基于继承关系而产生共有房产分割该如何维权
一、余启政、余健成与余洁珍法定继承纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤07民终3784号，广东省江门市中级人民法院
余某二、余某一上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认余某一、余某二、余某三对广东省江门市新会区*************分别占有2/3、1/6、1/6份额，余某一、余某二、余某三以拍卖或变卖的方式分割广东省江门市新会区会城*****，所得价款由余某一、余某二、余某三分别占有2/3、1/6、1/6份额，拍卖或变卖费用分别负担2/3、1/6、1/6；3.余某三承担本案一、二审的诉讼费用。
余某二、余某一向一审法院起诉请求：1.余某一、余某二、余某三以拍卖或变卖的方式分割广东省江门市新会区*************,所得价款由余某一、余某二、余某三分别占有2/3、1/6、1/6份额,拍卖或变卖费用分别负担2/3、1/6、1/6。2.确认余某一、余某二、余某三对广东省江门市新会区*************屋分别占有2/3、1/6、1/6；3.余某三协助余某一、余某二办理广东省江门市新会区*************屋的产权份额变更登记手续；4.余某三承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于江门市新会区会城深源里**房屋是苏某的母亲陈某于1985年所建，陈某于1989年7月17日立下《赠与书》将该房屋赠与给苏某，同年8月20日经房屋管理部门核准登记在苏某名下。1993年11月期间，苏某申请了广东省乡（镇）村建筑许可证，重建该房屋，房屋管理部门于1996年6月24日核发房产证，登记权属人为苏某。1996年8月20日苏某与新会市新昇置业发展公司签订《拆迁补偿房屋合同》，新建房屋地址为江门市新会区************（以下简称涉案房屋），1999年11月1日核发新的房产证，登记权属人为苏某。
一审法院另查明，苏某与余某一于1977年11月27日登记结婚，于1993年11月18日经新会市人民法院调解离婚。（1993）新民初字第529号民事调解书中载明双方“先后生育女儿余某三和儿子余某二。从一九七九年开始，双方因家庭经济问题和生活琐事，以及被告怀疑原告有第三者等事常发生纠纷，双方又互不谅解，原告曾先后三次返回娘家与被告分居分吃，导致夫妻感情破裂……经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告苏某与被告余某一双方自愿离婚。二、婚生女儿余某三和儿子余某二由原告抚养”。离婚后，余某三和余某二跟随苏某生活。苏某于2012年6月22日因病去世，对涉案房屋未留有遗嘱。余某三和余某二现居住在涉案房屋。
一审法院认为，本案立案案由为共有物分割纠纷，一审法院经审查后认为应属于法定继承纠纷。
双方的争议焦点是：1.涉案房屋是否属于苏某的个人遗产？2.涉案房屋的继承人是谁，如何确定继承份额？3.涉案房屋应当如何分割？对此，一审法院作如下分析认定：
一、关于涉案房屋是否属于苏某的个人遗产问题。
涉案房屋最早是由苏某的母亲陈某赠与给苏某个人的，其后于1993年11月期间由苏某申请重建，再于1996年拆迁补偿所得。余某一、余某二认为该房屋是夫妻共同财产的主要依据是该房屋是在夫妻关系存续期间重建，但经过庭审调查和（1993）新民初字第529号民事调解书所载明的案件事实可知，1.离婚的时间和申请重建房屋的时间均发生在同一个月，按照先申请后建设的正常顺序，重建房屋应发生在离婚之后；2.离婚之前苏某和余某一已经分居，以夫妻共同财产对该房屋重建的可能性极少。因此，该房屋应是苏某独自重建，属于苏某的个人遗产，不属于苏某和余某一的夫妻共同财产。
二、关于继承的问题。
根据（1993）新民初字第529号民事调解书所载明的亲属关系，以及江门市新会区*****民委员会出具的亲属关系《证明》，苏某去世后，其第一顺序继承人是女儿余某三和儿子余某二。因此，余某三和余某二享有涉案房屋的继承权。余某一和苏某已经离婚，余某一不是苏某遗产的继承人。
经过庭审调查和证据质证，余某三在苏某生前尽到较多的扶养义务，依照《中华人民共和国继承法》第十三条第三款“对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分”的规定，一审法院酌定余某三继承涉案房屋60%的份额，余某二继承涉案房屋40%的份额。
关于余某一、余某二诉求余某三协助办理广东省江门市新会区*************屋的产权份额变更登记手续的问题，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，余某二和余某三可待判决发生法律效力后，持生效法律文书申请办理不动产登记，无需协助。
三、关于涉案房屋如何分割的问题。
余某二作为按份共有人可以申请对共有房屋进行分割，分割的方式有三种，一种是实物分割，一种是折价补偿，还有一种是变卖或拍卖共有物所得价款按比例分配。虽然按份共有人原则上可以随时请求分割共有物，但也有一定限制。对于第三种变卖或拍卖共有物的方法，同时又属于对共有物的处分，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，变卖或拍卖共有物属于处分行为，应经过占份额三分之二以上按份共有人的同意。在本案中，余某三基于对母亲的感情，不同意变卖共有房屋，因此尚未达到三分之二以上按份共有人的同意，本案不适宜用变卖或拍卖的方法分割涉案房屋。其实，在一方共有人希望保留共有物的情况下，应尽可能采用折价补偿的方法进行处理。希望余某三和余某二能珍惜姐弟情谊，协商好补偿的价款，妥善处理好涉案房屋问题。综上，余某二请求以变卖或拍卖的方式分割涉案房屋，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十七条的规定，一审法院判决：一、确认位于江门市新会区*************屋的产权由余某二占有40%，由余某三占有60%。二、驳回余某一、余某二的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2225元（已由余某一、余某二预交），由余某一、余某二负担。
二审中，余某三没有提交新证据。余某一、余某二提交了以下证据：1.病历资料一套，用以证明余某一年老多病，多次住院治疗疾病，常常要支付医药费，属于弱势群体，应当适当予以保护。2.收据复印件一份，用以证明余某一因为生活困难只能租住在廉价出租房。经质证，余某三对余某一、余某二提交的前述证据认为：1.对第一组出院记录的真实性、合法性由法院依法认定，但是对关联性不予认可，余某一不是本案的继承人，没有继承份额，出院记录也不能证明余某一现在的经济状况和生活状况。2.对第二组证据收据的三性不予认可，对其证明内容也不予认可，廉租房是给予余某一的福利，而并不是如余某一、余某二的陈述因为生活困难而居住在廉租房，而且余某一、余某二提到要关照弱势群体的前提是要对财产有继承权才关照。经审查，余某一、余某二提交的前述证据对本案的实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系法定继承纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对余某二、余某一的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋是否属于苏某的个人遗产；2.涉案房屋的继承分割问题。
关于第一个争议焦点。余某二、余某一上诉认为位于江门市新会区会城深源里**房屋是余某一与苏某夫妻关系存续期间重建的，为夫妻共同财产。经审查，余某一与苏某于1993年11月18日经新会市人民法院调解离婚，苏某于1993年11月19日取得了前述房屋的《广东省乡（镇）村建筑许可证》，房屋重建后，于1996年6月24日登记在苏某一人名下。即深源里**房屋获准重建的时间在余某一与苏某离婚后，而余某一、余某二主张该房屋的报建手续是后补的，但未提交证据予以证明，余某一、余某二应承担举证不能的不利后果。按照先报建后施工的正常建设顺序，深源里**重建房屋应发生在余某一与苏某离婚后，且余某三在本案中抗辩认为余某一的该主张亦超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）>》第九条第一款“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理”的规定，余某一现提出该主张已超过诉讼时效，同样不应予以支持。综上，余某二、余某一上诉认为位于江门市新会区会城深源里**房屋是余某一与苏某的夫妻共同财产，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋为苏某的个人遗产并无不当，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。首先，关于继承人范围的认定。根据（1993）新民初字第529号民事调解书所载明的亲属关系，以及江门市新会区*******民委员会出具的亲属关系《证明》，苏某去世后，其第一顺序继承人是女儿余某三与儿子余某二，而余某一与苏某已经离婚，故余某一不是苏某遗产的继承人。因此，享有涉案房屋继承权的是余某三和余某二。其次，关于涉案房屋继承份额的认定。余某二上诉认为根据在案证据，余某三并没有对苏某承担较多的扶养义务，涉案房屋应均等继承。余某三在诉讼中提交了苏某病历资料、医疗费票据、余某三与余某二的微信聊天记录用以证明余某三承担了苏某的全部赡养义务。对此本院认为，单凭余某三持有苏某的病历资料、医疗费票据等，不足以证明余某三承担了苏某的全部赡养义务。且医疗费票据所涉金额不大，余某三与与余某二在诉讼中均确认2008年起余某二一直与苏某居住在涉案房屋，余某三于2011年后搬回涉案房屋与苏某、余某二一起生活，故根据余某三与余某二在诉讼中的陈述、在案证据以及余某二与余某三的具体居住情况，不足以认定余某三在苏某生前尽了主要扶养义务。因此，对于涉案房屋，余某三与余某二应均等继承分配，各继承涉案房屋50%的份额。再次，关于涉案房屋的分割问题。余某二主张以拍卖或变卖的方式分割涉案房屋。而余某三则主张涉案房屋具有纪念意义，不同意拍卖或变卖涉案房屋。对此本院认为，涉案房屋为商品房住宅，余某二在诉讼中主张其与余某三已经矛盾重重，两人还因吵架而报警处理，两人无法长期一起居住。为了避免双方当事人矛盾的进一步激化，对涉案房屋进行分割较为适宜，而双方在诉讼中对于涉案房屋的分割方式未能协商一致，余某三虽同意折价补偿给余某二，但其明确表示目前没有支付能力，进而涉案房屋的分割方式只能是分割拍卖、变卖所得的价款。
综上所述，余某二、余某一的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条，《中华人民共和国物权法》第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1835号民事判决；
二、确认位于江门市新会区*************产由余某二、余某三各占50%份额；
三、余某二和余某三应在本判决生效之日起90日内，协商一致共同拍卖或变卖位于江门市新会区*************产（房地产权证号：粤房地证字第**），所得价款扣除拍卖、变卖的费用及其他必要费用后由余某二与余某三各分得50%；
四、余某二和余某三未能在上述90日期限内协商一致共同拍卖或变卖上述房产，则余某二或余某三均可在上述期限届满之日起二年内申请人民法院强制拍卖、变卖上述房产，所得价款扣除执行费、拍卖变卖的费用及其他必要费用后由余某二和余某三各分得50%；
五、驳回余某二、余某一的其他诉讼请求。
二、魏某1与魏某2、魏某3继承纠纷一审民事判决书，（2019）粤0106民初31645号，广州市天河区人民法院
原告魏某1向本院提出诉讼请求：1.广州市天河区石牌西直街21号102房的1/4份额属于原告所有。2.广州市石牌西直街21号102房自2014年8月16日起至房屋分割完毕前的租金收入的1/8属于原告所有，并由被告直接支付给原告；3.魏光名下中国建设银行卡存款253221.07元的1/4属于原告所有，并由被告直接支付给原告；4魏光名下中国农业银行卡存款33153.18元的1/4属于原告所有，并由被告直接支付给原告；5.广州市白水塘北路20号118栋204房的1/4份额属于原告所有；6.广州市白水塘北路20号118栋204房自2014年8月16日起至房屋分割完毕前的租金收入的1/4属于原告所有，并由被告直接支付给原告；7.第三人陈某对三被告承担款项承担连带责任。8.被继承人的抚恤金57558元的1/4的份额归原告所有，并由被告直接支付给原告。9.本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：××××年××月××日，童雅秀和魏光登记结婚，××××年××月××日生育女儿原告魏某1。后魏光与童雅秀夫妻感情不和，于1989年11月13日办理离婚手续。离婚后，魏光与第三人陈某登记结婚，并育有三名子女，分别为被告魏某2、魏某3、魏某4。从2014年6月份起，原告无法联系上父亲魏光，直至2019年5月16日，原告在广州市公安局查询魏光住址时才得知父亲魏光因去世已于2014年8月16日注销户口。原告作为魏光女儿，应作为第一顺位法定继承人继承魏光的财产。综上，恳请法院查明事实，依法支持原告诉讼请求。
被告魏某2、魏某3、魏某4辩称：1.被告和第三人主张原告起诉时已超过诉讼期限二年，应予以驳回。2.广州市天河区石牌西直街21号102房属于被继承人与第三人陈某共同所有，原告主张占有该房屋的1/4的份额，分配租金收入的1/8的份额，被告认为不合理。3.原告主张分配被继承人名下银行存款数额与被告查实的数额不相符，经被告核实被继承人名下建设银行存款截至2018年8月16日存款数额应为229543.1元，被继承人名下中国农业银行尾号为5375的银行卡截至2014年8月16日存款为41.82元，尾号为3163银行卡截至2014年8月16日存款为1091.18元，尾号为9572的银行卡截至2014年8月16日存款为26020.18元。4.广州市白水塘北路20号118栋204房属于第三人与被继承人的夫妻共同财产，原告请求该房屋的1/4的份额不合理。该房为无产权的不动产，该房产一直由被继承人、三被告及第三人共同居住使用，该房屋从未对外出租，不可能产生任何的租金收入。5.三被告及第三人与被继承人持续共同生活并对被继承人承担了全部的扶养义务，而原告在其参与工作并具备扶养能力后，本应当履行作为女儿赡养被继承人的义务，但直到被继承人去世，原告从未照顾或探望被继承人一次，也未尽到其他的扶养义务。根据继承法规定，原告作为被继承人的子女，没有尽到扶养义务，在分配遗产时应不分或少分，第三人陈某虽然在2004年与被继承人办理了离婚手续，但双方仍然以夫妻的名义持续共同生活，期间被继承人的日常生活、看病医疗、丧葬安排等均由第三人陈某进行照顾及妥善处理。第三人对被继承人尽了主要的扶养义务，分配遗产时应予以多分。
经审理查明：××××年××月××日，被继承人魏光与童雅秀登记结婚，××××年××月××日共同生育女儿原告魏某1，后两人离婚。
××××年，被继承人魏光与第三人陈某登记结婚，共同生育被告魏某2、魏某3、魏某4。1999年9月，魏光向广州市天河区人民政府购得广州市天河区石牌西直街21号102房（以下简称102房），登记权属人为魏光。2001年4月，魏光、陈某与他人签订《合资建房协议书》，合资建房地点是白云区同和镇白水塘中街丽景楼，约定203房、204房归魏光、陈某所有，总价款119000元。
2004年10月11日，被继承人魏光与第三人陈某离婚并签订离婚协议，约定广州市白云区同和白水塘北路20号118栋203房归陈某，广州市白水塘北路20号118栋204房（以下简称204房）归魏光；102房的西边大房及中间厨房归陈某，中厅（含浴厕）及东边小房归魏光，该房用于出租，总租金双方平分。
2014年8月15日，被继承人魏光因病死亡。2014年12月26日，中国共产党广州市天河区委员会党校将抚恤金57558转入第三人陈某的银行账户。
原、被告当庭确认在2014年8月15日魏光死亡之日，魏光名下多张中国建设银行账户存款余额共计253221.07元；魏光名下多张中国农业银行账户存款余额共计27153.18元，其中不包括魏光名下尾号为5375中国农业银行账户在2014年8月15日取款6000元。
经鉴定，102房在2020年3月27日的市场价值为3948993元，102房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值为421113元。204房在2020年3月27日的市场价值为439656元，204房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值为66300元。原告垫付了评估费13985元。
本院认为，继承从被继承人死亡时开始。现无证据证明被继承人有遗嘱或遗赠扶养协议，本案按照法定继承办理。被继承人魏光死亡时其法定第一顺序继承人为子女原告魏某1和被告魏某2、魏某3、魏某4四人。根据原、被告的陈述及争议焦点，综合评判如下：
一、关于诉讼时效
被告和第三人主张原告起诉时已超过诉讼期限二年，应予以驳回。原告称一直联系不上被继承人，直到2019年5月16日到广州市公安局查询时才得知被继承人已去世。由于原告与被继承人并未共同生活，而被告和第三人也没有把被继承人去世的情况通知原告。根据本案的情况，应采信原告的意见，认定原告在2019年5月才知悉被继承人死亡的情况。依据《中华人民共和国继承法》第八条的规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。原告在2019年8月5日提起诉讼，并未超出诉讼时效。
二、关于遗产分配原则
三被告及第三人主张其与被继承人持续共同生活并对被继承人承担了全部的扶养义务，可以多分遗产，而原告没有履行扶养义务，应不分或少分遗产。原告称被告隐瞒被继承人生病住院及去世情况，原告无法得知，并非没有尽到扶养义务。经查，被继承人本身享有退休金并有较大数额的租金收入，本身在经济上不需要原、被告及第三人出资扶养；被继承人身患急病突然死亡，本案无证据显示被继承人生前需要特殊照顾、护理。原告作为被继承人前任妻子所生的女儿，并未与被继承人共同生活，三被告作为被继承人后任妻子所生的子女，与被继承人共同生活，此属正常现象，不应以此认为三被告人尽了主要扶养义务以及原告不尽扶养义务，依据《中华人民共和国继承法》第十三条的规定，原、被告作为同一顺序继承人继承遗产的份额应当均等。第三人作为被继承人的前妻，即使在离婚后仍与被继承人共同生活，也只是相互照顾，也不等同于《中华人民共和国继承法》第十四条所指的“对被继承人扶养较多的人”，其无权分得遗产。
三、关于102房
102房是被继承人魏光与第三人陈某在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，两人离婚时约定该房由两人各占部分，共同出租，总租金双方平分，故该房应属共同所有。在分割被继承人的遗产时，应当先将该房产1/2产权份额分出由第三人陈某占有，其余的1/2产权份额作为被继承人的遗产，由原告魏某1和被告魏某2、魏某3、魏某4各继承1/8产权份额。考虑到102房由一直由三被告和第三人占有、使用，本院酌定102房归三被告和第三人所有，由三被告和第三人补偿原告房屋现价值的1/8，即3948993元×1/8=493624元。被继承人死亡后，102房由三被告和第三人出租收益，扣除第三人陈某应占有的1/2份额，其余的1/2份额应当由被继承人的继承人共同享有，即各占1/8份额。经评估102房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值为人民币421113元。三被告和第三人应补偿原告102房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金1/8，即421113元×1/8=52639元。关于原、被告认为102房的评估价值和租金评估价值偏低、偏高的问题，经查，102房本身是住宅，后被分割成几部分用于出租，租金时间跨度超过5年半，租金一般呈波动上涨趋势，也会存在短期断租的情况，综合上述情况，本院认为102房的评估价值及租金评估价值基本反映市场价值，应予采信。对原、被告提出的异议，不予采纳。关于原告要求分配102房从2014年8月16日起至房屋分割完毕前的租金收入，考虑到截止时间的不确定性和受疫情影响租金的不稳定性，本院仅对102房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金进行处分，对2020年3月27日以后的租金诉求不作处分，原告可另行提起诉讼主张。
四、关于204房
204房是被继承人魏光与第三人陈某在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，两人离婚时约定该房归被继承人一人所有。该房作为被继承人的遗产应由原告魏某1和被告魏某2、魏某3、魏某4各继承1/4产权份额。考虑到204房一直由三被告和第三人占有、使用，本院酌定204房归三被告所有，由三被告补偿原告房屋现价值的1/4，即439656元×1/4=109914元。被继承人死亡后，204房由三被告占有、使用，虽然原告并未提供证据证明三被告出租204房获得收益，但三被告长时间占有、使用原告享有份额的204房并获得实际利益，应当支付占有费用。经评估，204房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值为人民币66300元，三被告应补偿原告204房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金1/4，即66300元×1/4=16575元。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、广州市天河区石牌西直街21号102房归被告魏某2、魏某3、魏某4及第三人陈某所有，被告魏某2、魏某3、魏某4及第三人陈某补偿原告魏某1房屋价值493624元。
二、被告魏某2、魏某3、魏某4及第三人陈某补偿原告魏某1广州市天河区石牌西直街21号102房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值52639元。
三、广州市白云区同和白水塘北路20号118栋204房归被告魏某2、魏某3、魏某4所有，被告魏某2、魏某3、魏某4补偿原告魏某1房屋价值109914元。
四、被告魏某2、魏某3、魏某4补偿原告魏某1广州市白云区同和白水塘北路20号118栋204房自2014年8月16日至2020年3月27日期间的租金价值16575元。
五、被告魏某2、魏某3、魏某4及第三人陈某补偿原告魏某1银行存款价值70093元。
六、第三人陈某补偿原告魏某1抚恤金价值14390元。
七、驳回原告魏某1的其他诉讼请求。
杨登基律师点评：
对于如何分割被继承人享有的共有房产产权问题，本律师提出如下三点意见：
一、关于确定继承人是否享有共有房产问题。
（1）被继承人如没有对其遗产进行分配等问题立有合法有效的遗嘱，其遗产将会根据法律直接规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进入继承程序，即先由第一继承顺序中有继承权的继承人继承，其他继承人不继承。
（2）如被继承人生前生前立有符合法律规定的合法遗嘱或遗赠，此时依据遗嘱或遗赠继承优先于法定继承的原则，被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额都按照遗嘱（或遗赠）的内容来确定。遗赠优先于法定继承，所以在有合法遗赠的情形下不适用法定继承。
（3）如无遗嘱、遗赠等特殊情形，则按照法定继承顺序确定。
二、关于如何分割共有房产问题。
共同共有房产一般当事人协商处理，按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，主要如下：直接分割房屋、房屋作价补偿、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合以及房屋变价分割。
（1）直接分割房屋。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋四层楼的房屋，为四个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
（2）房屋作价补偿。即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款（按照市场价格评估或申请法院司法评估），由独自取得所有权的人补偿。
（3）直接分割房屋与房屋作价补偿相结合。这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，因房屋结构特殊等，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。二是多个以上的人按份共有房屋时，房屋由一部分共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。
（4）房屋变价分割。如房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得（或拍卖）的价款由共有人按所有权份额进行分配。
三、关于分割共有遗产房产建议综合考量。
1、本着友好协商为原则。对于各种遗产共有房产分割纠纷，一般建议先行协商为好。如无法协商或多方意见分歧太大，这才启动法律诉讼途径。
2、关于诉讼救济。继承纠纷发生后，经协商不成时，可以向人民法院提起诉讼。共有人可以协商确定共有的不动产分割方式。难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
3、是否可以直接办理公证。为降低各种纠纷发生，被继承人在还没有去世之前如已将遗产进行妥善处理，这可大大降低纠纷发生概率。如被继承人意外或突然去世，此时是否可以再到公证处就共有遗产房产进行公证。答复是不能，因此时对被继承房产产权并未明确，公证处不会对此进行公证。如继承人无法协商一致处理，则最终还是要通过法律途径处理。
法律依据参考：
《民法典》
第一千零六十一条 【夫妻遗产继承权】夫妻有相互继承遗产的权利。
第一千零七十条 【遗产继承权】父母和子女有相互继承遗产的权利。
第一千零七十一条 【非婚生子女权利】非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何组织或者个人不得加以危害和歧视。
第一千一百二十三条 【法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议的效力】继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百二十七条 【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
