近日，武城法院适用《民法典》作出首份明确居住权的民事调解书，案号：（2020）鲁1428民初2292号。

案情简介

张某与王某原系夫妻关系，婚后共有三处房产，儿女均已成家立业。后双方因生活琐事产生矛盾，男方张某起诉到法院要求离婚。法院通过家事调查，发现双方夫妻感情确已破裂，经过家事法官和家事调解员反复调解，张某仍旧坚持要求离婚。女方王某不同意离婚，但其不同意离婚的理由是不甘心自己辛苦一生到头来一无所有。经过心理咨询师的心理疏导后，王某放下心结，同意离婚。

夫妻双方同意三套房产全部归王某所有，但张某因年事已高，要求给自己留一套房子居住，而王某又不同意将房产过户到张某名下。在法院主持下，子女与调解员多番协调，老两口依旧为此争执不下。

裁判结果
《中华人民共和国民法典》新增了居住权的规定。经过武城法院再次主持调解，双方最终同意由男方享有在其中一套房子内居住的权利并由法院出具调解书，约定男方可据此调解书到物权登记部门办理居住权登记手续，女方应当予以配合。

法条链接

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当依法向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

法官解析

居住权作为用益物权的一种，其特征是：（1）居住权的基本属性是他物权，具有用益性；（2）居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；（3）居住权是一种长期存在的物权，具有独立性；（4）居住权的设定是一种恩惠行为，具有不可转让性。居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权力的客体即住宅只享有占有和适用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。

居住权的设立采用登记生效主义，只有经过登记才能设立居住权。居住权为无偿设立，因而居住权人对取得居住权无需支付对价。不过，居住权人应当支付住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，以通常的保养费用、物业管理费用为限，如果房屋需要进行重大修缮或者改建，只要没有特别的约定，居住权人不承担此项费用。对于居住权收费另有约定的，按照约定处理。本案系离婚纠纷，居住权的设定使离婚纠纷的当事人增加了新的调解可能，缓解了激烈的矛盾冲突，提高房屋的使用价值。尤其对于当下买房要负债几十年的现状，设立房屋居住权更能满足当事人对居住房屋权利的真实需求，也可以减少离婚后一方当事人无家可归的情况。居住权可以由夫妻双方离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。

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杨登基律师点评

因居住权属于新设立的制度，故律师在中国裁判文书网等系统中可以检索到的案例不多，可以参考或研究样本较少。从实践层面，因现代社会离婚率居高不下等原因，在离婚纠纷中，“虽判决涉案房屋归一方独有，但另一方对该房屋享有一定期限居住权”等判决或调解将越来越多。居住权的设立，将利于保护保护弱势一方，也可能会增加离婚、继承案件或物权保护案件的调解成功率。

在不久的将来，随着该制度健全与完善，离婚纠纷、物权保护纠纷、继承纠纷等案件中，将会出现越来越多关于“居住权”的论述。对于居住权，律师提出如下三点思考：

一、关于居住权的准确诉求表述。如在民事纠纷案件中，如何在诉求中对“居住权”准确表述才可获得法院支持，从而最大限度保护当事人的合法权益；

二、关于居住权公允价格的设定。居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。如当事人对居住权的费用有特别约定，但对方抗辩该费用过高，一般公允价格该如何决定；

三、关于防止居住权的滥用。设定一定期限或长久期限的居住权，是房屋的权利负担，这将在一定程度上限制房屋的交易或流通。如何防止一方通过欺诈、串通第三人等方式来滥用“居住权”制度，从而保护善意第三人的合法权益。

任何制度的设立必然有其合理性，存在即为合理；因时代的局限性，该制度必然会有其不足或漏洞，相信居住权制度会越来越完善。