并未提交证据。综上，原告提交的证据不足以证明被告违反认购书约定，被告应退还原告订金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回原告隆某某的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半），由原告隆某某负担。

本院查明：

二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为：

本院认为，《某某琉森堡认购书》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书备注房屋负一层存在积水，在交房时被上诉人保证清理完积水，并约定上诉人在2017年8月28日交付首期房款，同时签署《商品房买卖合同》。之后被上诉人出具《购房补充协议》送达上诉人，被上诉人自愿承诺提前在2017年9月10日前处理完积水，并将上诉人交付首付款并办理购房手续的时间延期至2017年10月15日，说明被上诉人为最终订立正式的商品房买卖合同积极履行已身义务。而上诉人主张其于2017年9月10日前往查验，发现被上诉人并未处理完积水，对此并未提交证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，导致双方未能签订商品房买卖合同的原因系在于上诉人无故违约，一审驳回其诉讼请求并无不当。

综上所述，上诉人隆某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费用2300元，由上诉人隆某某负担。

本判决为终审判决。