商品房严重质量瑕疵而解除合同
该如何维权
一、邹某某、韶关市YY房地产开发有限公司与、广东ZZ建筑工程有限公司、中国SS银行股份有限公司韶关分行房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤02民终894号，广东省韶关市中级人民法院
上诉人邹某某因与上诉人韶关市YY房地产开发有限公司（以下简称YY公司）、原审第三人广东ZZ建筑工程有限公司（以下简称ZZ公司）、中国SS银行股份有限公司韶关分行（以下简称工行韶关分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邹某某及其委托诉讼代理人郑MM、上诉人YY公司的委托诉讼代理人李某某、工行韶关分行的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。ZZ公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹某某上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判YY公司需向邹某某退回已付房款及利息（暂计至2020年3月6日，邹某某已付首付款及贷款本息为1629629.85元，其中已付首付款892592元的利息应从2013年8月28日期按同期银行固定贷款利率计算至还清之日止；已付贷款本息暂计737037.85元以每月实付本息金额为准从2014年1月6日起按同期银行固定贷款利率计算至还清之日止。最终YY公司返还邹某某的金额应计至邹某某最后一笔还贷）；3.本案一、二审诉讼费由YY公司负担。事实和理由：一审判决第二项存在笔误，请求二审法院依法改判。一审法院在本院认为部分支持了邹某某要求YY公司返还已付购房款及利息的诉请。但在判项中仅支持了邹某某在2020年1月6日前的已付的首付款本金及贷款本金（892592元+472747.94元=1365339.94元），并未支持邹某某主张的已付银行贷款利息部分的金额及已付首付款、已还贷款本息的利息损失。该判项与一审法院认定内容不一致。根据邹某某的最新统计，截至2020年3月6日，邹某某已付涉案两间商铺的贷款本金为488386.66元，贷款利息为248651.19元。因此，截至上述时间，邹某某已付涉案两间商铺的首付款及贷款本息共计为1629329.85元。现一审法院仅支持了邹某某已付首付款及贷款本金，遗漏了邹某某的利息损失：1.邹某某已付银行贷款利息248651.19元；2.邹某某已付贷款本息737037.85元以每月实际支付贷款本息金额为准按同期银行固定贷款利率从付款之日起计至实际退还之日止的利息损失；3.邹某某已付首付款892592元按同期银行固定贷款利率从付款之日起计至实际退还之日止的利息损失。二审庭询中，补充上诉意见为：目前，邹某某仍在支付涉案商铺的银行贷款。截至2020年6月6日，74号商铺已还银行贷款本金296790.64元，利息147101.35元；75号商铺已还银行贷款本金215318.5元，利息106720.6元。因此，请求二审法院依法审查涉案商铺还款情况，并支持由YY公司退还邹某某全部购房款及利息，购房款金额截至2020年6月6日为1628523.09元，具体金额以判决前邹某某提供的银行流水为准。
YY公司辩称，YY公司已在上诉状中阐述不认可一审法院关于解除合同的观点，因此无论是一审法院判决YY公司返还购房款及贷款本金、利息数额，还是邹某某在二审中变更的利息金额，均不予认可。其余意见以YY公司上诉状为准。
YY公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邹某某的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由邹某某负担。
事实和理由：一、邹某某行使涉案两份合同的解除权起算时间应从涉案合同约定的收楼时间起算，故邹某某行使解除权的期间为2014年8月30日至2015年8月29日。涉案合同第八条约定的涉案商铺的交付期限为2014年8月30日前；附件四第九条规定邹某某应自行到YY公司销售中心联系并办理交接房使用手续；附件四第二十八条约定行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。涉案商铺的现状在施工完成时即已形成。2014年6月30日，YY公司通过挂号信的方式向邹某某邮寄送达了《收楼函》。因此，若邹某某认为涉案商铺因质量问题构成解除合同的条件，其应当在2014年8月30日至2015年8月29日期间行使解除权。而非一审法院认定的YY公司知道房屋鉴定结果之日起算。邹某某明显怠于行使权利，解除权消灭。二、YY公司交付的房屋性质和层高与双方签订的涉案合同约定一致。项目的土地规划用途为商业住宅用地，即商业和住宅用地。涉案合同约定的商品房用途与YY公司交付的商品房用途一致，即商铺（商业营业用房）。《竣工验收备案表》的工程用途仅是遗漏记载“商铺”，并非交付房屋的性质与合同约定不一致。双方在诉讼期间并未对房屋性质产生过争议，一审法院以此判决解除合同显然错误。三、一审法院判决YY公司支付租金没有事实依据，违反法律规定及涉案合同约定。YY公司交付的商铺不存在性质、层高的变更，74号商铺不存在任何质量瑕疵。涉案鉴定意见书认定75号商铺有“房地产商赠送阁楼面积”，没有事实基础。YY公司从未赠送邹某某阁楼面积。该鉴定意见书认为阁楼、面积是影响租金的重要因素，但并无证据显示75号商铺做好了阁楼和楼梯，涉案鉴定意见书毫无事实依据，不应被采纳。四、邹某某申请YY公司赔偿其因涉案商铺涨价形成的损失，并向一审法院申请司法鉴定，但鉴定意见书得出的意见恰恰相反。因此，涉案鉴定费用应该由邹某某承担，一审法院判决YY公司承担鉴定费用不符合常理。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回邹某某的全部诉讼请求或发回重审。
邹某某辩称，一、邹某某行使涉案解除权的起算点应从邹某某知道或应当知道权利被侵害之日起算，YY公司主张从合同约定的收楼时间起算，缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条的规定，本案解除权起算点应当从邹某某知道或应当知道权利受侵害之日起算。本案中，75号商品房买卖合同附件一《房屋平面图》中约定夹层作为房屋的附属空间归邹某某所有。后因该夹层层高高于2.2米，依法应当计入建筑面积，办理房产证。故YY公司要求邹某某补交该75号商铺夹层的房款，双方就此问题一直无法协商一致。根据邹某某提交的微信聊天记录显示，YY公司员工肖捷是在2018年6月2日才正式通知邹某某收楼。邹某某也是此时去验收房屋才发现75号商铺存在严重质量问题。随后邹某某委托鉴定机构对涉案75号商铺的质量进行鉴定，鉴定结果是该商铺的主体结构确实存在严重质量问题，故邹某某于2018年11月向一审法院起诉要求解除涉案合同。邹某某起诉后申请对其各项损失进行鉴定，在鉴定机构人员现场勘查时（2019年8月30日），邹某某才发现74号商铺有地下室这一情况。2019年9月29日，由YY公司开门，并经双方测量，该地下室层高为3.3米，依法需报建并办理房产证。因此，邹某某行使解除涉案合同的除斥期间从邹某某知道或应当知道权利受到侵害之日起算，并未超过1年。YY公司的主张缺乏事实和法律依据，依法应当不予采纳。二、YY公司欲交付的商铺与涉案合同约定不一致。1.关于74号商铺地下室的问题。涉案合同约定商铺地下0层，但YY公司最终欲交付的74号商铺是存在地下一层的。因此，YY公司交付的商铺与合同约定地下0层不符。2.关于房屋性质问题。邹某某也是一审庭审时才知道涉案商铺的性质与合同约定不相符。综上，一审法院认定涉案74号商品的层数和性质与合同约定不符，并无不当。YY公司主张涉案74号商铺的层数及性质与合同约定一致，缺乏事实基础。三、邹某某购买涉案商铺后，无论是自用还是出租，均是可以产生经济效益的，一审法院根据鉴定机构认定的商铺租金标准支持邹某某主张的租金损失并无不当。YY公司对涉案鉴定机构出具的鉴定意见书中认定的租金标准有异议，但从未提出重新鉴定，依法不予采纳。四、关于涉案15000元鉴定费用的承担问题。一方面，邹某某自费3000元对涉案75号商铺的质量进行了鉴定，YY公司对该鉴定意见并无异议。故邹某某因YY公司根本违约产生的鉴定费用理应由YY公司承担。另一方面，双方未理清诉讼中的各项赔偿问题而启动鉴定程序，是确定本案损失的必要程序。鉴于涉案合同是基于YY公司违约导致合同解除，故一审法院认定该鉴定费用由YY公司承担并无不当。综上，恳请二审法院驳回YY公司的全部上诉请求。
工行韶关分行对邹某某、YY公司的上诉意见共同述称，工行韶关分行认可一审判决，没有意见补充。
ZZ公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
邹某某向一审法院起诉请求：1.解除邹某某与YY公司于2013年8月28日签订的两份《商品房买卖合同》；解除邹某某与工行韶关分行签订的两份《个人购房借款担保合同》；相关贷款本息由YY公司归还给工行韶关分行；2.YY公司返还邹某某购房款1772592元及利息（利息按银行固定资产贷款利率从2013年12月8日起计至实际全部退还之日止）；3.YY公司返还预缴的办证费用2500元及房屋鉴定费3000元；4.YY公司赔偿邹某某因房屋涨价形成的损失约10万元（实际金额以法院委托有资质的鉴定机构的鉴定报告为准）；5.YY公司赔偿邹某某的租金损失2014年9月1日开始计算至解除合同之日止约10万元（实际金额以法院委托有资质的鉴定机构的报告为准）；该项诉求邹某某在一审庭审中明确为74号商铺的租金为每月2000元、75号商铺的租金为每月1790元，从2014年9月1日开始计算至解除合同之日止。6.本案的诉讼费、鉴定费由YY公司负担。
一审法院认定事实：
2013年8月28日，邹某某与YY公司经协商签订了两份编号分别为130*****790和130*****791的《商品房买卖合同》，约定邹某某以银行按揭分期付款的方式，购买YY公司开发的位于韶关市*************韶关碧某园dd沿江路第十四号楼第一层74号、75号商铺，商品房建筑面积分别为74号商铺72.62平方米、75号商铺43.32平方米，商品房价值分别为74号商铺1027681元和75号商铺744911元，合计1772592元。合同第一条第三款约定，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名韶关碧某园dd沿江路，建设工程规划许可证号为建字第2012142号，施工许可证号为440************401。合同第三条第二款约定，该地块土地面积为259458平方米，规划用途为商业住宅用地，土地使用年限自2017年12月28日至2047年12月27日。合同第三条第二款约定，该商品房的用途为商业营业用房，属钢筋混凝土结构，层高为大于或等于2.2米，建筑层数地上4层，地下**。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的0个。合同第五条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……（3）差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。合同第八条约定，YY公司应在商品房经验收合格后，于2014年8月30日前交房。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意……不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。补充协议第九条约定，出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。双方还在该《商品房买卖合同》里签定了补充协议书做该合同的附件四，补充协议书第二十六条第一款约定，《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若买受人是采用银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。补充协议第二十八条约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权，但买卖双方另有约定除外。合同签订当日，邹某某向广东碧某园物业服务有限公司韶关浈江分公司分别缴纳了涉案74号和75号两个商铺的查档证明费150元、预告登记费550元、抵押权预告登记费550元，合计2500元；邹某某还支付两个商铺的定金100000元给YY公司，合同签订之后，邹某某向YY公司缴纳了74号商铺购房款467681元和75号商铺购房款324911元，合计792592元。2013年12月7日，邹某某将两间商铺剩下的购房款880000元以向银行贷款的方式支付给了YY公司。2014年6月30日，YY公司通知邹某某进行收楼。据邹某某庭上陈述，其收到通知后，被告知75号商铺需要重新交付夹层的房款，邹某某认为根据合同约定，75号商铺的夹层是属于75号商铺的附属面积，其价值已包含在合同购房款的范围之内，不需要重新交付购房款，因此邹某某拒绝支付夹层的购房款，YY公司不同意交楼，邹某某并没有办理74号商铺和75号商铺的收楼手续，并称其一直在与YY公司的工作人员就夹层问题和交楼的事宜进行协商交涉。YY公司辩称，合同中并未约定邹某某所述的夹层属于赠送面积或附属面积，YY公司亦未拒绝向邹某某交楼，同时对于邹某某所称其一直在与YY公司的工作人员就夹层问题和交楼的事宜进行协商交涉的说法不予认可。2017年10月20日,YY公司通过EMS分别向邹某某邮寄74号商铺及75号商铺的催收楼通知书；2018年3月22日，YY公司通过EMS向邹某某邮寄了74号、75号商铺的催收楼通知书；2018年3月22日，YY公司通过EMS分别向邹某某邮寄了催收楼通知书。根据邹某某一审庭上陈述，邹某某因为商铺实际面积与约定的面积存在较大差异，YY公司无法交楼，其亦未收到YY公司邮寄的催收楼通知书。YY公司对邹某某此说法不予认可，并辩称其并不存在不交楼的情况，系邹某某自己怠于行使权力，因此产生的后果应由邹某某自己承担。2018年6月2日，YY公司再次通知邹某某收楼，邹某某发现75号商铺的夹层被封闭以及75号商铺存在质量问题，并且认为YY公司实际预交付的74号商铺系“地上1层，地下**”与合同约定的“地上**，地下**”不符，邹某某亦未收楼。2018年9月18日，邹某某自己委托广东至业建筑结构检测鉴定有限公司韶关分公司对涉案75号商铺进行房屋结构安全性鉴定，支出鉴定费用3000元，鉴定结果为涉案75号商铺的钢筋混凝土梁、板使用性等级为Cs级，使用性不符合国家《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对As级的规定，显著影响整体使用功能。邹某某认为涉案74号商铺与合同约定的不符，YY公司构成根本违约，同时涉案74号商铺多出的地下室，并不在规划之中，YY公司并未申请报建，应属于违章建筑，并且涉案75号商铺存在主体结构质量不合格的严重问题，YY公司亦构成根本违约，同时因涉案75号商铺存在严重质量问题，导致其无法打通两间商铺进行使用，合同目的无法实现，要求解除其与YY公司签订的两份《商品房买卖合同》。YY公司辩称，涉案74号商铺的“地下1层”并非邹某某所述的属于涉案74号商铺的地下室，而属于整栋建筑的基础结构，并非地下室，同时也非违章建筑，并且邹某某行使解除权亦已超过一年除斥期间。
一审法院另查明，涉案商品房YY公司已于2014年8月27日向上级主管部门竣工备案。备案工程名称：韶关碧某园四期南片dd（一）（商住楼；8#-14#楼，7栋）；备案工程规模：18821.37㎡/4层；备案工程用途：住宅；施工许可证号：440************101。
一审诉讼过程中，邹某某向一审法院申请对位于韶关碧某园dd沿江路第一层XX号、XX号商铺从2014年9月至2019年4月的租金损失以及商铺现有价值进行定价评估，一审法院经依法摇珠选定广东南天司法鉴定所进行评估。邹某某预付评估鉴定费12000元。一审法院根据评估机构的要求组织双方至实地现场查勘，2019年11月20日广东南天司法鉴定所作出粤南（2019）鉴字第9378号价格鉴定意见书，并出具价格鉴定结论：dd沿江路XX号商铺每月租金为2000元/间。目前市价为578781.4元；dd沿江路XX号商铺每月租金为1790元/间月。目前市价为419456.13元。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案应邹某某之诉，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行分析处理。邹某某与YY公司于2013年8月28日签订的合同编号分别是130*****790、130*****791的《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议书》，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方的约定，邹某某已按约支付了房屋价款，YY公司应向邹某某交付符合质量要求的商品房，纠纷主要出现在房屋交付环节，一审法院将以法庭查明的事实，按照国家法律和双方签订的合同条款作为法律依据，作出处理。下面对双方当事人争议焦点进行分析认定。
二、关于YY公司交付的房屋是否符合合同约定，是否有具备解除合同的法定条件的问题。双方在《商品房买卖合同》在合同中第一条项目建设依据中约定规划用途是商业住宅用地，施工许可证号是440************401；第三条第二款约定：“该商品房用途为商业营业用房，属钢筋混凝土结构，层高为大于或等于2.2米，建筑层数地上4层，地下**。”本案中，根据双方约定，YY公司应当给邹某某交付“地上4层、地下**”的商铺。第十八条约定用途仅作商业营业用房使用。根据YY公司提交的竣工验收备案表显示，涉案房屋的工程用途是住宅；施工许可证号是440************101；在现实中，商业用房和住宅是不能混淆用途的房屋，因此，YY公司交付的房屋的性质和层高确实是与合同不一致，根据双方约定根据《商品房买卖合同》第十条约定该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的，买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。另外，邹某某对75号商铺进行了质量鉴定，被认定为房屋主体结构质量不合格，虽然YY公司不确认此鉴定，但没有要求进行司法鉴定，或提供更为有力的证据以推翻该鉴定结论，按照证据优势原则，一审法院认定75号商铺在主体结构质量上存在不合格的问题。
因此，按照合同的约定和根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，邹某某主张约定解除合同的条件成立，要求对解除涉案74、75号商铺合同，编号为130*****790、130*****791的《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议书》，一审法院予以支持。涉案商铺的《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》是两个相对独立的合同，形成了二个不同的法律关系，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”和第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的对公，因涉案的两份《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议书》被解除，与此两份合同相关的编号A：[自]字[韶关]行[风采]支行[2013]年[0758]号和编号A：[自]字[韶关]行[风采]支行[2013]年[0759]号《个人购房借款/担保合同（2012年版）》亦一并解除，工行韶关分行在诉讼中明确要求优先偿还银行贷款本息，视为其提出了请求，个人购房借款/担保合同一并解除后，当事人亦即YY公司应将有关款项返还银行。
三、关于YY公司提出的合同解除权已超过除斥期间的问题。一审法院认可解除合同的理由是房屋的用途性质不符合合同约定，房屋质量有不合格的问题，满足了合同约定的解除条件，且作为除斥期间的起算点解除权发生之日应从邹某某知道批准的房屋用途与合同约定的房屋用途不一致，房屋鉴定后知道有质量不合格时形开始计起，不能简单地认为从有关单位批复房屋用途起算，或房屋质量出现问题的建筑期开始计算，且邹某某在房屋鉴定后就表示要求解除合同。因此，YY公司此观点，一审法院不予认可。
五、关于邹某某要求YY公司返还预交的办证费用2500元及鉴定费用的诉讼请求。根据一审法院查明的事实，邹某某支出的2500元的办证费用，出具收据的是广东碧某园物业服务有限公司韶关浈江分公司，YY公司并没有收取，此项诉求，一审法院不予支持；对邹某某要求YY公司返还的房屋质量鉴定费用3000元及租金损失、房屋涨价损失等鉴定费用，经鉴定，75号商铺主体结构不合格，房屋确有质量问题以及因YY公司违约引起合同解除，该鉴定费用已由邹某某实际支出，造成邹某某损失，由YY公司承担为宜。故YY公司对邹某某的此项支付应予以返还。
六、关于邹某某要求YY公司赔偿因房屋涨价形成的损失约10万元（实际金额以法院委托由资质的鉴定机构的鉴定报告为准）的问题。一审法院根据邹某某的申请，委托广东南天司法鉴定所进行的鉴定，结论是涉案的74号商铺目前市场价为575781.4元、涉案的75号商铺目前市场价为419456.73元，与邹某某购买时的价格相比，没有涨价，故该项诉求不予支持。
七、关于邹某某要求YY公司赔偿的租金损失2014年9月1日开始计算，其中74号商铺的租金为每月2000元、75号商铺的租金为每月1790元，从2014年9月1日开始计算至解除合同之日止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，邹某某购买两个商铺无论是自用还是出租，确实可以产生经济效益，鉴于合同被解除，是归于YY公司有违合同约定的原由，因此，邹某某主张YY公司对邹某某造成了商铺租金的损失，要求按照鉴定机构鉴定的租金价格支付，一审法院予以支持，可从收楼之日扣除适当的装修期限从2014年12月1日计算。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年2月25日作出（2018）粤0204民初2724号民事判决：
一、解除邹某某与韶关市YY房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别是：130*****790和130*****791）；
二、韶关市YY房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内应退还邹某某购房款1365339.94元及利息（从邹某某已经支付给银行的最后一期还款的第二天即2020年1月7日开始计至给付之日止，利率按同期银行固定贷款利率计算）；
三、韶关市YY房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿租金损失（其中韶关碧某园dd沿江路74号商铺的租金按每月2000元、75号商铺的租金按每月1790元，从2014年12月1日起计至判决生效之日止）；并支付鉴定费用15000元给邹某某；
四、解除邹某某与中国SS银行股份有限公司韶关分行签订的两份《个人购房借款／担保合同》合同编号分别是：编号A[自]字[韶关]行[风采]支行[2013]年[0758]号和[自]字[韶关]行[风采]支行[2013]年[0759]号；
五、韶关市YY房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内退还韶关碧某园dd沿江路XX号商铺剩余的贷款本金236020.97元和75号商铺剩余的贷款本金171231.09元，合计407252.06元（均暂计至2020年1月6日止，之后发生的按贷款合同约定计算）给中国SS银行股份有限公司韶关分行；
六、驳回邹某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22603元，由邹某某负担2603元，由韶关市YY房地产开发有限公司负担20000元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。YY公司向本院提交以下证据：不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案两间商铺的性质均为商铺，而非住宅，一审法院认定为住宅属于认定事实错误。邹某某质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据与YY公司一审期间提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表所记载的内容存在冲突和矛盾，且该证明中记载的房屋用途为商业用途，与双方约定的商业营业用房用途并非一致。工行韶关分行质证称，涉案商铺已经抵押给工行韶关分行，认可该证据的证明目的。ZZ公司未发表质证意见。
本院查明，涉案房屋安全鉴定报告第六条第3项载明，鉴于本次鉴定房屋混凝土梁、板构件普遍有不同程度的变形现象，如整体加固费用过高或加固后影响使用功能，宜对屋面梁、板作拆除重建处理。
对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：一、邹某某行使涉案合同解除权是否超出法定除斥期间；二、涉案合同解除条件是否成就；三、YY公司应否承担涉案租金损失及鉴定费；四、YY公司应返还的房款数额如何认定。
一、关于邹某某行使涉案合同解除权是否超出法定除斥期间的问题。YY公司上诉主张其已按照合同约定如期交房，邹某某行使涉案合同解除权的期间应为2014年8月30日至2015年8月29日，现邹某某要求解除涉案合同已超出法定除斥期间，其解除权消灭。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”的规定、涉案商品房买卖合同附件四第二十八条：“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）……”的约定，邹某某行使涉案74号和75号商铺买卖合同解除权的期间为其知道或者应当知道解除权发生之日起一年内。本案中，邹某某最初向一审法院起诉要求解除涉案75号商铺买卖合同的依据是该商铺质量存在严重问题，要求解除74号商铺买卖合同的依据是邹某某购买74号、75号商铺是为了两间商铺整体经营使用，75号商铺出现严重质量问题，导致邹某某购买两间商铺共同经营使用的目的无法实现。故邹某某行使涉案合同解除权的期间为从邹某某知道涉案商铺存在严重质量问题之日起一年内。根据广东至业建筑结构检测鉴定有限公司出具的涉案房屋结构安全性鉴定报告，邹某某系2018年10月17日才知道涉案75号商铺存在严重质量问题，其于2018年11月29日以涉案商铺存在严重质量问为由向一审法院起诉要求解除涉案74号和75号商铺的买卖合同，并未超出解除权的行使期间。故邹某某行使合同解除权并未超出法定除斥期间，YY公司以合同约定的交房时间起算涉案解除权的行使期间，主张邹某某行使合同解除权已超出法定除斥期间，欠缺依据，本院不予支持。
二、关于涉案合同解除条件是否成就的问题。根据邹某某在一审期间的诉请，邹某某要求解除涉案75号商铺买卖合同的依据是该商铺质量存在严重问题，要求解除74号商铺买卖合同的依据是邹某某购买74号、75号商铺是为了两间商铺整体经营使用，75号商铺出现严重质量问题，导致邹某某购买两间商铺共同经营使用的目的无法实现，且74号商铺规划、设计与性质与合同约定不符。对此，本院评析如下：1.关于涉案75号商铺买卖合同解除条件是否成就的问题。邹某某主张涉案75号商铺存在严重质量问题，提供了广东至业建筑结构检测鉴定有限公司出具的房屋结构安全性鉴定报告予以证实。YY公司虽对该鉴定报告提出异议，但其并未提供相关证据推翻该鉴定报告，且在一审法院释明是否需重新鉴定的情况下，YY公司并未申请重新鉴定，故本院对该鉴定报告予以采信。根据该鉴定报告的鉴定结论，涉案75号商铺所抽检屋面梁、板均严重超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中的限制要求，所抽检的屋面梁、板评定为Cs级……使用性不符合本标准对As级的规定，显著影响整体使用功能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，现涉案75号商铺主体结构中的梁、板经核验确属不合格，故邹某某要求解除涉案75号商铺买卖合同，具有法律依据，应予支持。一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。2.关于涉案74号商铺买卖合同解除条件是否成就的问题。根据YY公司二审期间提交的涉案74号、75号商铺不动产登记资料查询结果证明显示，74号、75号商铺的房屋用途为商业服务。故涉案74号商铺性质并不存在与合同约定不一致的问题，一审法院认定涉案商铺性质与约定不符，存在不当，本院予以纠正。但根据涉案74号商铺现场照片来看，该74号商铺地下的确存在空层。更为重要的是，从74号商铺与75号商铺的位置来看，邹某某主张其购买涉案两间商铺系为了整体经营使用的可能性较高，具有可信性。现因75号商铺主体结构存在问题，邹某某想整体经营使用74号、75号商铺的目的的确无法实现。且75号商铺主体结构中的板、梁存在严重质量问题，根据涉案房屋安全鉴定报告的处理建议来看，可能需对涉案75号商铺的屋面梁、板作拆除重建处理。在此情况下，极有可能会影响74号商铺的正常居住使用。故邹某某主张解除74号商铺买卖合同，理由成立，本院予以支持。一审法院认定74号商铺解除条件成就，并无不当，本院予以维持。
三、关于YY公司应否承担涉案租金损失及鉴定费的问题。YY公司上诉主张一审法院判决其支付租金没有事实依据，YY公司交付的商铺不存在性质、层高的变更，74号商铺不存在质量瑕疵。广东南天司法鉴定所出具的《价格鉴证意见书》缺乏事实依据。邹某某诉请YY公司赔偿房屋涨价损失向法院申请司法鉴定，但司法鉴定出具的意见恰恰相反，由此产生的鉴定费应由邹某某负担。对此，本院认为，如前所述，涉案74号、75号商铺买卖合同解除条件成就，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，邹某某有权要求违约方YY公司赔偿其相应的损失。故邹某某要求YY公司赔偿其74号、75号商铺的租金损失，于法有据，应予支持。现广东南天司法鉴定所出具的《价格鉴证意见书》已认定74号商铺的租金标准为2000元/月，75号商铺的租金标准为1790元/月，YY公司虽主张该鉴定结论欠缺依据，但其并未提供相反的证据予以推翻，故一审法院采纳该鉴定标准，并无不当，本院予以认同。按照合同约定的交楼时间，一审法院酌定扣除相应的装修期间，从2014年12月1日起算74号、75号商铺的租金损失，亦无不当，本院予以维持。至于一审法院认定的鉴定费由YY公司负担是否适当的问题。鉴定机构接受委托后，由鉴定人利用其掌握的技术和知识对专门性问题进行鉴定，给出权威、专业的意见，是一种经营行为，会按规定收取鉴定费。我国法律对当事人预先交纳的鉴定费，在人民法院作出判决时应由谁负担并未作出明确的规定，一般而言，人民法院在作出判决时，会结合案件的具体情况，根据判决结果，判令由败诉的一方当事人承担，或者判令由各方当事人按照一定比例分担。故鉴定费如何负担属于人民法院依职权酌定的范围。一审法院根据其判决结果酌定涉案鉴定费由YY公司负担，并无不当，本院予以维持。综上，YY公司主张其无需负担租金损失和鉴定费理由不成立，本院不予支持。
四、关于YY公司应返还的房款数额如何认定的问题。邹某某上诉主张，一审法院计算YY公司应返还给邹某某的房款数额及利息起算时间存在错误。对此，本院认为，如前所述，涉案74号、75号商铺买卖合同因解除条件成就而予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，YY公司应返还邹某某支付的74号、75号商铺购房款及相应利息。根据涉案74号、75号商品房买卖合同及附件的约定及中国SS银行韶关风采市场营销部提供的涉案商铺还款明细表，74号商铺的购房款总计1027681元，邹某某已支付购房首付款517681元，剩余510000元以银行按揭方式支付，从2014年1月至2020年8月，邹某某已支付本息总计455055.29元（本金306059.37元，利息148995.92元），故邹某某已为涉案74号商铺总计支付972736.29元，YY公司应予返还。75号商铺的购房款总计744911元，邹某某已支付购房首付款374911元，剩余370000元以银行按揭方式支付，从2014年1月至2020年8月，邹某某已支付本息总计330137.96元（本金222042.87元，利息108095.09元），故邹某某已为涉案75号商铺总计支付705048.96元，YY公司应予返还。综上，YY公司应返还邹某某已付购房款总计1677785.25元。
综上所述，邹某某的上诉请求成立，应予支持。YY公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、维持韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2724号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2724号民事判决第六项；
三、变更韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2724号民事判决第二项为：韶关市YY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内应退还邹某某购房款1677785.25元及利息（利息分别按同期银行固定资产贷款利率从2013年8月28日起按本金892592元计算至清偿之日止；按同期银行固定资产贷款利率从2014年1月6日起以邹某某每月支付给中国SS银行股份有限公司韶关风采支行的实际本息为本金计算至清偿之日止）；
四、变更韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2724号民事判决第五项为：韶关市YY房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还韶关碧某园dd沿江路74号商铺剩余贷款本金351897.76元及2020年8月6日起至实际偿还之日止的利息给中国SS银行股份有限公司韶关分行；
五、驳回邹某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22603元，由邹某某负担2603元，由韶关市YY房地产开发有限公司负担20000元。韶关市YY房地产开发有限公司应向一审法院交纳案件受理费20000元。邹某某已向一审法院预交案件受理费22603元，多预交的20000元，由一审法院予以清退。
二审案件受理费26186元，由韶关市YY房地产开发有限公司负担。韶关市YY房地产开发有限公司已向本院预交二审案件受理费20922元，仍需向本院交纳案件受理费5264元，邹某某向本院预交的案件受理费5264元，由本院予以清退。
本判决为终审判决。
杨登基律师点评：
一、案情背景：
（1）小背景。关于商品房买卖（预售）合同纠纷中，如存在房屋主体结构安全隐患或严重质量瑕疵问题，购房者可根据合同约定起诉解除合同，要求开发商退房退钱。因涉及到质量问题而解除合同可能涉及到群体性案件，一般不仅是一户很可能涉及到整栋楼或几栋楼，开发商无论是在诉讼或前期协商调解过程中，一般均以涉案房屋或涉案楼盘已取得政府相关部门出具《建设工程竣工验收备案表》等合格验收文件以抗辩购房者解除合同诉求，而决定案件定性重要（或决定性因素）则是《房屋质量鉴定报告》。
（2）大背景。在某些三线或四线城市中，因有些小品牌开发商存在施工管理质量不规范或某些本地小开发商挂靠到某些大开发商名下（挂羊头卖狗肉，以某开发商名义出售，但《商品房买卖合同》则以另一开发商名义签署）为经济效益而忽略施工质量等，这导致房屋质量问题要求解除合同纠纷案件大多发生在三四线城市，而这些城市中特别集中在小开发商开发的楼盘。
二、案件操作难点（风险点）：
如以涉案房屋存在主体结构问题或严重质量问题为由解除合同或撤销合同，则存在较大难度，主要理由如下：
（1）认定标准较高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。从上述法律依据分析，这两种情况点共同点是房屋存在严重质量问题导致无法使用，即合同目的无法实现而要求解除合同，即认定或论证难度较大。
（2）鉴定技术难度较大。因对房屋主体机构或质量严重瑕疵的鉴定涉及到委托第三方机构委托，这涉及到民用建筑的建筑材料（例如如违规使用海砂、使用质量存在严重问题的钢筋水泥等材料）、违规突破设计范围导致房屋质量问题等，因该类质量问题成因较为复杂，则必要要委托专业第三方鉴定机构进行鉴定或评估。如何委托鉴定机构鉴定，鉴定获取样本公正与客观性、鉴定报告是否存在人为干扰、鉴定意见的庭审质证等，这都是较为复杂的问题。
（3）涉及到证据证明力对比。如涉案房屋或楼盘因存在严重质量问题被当地住房和建设局等部门处罚或对竣工验收不予通过，则业主起诉解除合同成功概率较高。如涉案房屋或楼盘已具备政府部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，则此时再起诉解除合同，这必然涉及到购房者委托专业第三方出具的《房屋质量鉴定报告》与政府出具的《建设工程竣工验收备案表》之间的证据效力问题。
（4）对律师综合专业能力要求较高。在庭审前期与过程中，因涉及到对《房屋质量鉴定报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《民用建筑可靠性鉴定标准》等建筑知识进行质证，这必然需要律师提前查询大量材料并请教专业人士，包括如何向法官进行解释鉴定意见结论与支撑结论依据，这都对律师专业与业务能力提出较高要求。
三、案件操作思路：
因以涉案房屋存在严重质量问题为由解除合同，则必然涉及到很专业的房屋质量鉴定问题，律师建议应根据具体情况采取如下策略，步步为营为稳妥：
（1） 购房者可先委托具备资质第三方机构进行鉴定再决定是否走起诉解除或起诉要求赔偿违约金（或赔偿修复涉案房屋费用）诉讼策略。如鉴定机构鉴定结果显示涉案房屋确实存在主体结构安全或严重的质量问题，则购房者走起诉解除合同策略；如鉴定报告显示房屋属于一般瑕疵，可通过修复方式恢复原状，则可发出《律师函》要求开发商在限定期限内修复，如拒绝或拖延修复则须承担购房者另行委托具有资质第三方进行修复所有费用。如在开发商或物业存在对抗情绪较为严重，并且有意阻挠购房者自行修复或委托第三方修复情况下，则可通过法院诉讼维权。
（2） 如房屋主体机构安全隐患或质量问题非常明显，则购房者可直接起诉至法院解除合同并请求法院摇珠方式选定具有资质鉴定机构进行质量鉴定。因法院摇珠选定鉴定机构具有较高公信力，则如无相反证据情况下，诉讼案件可进行一次鉴定即可，降低资金与时间成本。当然，如法院委托的鉴定机构出具的《房屋质量鉴定报告》显示涉案房屋并非属于主体结构安全或严重质量问题，则购房者起诉解除合同很可能得不到支持。此时，购房者可能需要变更诉讼请求或撤诉处理。
（3） 注意收集开发商违规建筑的证据，这对支持购房者诉求具有事半功倍作用。在某起类似案例中，因开发商交付涉案海景房存在外墙脱落与钢筋裸露等严重质量问题。开发商对于存在质量问题抗辩属于海风腐蚀等不可抗力（自然）因素导致房屋外墙脱落与钢筋裸露等问题，但律师提醒业主是否有保留开发商在施工过程中为节约成本或方便等因素，使用禁止使用海砂（或将海砂放置冲水减去盐分后混同河沙）在建筑外墙等证据。如可提供该类证据，这对举证购房者诉求大有益处。
（4） 在开庭前可根据情况向法院申请《律师调查令》。调查开发商是否已提交过涉案房屋的《竣工验收备案申请》（是否有因质量问题被驳回或已进行第二次申请验收等）、开发商是否因质量问题被处罚等材料。如及时获取上述材料并提交给法官，则在较大程度上可提高案件胜诉概率。
四、案件总结
（1）克服畏难心态问题，坚持做难但正确的事情。再难的案件一般都有破解方式，本类案件存在较大难度是需要进行专业鉴定，而鉴定结果报告中有些建筑知识是当事人、法官、律师较为薄弱或不具备，所以此时一般会有畏难心态，但决定要做，则应当坚持下去。
（2）关于鉴定费承担主体问题。从参考案例可知，一审法院认定鉴定费由YY公司负担是否适当的问题。鉴定机构接受委托后，由鉴定人利用其掌握的技术和知识对专门性问题进行鉴定，给出权威、专业的意见，是一种经营行为，会按规定收取鉴定费。我国法律对当事人预先交纳的鉴定费，在人民法院作出判决时应由谁负担并未作出明确的规定，一般而言，人民法院在作出判决时，会结合案件的具体情况，根据判决结果，判令由败诉的一方当事人承担，或者判令由各方当事人按照一定比例分担。故鉴定费如何负担属于人民法院依职权酌定的范围。一审法院根据其判决结果酌定涉案鉴定费由YY公司负担，并无不当，本院予以维持。
（3）因房屋质量问题而解除合同诉讼维权涉及到较多问题，工作量较多。本类纠纷维权还涉及到解除商品房买卖合同的同时要解除贷款合同、解除合同除斥期间、申请鉴定等综合问题，工作量较其它房产纠纷维权案件多，律师投入时间成本与精力会较高，律师费会比其它房产解除合同案件费用高。
