开发商破产未办理过户

业主该如何维权

一、吴永东与广州市金盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤0104民初28461号，广州市越秀区人民法院

原告向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理广州市越秀区中山三路125号3001房过户到原告名下并办理不动产权证。事实及理由：2009年1月13日，原告与被告签订《金宝怡庭认购书》，约定原告购买金宝怡庭Axxxx单元，认购价2618730元。同日，双方签订协议书，被告承诺于2009年6月30日前签署《商品房买卖合同》。原告于次日向被告支付首期款1700000元，被告于2009年1月18日将房屋交付原告，此后，原告对房屋进行装修并一直居住至今，此后被告一直拖延签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款和过户手续。2018年原告得知涉房屋被法院查封，并抵押给银行，被告涉及多起诉讼。原告向查封法院提起执行异议，并将余款918730元交付法院，将涉案房屋解封。

被告辩称：法院于2019年4月18日作出的受理金盛公司的破产清算，本院于2019年7月11日指定北京市中伦（广州）律师事务所担任管理人，管理人接管后积极与金盛公司商量接管事宜，但是金盛公司及法定代表人拒绝向管理人交接财产印章账簿文件等资料，目前管理人尚未接管到金盛公司任何的文件档案及印章，管理人无法核实案件相关证据的真实性，同时本案符合破产法20条规定的中止审理的情形。

经审理查明：2009年1月13日，吴永东（认购方）与被告（出售方）签订《金宝怡庭认购书》，写明认购物业广州市中山三路125－151号xxxxx单位，建筑面积193.98平方米；认购价2618730元。同日，吴永东（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，写明乙方认购金宝怡庭xxxx房，认购价2618730元，乙方已付房款1700000元，未付房款918730元；甲方承诺于2009年６月30日之前，与乙方签署该物业的《商品房买卖合同》，如逾期，甲方承担一切经济与法律责任，每逾期一天签署，甲方承诺每天按房款总额的千分之一赔偿乙方违约金；该物业已达收楼标准，甲方承诺于2009年1月18日前确保该物业验收表齐备，并安排乙方在未签署《商品房买卖合同》情况下收楼入住……乙方承诺在双方签署《商品房买卖合同》后，在“阳光家缘”网站确认该物业是已出售状态，并确认确为乙方物业，乙方应在7个工作日内缴清房款及其他合法费用后，甲方在7个工作日内办理合同备案手续等。此后，原、被告双方没有签订正式商品房买卖合同，原告在2009年1月18日收楼。

广州市天河区人民法院在执行广州市浩鑫实业发展有限公司申请强制执行被执行人即本案被告案中，原告提出执行异议要求解除对涉案房屋的查封。该院于2019年9月5日作出（2019）粤0106执异381号执行裁定书，载明2018年5月14日广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执3993号案公告责令被执行人履行义务和涉案房屋使用人在十五日内提出异议。吴永东于2018年11月13日将剩余房款918730元交付该院执行。2018年12月6日，白云法院解除对涉案房屋的查封，该院即日起转为正式查封。裁定：解除对广州市中山三路125号3001房的查封。

广州市浩鑫实业发展有限公司（以下简称浩鑫公司）向本院提出对被告破产清算的申请，本院作出（2018）粤0104破申4号民事裁定书，裁定：对浩鑫公司提出对本案被告破产清算的申请，不予受理。浩鑫公司不符该裁定提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）粤01破终6号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）粤0104破申4号民事裁定；二、指令本院受理浩鑫公司对本案被告的破产清算申请。2019年7月11日，本院作出（2019）粤0104破4号指定管理人决定书，选定北京市中伦（广州）律师事务所担任被告管理人。

庭审中，原告表示其于2009年1月18日收房后居住至今，并提交水电费、燃气费、物业管理费缴费单予以证明。

本院认为：原告与被告签订的《金宝怡庭认购书》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告与被告没有签订商品房买卖合同，但上述合同约定了买卖房屋的基本情况、总价款、付款方式等主要内容，合同签订后，原告依约向被告支付部分房款，被告将涉讼房屋交付原告使用，故原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。原告已将剩余房款支付至执行法院指定账户，履行了全部付款义务，且涉案房屋的查封业已解除，买卖合同关系可以继续履行，故原告诉请要求被告办理涉讼房屋不动产权证，本院予以支持。涉案房屋交付后，原告对房屋享有的办证请求权具有物权性质，涉案房屋不属于债务人财产，不应在破产程序中用于清偿债务，被告认为本案应中止审理，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》第二条规定，判决如下：

本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市金盛房地产开发有限公司为原告吴永东办理广州市越秀区中山三路125号3001房不动产权证。

本案受理费27750元，由被告广州市金盛房地产开发有限公司负担。

二、阳年桃与中山市园山商贸有限公司与破产有关的纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤2071民初20000号，中山市第一人民法院

原告阳年桃向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房权属登记，持需由被告提供的资料到产权登记机关备案，价值22330元；2.被告向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以22330元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2010年7月1日起计算至被告持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年5月10日为10574.51元）。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。

事实与理由：原告与被告于2009年7月3日签订《商品房买卖合同》（该商品房坐落于：中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房）,合同约定被告应当在2010年7月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，并在交付使用后365日内，即于2008年10月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权证，如因被告责任，原告不能再规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告至今仍未办理好原告的不动产权属证书。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告如上诉求。

被告园山商贸公司辩称：原告是没有提供向被告购买车房的付款凭证的，管理人以2020年6月23日曾向原告发出通知，要求原告补证，但管理人到目前为止也未收到该付款凭证，且据审计机构的初稿显示，这三个车房是阳年桃购买的，且是存在欠款的，该三个车房是没有支付过任何款项，基于上述原因，我方并不同意为原告办理三个车房提供办证手续。管理人曾向邹培光询问，邹培光是确认原告有支付了三个车房的款项，其表示“办理备案更名后未有及时办理收据更名”。

被告园山商贸公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：中山市自然资源局作出的复函。

第三人邹培光述称：案涉车房的前业主林海丽已向园山商贸公司支付全部车房款，我方对原告的诉讼请求没有异议。由于被告在开发案涉小区后没有再重新开盘，财务人员经常不在被告处办公，只是偶尔才上班，以及业主不是一次性支付全部车房款，而是分期付款，所以财务账册中未能完整反映案涉车房款的支付情况。另外，由于小区规划的变更，原来的车库改造成车房，当时对业主支付车房的费用并没有完整的记载。

第三人邹培光未向本院提交任何证据材料。

本院经审理认定事实如下：

1.2005年6月20日，园山商贸公司（出卖人）与林海丽（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定园山商贸公司将中山市火炬开发区×××××（C）幢底层52号、53号、54号车房出售给林海丽，总金额65603元；首期付款10000元，余款2年内付清；合同还约定了其他事项。

2009年6月30日，邹培光向阳年桃出具“收据”，主要内容：兹收到东庭濠园C幢一层C52、C53、C54车房合同一本（业主持）、收据三张（￥65603元）；业主林海丽。

2009年7月3日，阳年桃（买受人）与园山商贸公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房；该商品房作为现房，已具备《商品房销售管理办法》规定的现售条件，已领取商品房产权权属证明书，证号为2005-0585；该商品房的用途为车房（住宅），建筑面积为10.81平方米，总金额为22330元，于2009年6月30日一次性付清车房款；出卖人应当在2009年7月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经综合验收合同，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定了其他事项，由阳年桃签名、园山商贸公司盖章确认。

园山商贸公司已于2009年8月25日将案涉车房登记备案至阳年桃名下。案涉车房上无抵押、查封。

2.阳年桃称其已以现金形式向前业主林海丽支付车房款，并提交“房产转让协议书”及收据2份。房产转让协议书”落款时间为2009年3月16日，反映甲方郭成山、林海丽将中山市火炬开发区××××××××第52号、53号、54号单车房以74800元的价格转让乙方易荣成、阳年桃；甲方在转让上述转让标的物时，有义务将甲方与房产公司签订的“房屋购销合同”一并转交给乙方，并协助乙方办理标的物产权变更手续。郭成山、林海丽在甲方，易荣成在乙方落款处签名确认。收据反映易荣成于2009年2月28日、2009年3月16日分别向郭成山支付车房款30000元、44800元。阳年桃称其与易荣成为夫妻关系。

园山商贸公司以上述转让协议书及收据由原告与案外人签订形成为由不确认其真实性、关联性、合法性。

3.因园山商贸公司账面资产明显小于负债，不能清偿到期债务，且经人民法院强制执行无法清偿债务，明显缺乏清偿能力，案外人叶小青、高宝珍向中山市中级人民法院提出对园山商贸公司申请破产清算，中山市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）粤20破申5号民事裁定：受理叶小青、高宝珍对园山商贸公司提出的破产清算申请。2018年6月14日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20破4号决定书，指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司的管理人。目前，破产清算程序仍在进行之中。

阳年桃于2020年6月9日向园山商贸公司管理人申报债权，请求：1.园山商贸公司立即为其办理涉案车房的权属登记，持需由园山商贸公司提供的资料到产权登记机关备案；2.支付逾期办证违约金11659.93元。园山商贸公司管理人以阳年桃提交的收据为邹培光收件收据、非案涉房产的付款凭证为由要求其在收到该通知书之日起七日内提交付清房款的证据，逾期或未能提交，管理人将不予确认其申报的债权，并解除双方的房屋买卖合同关系、收回车房。

经查，管理人接管园山商贸公司后，曾向中山市自然资源局申请协助办理涉案小区相关车房的过户手续，但被告知需要完成核税相关手续，管理人在向税务部门申请核税时，被告知园山商贸公司拖欠部分土地增值税、营业税等，无法开具相关发票，故涉案车房目前无法办理过户登记手续至阳年桃名下。中山市××××××××山商贸公司管理人作出复函（中山自然资函[2019]23号），指出：根据广东省中山市中级人民法院(2017)粤20破4号，法院指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司管理人，可由管理人代为申请办理东庭濠园项目商品房首次登记以及转移登记手续。依据不动产登记有关规定，房地产开发企业在房屋建成后应当提交建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等相关资料向中山市自然资源局申请商品房首次登记，办理首次登记后方可由开发企业及购房人共同向中山市自然资源局申请转移登记。经查，园山商贸公司开发建设位于火炬开发区东庭濠园一期项目，坐落为孙文东路濠头段3号东庭濠园E1\E2幢，C1、C2、C3幢，B1\B2\B3\B4幢，D1、D2、D3幢，A1、A2幢已办理了商品房首次登记，买卖双方可进入转移登记程序。东庭濠园二期项目尚未办理首次登记，故目前暂不具备转移登记条件。坐落为火炬开发区孙文东路783号东庭濠园3幢2号车房、5号车房、15号车房、22号车房、28号车房，火炬开发区孙文东路濠头段3号东庭濠园D幢9号车房、27车房已办理不动产权证登记到买受人名下。为解决东庭濠园办证问题，维护购房者合法权益，中山市×××××××园山商贸公司尽快完善相关手续，加快为业主办理不动产权证。

阳年桃于庭审中同意自行负担办理过户手续的税费，但庭后提交书面意见称经委托诉讼代理人与阳年桃本人确认，因本案车房过户纠纷已进入诉讼程序，阳年桃已付出包括律师费在内的较大成本，故不同意维持于债权申报阶段向管理人提出的同意承担全部税费的方案，仅同意支付应由其个人承担的办证费用。

本院认为：本案为与破产有关的纠纷。阳年桃与园山商贸公司签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。虽阳年桃未提交直接向园山商贸公司支付车房款的相关凭证，但阳年桃提交的相关证据反映其已向前业主支付车房款，并已与园山商贸公司签订车房买卖合同、实际占有使用涉案车房，涉案车房也已于2009年8月25日办理登记备案至阳年桃名下，阳年桃提交的证据材料与双方确认的事实可相互印证，其权利应受到法律保护。即使园山商贸公司内部财务账目记录不规范不完整，未反映案涉车房款的收取情况，园山商贸公司以此作为不协助阳年桃办理案涉车房过户登记手续的辩解事由缺乏法律依据。

目前涉案车房不存在查封、抵押等情形，根据中山市自然资源局的复函，涉案车库目前已可进入转移登记程序，园山商贸公司管理人应协助阳年桃办理过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，园山商贸公司理应继续履行与阳年桃签订的中山市商品房买卖合同，协助阳年桃办理过户登记手续。另外，阳年桃撤销关于同意负担应由园山商贸公司负担的过户税费的意思表示，不属于恶意，也未给园山商贸公司造成损失，本院予以采纳，故买卖双方应分别负担各自应负担的税费。

综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告中山市×山商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告阳年桃办理坐落于中山市火炬开发区×××××（C）幢54号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区×××××××××××××××54号车房）的过户登记手续；在办理过户登记手续过程中所产生的税费，由原告阳年桃与被告中山市×山商贸有限公司分别负担各自应负担的税费。

三、田旭文与惠州市美地房产开发有限公司、杨艳平破产债权确认纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤13民初105号，广东省惠州市中级人民法院，破产债权确认纠纷

原告田旭文与被告惠州市美地房产开发有限公司（下称美地公司）、被告杨艳平破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱吉敏，美地公司的委托诉讼代理人钟玫芳，被告杨艳平的委托诉讼代理人颜澄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告田旭文向本院提出诉讼请求：l、判令被告美地公司协助原告办理将案涉美地花园城10栋牡丹阁806号房产过户到原告名下，并取得产权证。确认原告取得前述房产所有权后，被告抵押权人附着在该房产上的抵押权消灭，被告注销房产的抵押登记。2、确认原告购买的美地花园城10栋牡丹阁806号房产不属于破产财产。3、确认原告债权享有买受人(小业主)享有的优先于普通债权及抵押权等的优先权，而非普通债权。4、由被告承担本案全部诉讼费。

事实和理由如下：

原告系美地公司破产清算的第20号债权人。2020年2月25日收悉管理人邮寄送达的（2019）美地房产破管字第04号《关于核查债权的通知书》及附件1-5；2020年2月27日，收到（2019）美地房产破管字第04-01号《关于核查债权的通知书》的补充。收到管理人债权核查通知后，原告提交了《异议及申请书》，提出：“一、对管理人初步审核的债权金额没有异议。二、对管理人《债权人审核说明》关于解除美地花园城10栋牡丹阁806号房产《商品房买卖合同》有异议。即不应当解除合同，而应协助债权人将房产过户登记到债权人名下。三、对管理人将债权人购买的房产认定为破产财产有异议。即债权人购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住，不属于破产财产。四、对管理人认为债权人的债权为普通债权有异议。即债权人应当依法享有消费者(即买受人)优先权。五、债权人确认并请求：破产案件受理后，债权人按管理人通知，依法申报了债权。同时，根据广东省高级人民法院的指引规定，请求管理人协助将房产登记过户到债权人名下。在申报债权和协助办理房产过户同时存在的情况下，债权人优先选择管理人协助将房产过户到债权人名下，办理房产证。在房产过户登记到债权人名下后，债权人放弃申报的债权。否则，在房产过户登记到债权人名下之前，债权人不放弃已经申报的债权。”

2020年3月6日，管理人告知原告：对原告提出的异议不予采纳，对其债权不予调整，如果不服，在收到债权核查通知书后15日内向惠州中级人民法院起诉。

一、早在破产案件受理之前原告与美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订时房产未被采取保全措施，破产案件受理之前原告已经合法占有该房产，原告作为买受人已经支付全部价款，非因原告原因未办理过户登记。管理人应当协助办理房产过户手续，原告取得所有权后，抵押权人附着在标的物上的担保物权消灭。1、根据广东省高级人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十一条规定，破产案件受理前美地公司出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：(一)破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施；(二)破产案件受理之前已经合法占有该不动产；(三)已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；(四)非因买受人的原因未办理过户登记。第一百一十三条规定：买受人依据本指引第一百一十一条、第一百一十二条规定取得所有权的，附着在标的物上的担保物权消灭，担保物权人可以就买受人支付的剩余价款优先受偿。2、本案中，2009年1月5日，原告与美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，约定原告购买美地公司开发的美地花园城10栋牡丹阁806号房产，成交价格为292360元，建筑面积146.18平方米；合同第六条付款方式及期限第1点注明“签订本合同时已付清全部房款”，美地公司同时开具了收款收据予以证明上述事实；合同中双方亦约定了相应的逾期交付房产、逾期办证的违约责任等。《商品房买卖合同》签订同时，原告全额支付了购房款。之后，原告对房产进行了装修合法入住占有房产。此后期间，原告无数次催促被告美地公司办理房产过户，美地公司以各种理由推脱，始终未予办理，非因原告的原因未办理过户登记。原告提交的商品房买卖合同、购房发票等证据，尤其是广东省高级人民法院(2017)粤民终23号民事判决书，对前述事实已经予以确认。

二、原告购买的房产不属于破产财产。1、本案原告购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住。2、《最高人民法院关于审理企业破产案什若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条：下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。第四十八条:本规定施行前发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。原告认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条规定并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的规定，没有被明令废止，仍然有效。据此，原告购买的房产，依法不属于破产财产。

三、原告的债权享有房产买受人(小业主)优先权，而非普通债权。1、原告作为房产买受人、小业主，其权益优先于在该房产的其他债权(包括但不限于普通债权、抵押权、工程款优先权等)，应保障原告的合法权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第—条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”2、本案原告作为消费者、买受人，已支付了全额的购房款，符合《批复》第二条所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形。依据《批复》第一条和第二条，承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于登记抵押，而同时《批复》第二条又规定法定的工程款优先权不能对抗已交付全部或者大部分款项的买受人，抵押权或其他的债权不能对抗支付了全额房款的债权人。3、需要强调的是，消费者、买受人以何种方式(如：货币现金、以物抵债、以工程款抵付等)支付购房款，均属于付款完成。不能因为原告是以工程款抵购房款的方式支付购房款，就否认原告“消费者”的身份。以该理由否认原告消费者的特殊身份，进而剥夺原告所享有的优先权，没有事实和法律依据，是错误的。

本院认为：本案系破产衍生诉讼，综合当事人双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告田旭文与被告美地公司之间签订的《商品房买卖合同》应否继续履行，以及原告田旭文对涉案房产是否享有普通消费者型购房人的优先权利？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。

本案中，原告田旭文与被告美地公司签订《商品房买卖合同》的实质是冲抵被告美地公司所拖欠的案外人中建二局第四建筑工程有限公司的工程款及利息，当事人的动机是以房抵债，原告签订合同的目的实际上是为了债务的清偿。如果通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金权债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因《商品房买卖合同》的签订就产生了优先与劣后之别，这显然与公平法律原则相悖。

因此，原告不属于普通消费者型购房人。同时，本院注意到，原告与美地公司签订商品房买卖合同后并未在房产主管部门备案，涉案房产已为被告杨艳平设定了抵押，办理了抵押登记，产生了物权公示效力，且已生效的惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第748号民事判决书判决杨艳平对涉案房产享有抵押权优先受偿权，足以对抗原告主张所有权。为此原告在与杨艳平案外人执行异议之诉中排除执行诉讼请求并未获得支持。

综上，原告田旭文诉请被告美地公司协助涉案房产过户，确认涉案房产上的抵押权消灭，以及确认原告享有小业主优先权利，其债权优先于普通债权及抵押权等诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告田旭文的诉讼请求。

杨登基律师点评：

     因疫情原因影响，律师接到各种类型开发商逾期交房、逾期办证、破产纠纷问题咨询，这可从侧面印证了今年或接下来几年，商品房买卖市场将出现不太明朗的大环境。楼市很多时候都是跌宕起伏，疫情加上国家限价政策、土地拍卖政策、银行限贷政策等一系列政策作用下，小型房地产企业融资压力与销售变现压力将越来越大，未来不堪重负的楼市可能会令中小型的地产企业越来越难做，导致诸多企业将不得不面临转型、盘整甚至破产的地步。

    为此，律师在本案例分析中，从多个维度将关于开发商破产或申请破产中几个经常遇到的问题进行总结，以期解答各位的咨询。

一、开发商篇

1、开发商破产后商品房买卖合同是否有效问题。

如买受人刚交完首付，但还没来得及办理按揭贷款，此时开发商破产，双方签署的《商品房买卖合同》仍旧是有效。因开发商破产而导致商品房买卖合同无法继续履行，那么按照合同开发商属于违约行为，应退还首付款并承担相应的违约责任，但此种救济途径最大难点在于胜诉生效判决的执行到位。

2、开发商能否原价收回未办理过户的房屋问题。

开发商不能基于破产而要求业主原价返还房屋，原价收回房屋侵犯了业主合法权益。此外，有部分观点认为，在这个期间中，涉案房屋升值部分价值归于业主。

3、开发商能否将业主已购房源进行抵押问题。

如业主与开发商签订的《商品房买卖合同》已经备案，则开发商不能对房屋办理抵押登记。即房屋过户前开发商可以抵押，一旦过户开发商就无权抵押。

二、业主篇

1、业主是否就开发商破产有优先清偿权问题。

（1）如果业主已支付全部房款，开发商破产后业主可以优先赔偿。

（2）如果业主仅缴纳首付款签订商品房买卖合同后开发商破产，业主可要求解除合同，返还首付款以及利息。

2、开发商破产后业主是否有权要求退房问题。

如房屋已交付，但因开发商破产无法办理房产证时，业主可以要求退房。因为房屋虽已交付，房款也已经全部支付，但因为并未进行房屋所有权转移登记，则无法发生物权变更的效力。

3、开发商破产，业主是否可以不交房贷。

虽然开发商已破产，但业主仍需继续还房贷，因为贷款是业主跟银行之间的借款关系，跟开发商没直接关系，开发商承担连带担保责任。如果业主不按期交房贷，造成逾期后，银行或将对业主及开发商提起上诉，银行可能会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。

三、后续篇

1、开发商破产，其它开发商接盘对业主购房是否有影响问题。

如果开发商正常交接的话，一般对业主的主要影响是会延期交房或办证的时间，因为接盘后会有一系列的手续变更问题，所以，业主与原开发商约定的交房或办证事宜会受影响延迟。

2、开发商破产，旧物业公司撤出后续处理问题。

如果开发商破产，物业全面撤出，社区问题无人解决的话，业主可以成立业主委员会，自行另聘物业公司，或者等待接盘开发商聘请物业公司进行入驻。