购物商场的商位租赁合同纠纷案件

律师观点分析

原告：刘某。

本律师为原告刘某的委托诉讼代理律师，山东居高律师事务所律师。

被告：山东某购物广场有限公司。

刘某向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法判令被告返还原告租金14500元；

2、请求法院依法判令被告退还原告押金20000元；

3、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金20000元；

4、请求法院依法判令被告支付原告律师费5000元；

5、本案诉讼费、保全费等因诉讼支出的费用均由被告承担。

事实与理由：

原、被告签订《租赁合同》，双方约定原告在被告所经营的超市广场店中设立生鲜专柜，租赁期限为一年，年租金58000元。原告所售货物款项由被告进行结算后统一发放，结算日期为每月的1号、15号。因疫情原因，被告在2020年1月26日以原告系湖北籍为由，要求原告关闭专柜暂停营业，但是，下一季度租金被告已经扣除。之后，被告违反合同约定，对两超市中生鲜专柜重新招商，拒绝原告进入继续经营。被告收取的2020年的租金因原告未进行使用应当退还，收取的押金20000元因原告不再经营应当由被告退还。对于被告的违约行为给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。综上所述，因被告违约给原告造成重大损失，现诉至贵院，望判如所请。

被告某购物广场辩称，对原告主张的租金14500元、押金20000元认可；对原告主张的违约金20000元和律师费5000元没有依据，不认可。

本院经审理查明事实如下：2019年10月20日，原告刘某与被告某购物广场签订《租赁合同》，合同主要内容：“出租人：山东某购物广场有限公司(下称：甲方)承租人：刘某（下称：乙方）第一条专柜位置及面积甲方同意乙方在甲方广场店生鲜位置设立专柜。第二条合同期限本合同租赁期限自2019年10月26日起至2020年10月31日止。第三条经营项目及品牌乙方在该专柜内经营项目为猪牛羊肉。第四条租金及支付方式从2019年10月26日至2020年10月31日止，年租金为58000元……第六条款项收取、结算收款方式为委托甲方收款，账期15天，每月1、15日结算。第七条产品质量及保证金乙方应在合同签约时向甲方支付履约保证金10000元，作为其销售商品或服务的质量保证和守法经营的担保……履约保证金在清退后的12个月未发生遗留问题，则无息返还全额保证金……第十七条违约责任双方确认本合同因乙方违约而终止的，乙方应当赔偿甲方因此所受的全部损失并向甲方支付违约金2万元，保证金不予返还。因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返保证金余额。第十八条不可抗力本合同项下的不可抗力是指一方在签订本合同时无法预见或虽可预见但却无法控制或无法避免，致使该方无法履行其在本合同及其附件中的义务的事件。”。合同还另行约定了其他事项。

另查明，刘某于2019年10月28日向某购物广场缴纳生肉牛羊肉、鸡副产品保证金2万元。2020年1月2日，某购物广场与刘某结算货款时预扣2020年1月26日至4月25日租金14500元。2020年春节新冠肺炎疫情爆发，因刘某系湖北籍商户，为应对疫情防控，某购物广场将刘某经营的专柜清退。

再查明，刘某委托山东居高律师事务所处理本案诉讼事宜，刘某支出代理费5000元。

上述事实，有原告提交的《租赁合同》、货款结算单、收款收据、诉讼委托代理合同、代理费发票及当事人陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，根据原告提交的证据及当事人陈述，可以认定刘某与某购物广场之间存在租赁法律关系，该租赁行为系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案某购物广场在租赁期限届满前因新冠疫情防控原因将刘某经营的专柜予以清退，导致双方租赁合同无法继续履行，刘某提起本案诉讼请求某购物广场返还租金并赔偿违约金，可见双方对解除《租赁合同》并无争议，《租赁合同》相关权利义务已经终止，《租赁合同》解除后，某购物广场应返还刘某预交的租赁费14500元，故本院对刘某第一项诉请予以支持。《租赁合同》约定履约保证金在清退后的12个月未发生遗留问题，则无息返还全额保证金，至本次诉讼，刘某经营专柜的清退时间已经超过12个月，某购物广场对刘某经营的商品亦未提出相关的质量责任问题，故保证金应予以退还，本院对刘某的第二项诉请予以支持。关于刘某主张的违约金，某购物广场清退刘某经营专柜是2020年春节新冠肺炎疫情政府防疫要求，是出于对社会公共利益的保护所做的非常之举，应属于《租赁合同》中约定的不可抗力的情形，可免除责任，故本院对刘某的第三项诉请不予支持。关于刘某主张的律师费，双方在《租赁合同》中未对律师费承担进行约定，本案租赁合同纠纷亦不属于法律规定的由败诉方承担律师费的情形，故本院对刘某的第四项诉请不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条规定，判决如下：

一、山东某购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘某租金14500元、履约保证金20000元,以上共计34500元；

二、驳回刘某的其他诉讼请求。