法律服务方案

以某房产纠纷维权案件为例

一、案情背景

2017年，清远市某房地产开发商有限公司（简称：开发公司）对外销售涉案楼盘并对外承诺“携手某某，返租8年”的民宿返租项目及广告承诺。开发公司公布的广告内容显示，民宿经营主体为第三人某某置业顾问集团有限公司（曾用名：北京某置业顾问有限公司，简称：某某公司）。

开发公司将涉案房屋出售给业主，双方签订《商品房买卖合同（预售）》同时，开发公司让业主与清远某物业管理有限公司（某公司）签订《物业委托经营管理合同》。在业主们缴纳购房款与物业管理前期费用（例如软装费“公共设施配套安装费”后），某公司承诺的返租仅维持一两个月，则后续再无返租。

随后，业主们曾向清远市市场监管管理局、清远市信访局、清远市公安局某分局等部门投诉、举报、报案维权，但均无果。

此外，本案经过业主向法院起诉解除《商品房买卖合同（预售）》一审，但效果不理想。

二、法律分析

第一、本案中两种法律关系不同。其一，开发公司与业主签订了《商品房买卖合同（预售）》，这属于商品房买卖合同纠纷；其二、某公司与业主签订《物业委托经营管理合同》，这是委托经营合同纠纷。从现有证据分析，现在较难证明开发公司与某公司存在人格混同与财务混同。

第二、《商品房买卖合同（预售）》已履行完毕，且交付投入使用（用于民宿与公寓经营），此时再提起解除《商品房买卖合同（预售）》，基本不可行。

第三、举证案件构成欺诈（虚假宣传）而撤销合同难度较大。其一，构成欺诈需要符合形式欺诈要件与实质欺诈要件。形式欺诈要件是开发公司或某公司在签订合同之时与之前虚构虚假事实欺骗购房者；实质要件是业主们因欺骗行为遭受经济损失或合同目的根本无法实现。从目前分析，某公司在一开始有返租金一两个月，后续因经营困难导致无法返还（假设此原因成立），则偏重认为属于经济经营风险而非民事欺诈。其二、如从论证开发公司与某公司串通欺诈而主张撤销合同，因法律规定因欺诈撤销合同适用一年除斥期间，则本案从2017年或2018年签订合同至今，很可能已过了诉讼时效。

第四、因本案某公司现在已列入失信被执行人，该公司唯一股东某某已有失信与限制高消费记录。本案在民事维权程序中，如再将某公司或某某列为主要被主张维权对象，即使案件胜诉后也难以保障执行款顺利落实。故此，本案必须将开发公司列为共同被告（承担连带责任），才可以保障生效判决的执行。

案件主要有三种操作方案：

方案一：起诉确认《商品房买卖合同（预售）》无效方案。

根据业主反应，开发商在双方签订合同之前或之时均没有出示有效的《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收备案表》、《预售许可证》、《消防验收备案表》等证明涉案房屋符合法定交付标准等文件。所以，业主可从起诉确认合同无效的角度出发维权。

该方案风险点：其一、如涉案楼盘已交付业主并领取《房产证》，则主张双方签订的《商品房买卖合同》无效概率几乎为零。其二、开发商属于当地大开发商且有其它在售楼盘，其没有《竣工验收备案表》就欺骗业主交房概率很低。如存在上述情形，这已不仅构成违约，更涉嫌违法。

所以，该方案暂时否决。

方案二：主张合同继续履行方案。

现《商品房买卖合同（预售）》已履行完毕，则没有继续履行说法。我方主张继续履行是业主与某公司签订的《物业委托经营管理合同》。既然某公司在合同中约定“返租八年”，则向法院起诉要求某公司履行该合同，要求该公司支付拖欠两年的租金与违约金，退还收取业主们的四万多“软装费”，按期返租保障业主们的收益。此外，因该物业公司属于一人公司，如证明该公司唯一股东与公司存在人格混同，则可将该唯一股东列为共同被告，对上述债务承担连带责任。

该方案风险点：其一、如上文已分析，无论某公司或其唯一股东已被列入失信人名单，并无实际财力保障生效判决执行。其二、即使本诉讼策略难点是将开发公司列为共同被告并承担连带责任，这可能被法院认定两公司并无直接联系而开发公司无须承担连带责任。

突破点：其一、既然《物业委托经营管理合同》属于双方自由意思表示且合法有效，则可以向法院起诉要求继续履行合同。其二、案件重点论证开发公司与物业公司存在人格与财产混同，它们本质上属于一个整体，所以开发公司应当与物业公司承担连带责任。

方案三：主张开发公司严重违反《商品房买卖合同（预售）》中约定，赔偿违约金与业主们合理的损失。

在合同不解除前提下，业主们要求开发公司承担因违反《商品房买卖合同（预售）》违约责任并赔偿业主们由此引起的所有损失责任，理由如下：

在《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第一项“出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或变相销售包租的方式销售未竣工商品房。”

第二十四条第二项“出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。”

第三条第一项“该商品房的规划用途为【住宅】”。

开发公司存在如下违约与违法行为：

第一、开发公司在销售之前或之时，都一直对外承诺涉案房屋“携手某某，返租8年”。既然《商品房买卖合同（预售）》已明确该房屋用途为住宅，但对外销售则是用于经营民宿返租，则已是严重违反合同约定，开发公司应当承担违约责任。

第二、根据《民法典》等有关法律规定，如需将住宅使用性质房屋该改变为经营性质的民宿，则不仅需要全体业主的统一同意，而且也需当地相关主管部门报备“住改商”审批文件与消防等部门审批。所以，开发公司等行为已不仅严重违约，而且也涉嫌违法，这是案件另外一个突破点。

第三、因合同中没有开发公司违反此条约定应当承担违约责任条款，但可以基于《民法典》第279、584条等规定，业主们主张因开发公司涉嫌违法与违约行为导致其与某公司签订《物业委托经营管理合同》，赔偿业主们投入四万多“软装费损失”与其它合理费用损失。

诉讼组合拳：除法院起诉途径外，我们将向有关部门投诉与举报开发公司存在不具备“住改商”的审批文件，串通某公司欺骗收取业主软装费、虚假宣传等，恳请有关部门对开发公司或某公司涉嫌违法与违规行为进行行政处罚等，达到促成调解或和解诉讼目的。如无法促成调解或和解，行政机关出具的相应处罚决定书等可作为辅助证据提交以举证诉求，最终维护业主们的合法权益。

综上，经过慎重对比，第二种与第三种方案胜诉把握较大。

三、法律依据

（1）《民法典》第二百七十九条 【业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的规则】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

（2）第五百八十四条 【法定的违约赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（3）建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

（4）参照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）》中的规定：“开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。”

四、经办案件质量保证承诺

为保证案件经办质量，本律师团队作出如下承诺：

（1）  案件将由主办律师全程经办。如中途无特殊原因不会更换主办律师，保证经办律师对案件诉求、争议焦点、法律关系、抗辩观点与风险点等案情极度熟悉；

（2）  重要工作将由主办律师完成。主办律师完成重要法律文书的起草、审核与开庭；辅助性工作如立案、邮寄材料、联系法院、检索类似案例等可由团队其它律师或助理协助配合；

（3）  开庭前进行模拟开庭。团队一般会安排与客户进行“模拟法庭”，进行真实的攻防演练，尽最大限度提高庭审质量与案件可预测性；

（4）  律师工作成果可视化。重要法律文书在邮寄给法院之前均会提前发电子版给客户确认核实，避免出现信息误差。重要法律文书指《起诉状》、《证据清单》、《代理词》、《答辩状》等；

（5）  特殊情况提前告知。如主办律师因庭审冲突或身体原因等特殊情况确实无法参加庭审，则会另行提前告知客户。

五、   律师费

根据对本案初步分析，我们认为本案在调查取证、证明原告损失、举证开发公司承担连带责任等方面需花费大量工作时间，案件操作具有一定复杂程度。

本争议案件标的物为涉案房屋，每户业主主张赔偿数额集中在X万之间，如委托人数较多，我们将较大幅度优惠收取律师费。

根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》等规定，本项目律师费为固定收费：

（1）如委托人数在50户以上（含本数），一审律师费为X1元，二审减半为Y1元；

（2）如委托人数在30-50户（包含本数），一审律师费为X2元，二审减半为Y2元；

（3）如委托人数在10户-30户，则一审律师费在X3元，二审减半为Y3元。

（4）案件差旅费实报实销。

案件其它费用：

（1）案件诉讼费原告先行支付，最后由败诉方承担；

（2）如案件不申请保全，则无须保全费；

（3）如对方顺利和解得到赔偿，则案件不用执行费。

（4）如胜诉后对方拒绝履行，则执行费由对方承担。

六、其它

我们希望本《法律服务方案》有足够竞争力并期待有机会和您就本案进行合作。如果您对上述方案中的任何问题有任何考虑，我们愿意与您进一步讨论。

以上，为我们对本案的初步法律分析意见。随着您相关资料进一步提供与我们对本案进一步了解，我们可能对上述法律分析意见进行相应调整或提出新的分析意见，上述意见仅供您参考。

请联系本项目律师：

杨登基律师

手机：158-0000-8078

电子邮件：ydjyangdengji@163.com

再次感谢并顺祝商祺，我们期待与您的进一步联系。

广东合邦律师事务所

2021年XX月XX日