公寓（宾馆或酒店）等合同纠纷案例分析
以广东省为例
一、梅州市梅县区福晋老年公寓与麦苗、麦煌庆合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤14民终108号，广东省梅州市中级人民法院一审法院认为：
双方签订的《福得延港湾入住合同书》，从形式和内容上看，实为租赁合同，福晋老年公寓向麦苗、麦煌庆提供入住的福得延港湾A3栋1101房，并未取得建筑工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《福得延港湾入住合同书》应认定为无效。因此，双方于2018年10月10日签订的《返租协议》因主合同而无效。麦苗、麦煌庆请求福晋老年公寓返还入住保证金48万元及支付利息的请求，于法有理，予以支持。案经调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、双方签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》确认无效；二、梅州市梅县*******自判决生效后10日内，返还麦苗、麦煌庆入住保证金48万元，并从2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给麦苗、麦煌庆至还清款项止。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，减半收取为4285元，由梅州市梅县********担。二审中，福晋老年公寓提交下列新证据：1、梅县发改〔2012〕96号文件，拟证明福晋老年公寓建设项目已取得发改局的核准；2、广东省发改委粤发改重点〔2017〕75号文件，拟证明涉案项目被列为广东省2017年重点建设项目计划；3、图片若干，拟证明A3栋已封顶及老年公寓的环境和服务设施。经质证，麦苗、麦煌庆认为无法核实证据真实性，不认可与证明内容的关联性。本案二审争议焦点主要是：一审法院支持麦苗、麦煌庆的诉请是否正确。本案中，《福得延港湾入住合同书》约定福晋老年公寓提供相关住房给麦苗、麦煌庆至该二人去世为止，麦苗、麦煌庆提供的入住保证金48万元在交付五年后将返还给麦苗、麦煌庆，麦苗、麦煌庆入住后除每月缴交200元管理费外，无需支付任何费用。《返租协议》则约定麦苗、麦煌庆将涉案房屋返租给福晋老年公寓至福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止。因此，该两份合同属无名合同，不属于民间借贷合同亦不属于租赁合同范畴。该两份合同系双方自愿签订，并未违反法律、法规的强制性规定，麦苗、麦煌庆亦无证据证明该两份合同存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，且签订《返租协议》前，麦苗曾经专门出具签订《返租协议》的委托书给麦煌庆，因此麦苗主张《返租协议》其不知情且不同意返租，麦苗、麦煌庆主张该两份合同无效，理由均不充分，不予支持。故，应认定该两份合同有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。《返租协议》系双方因福晋老年公寓未能依约交付房屋所达成的协议，明确载明具体返租期限到福晋老年公寓通知麦苗、麦煌庆房屋交付之日止，说明双方通过另外达成协议的形式改变了入住合同中关于房屋交付的期限，因此麦苗、麦煌庆以福晋老年公寓违反《福得延港湾入住合同书》约定的交房期限为由要求返还保证金不予支持。入住合同书则明确约定了48万元入住保证金是自交付该保证金后五年返还，现该约定返还保证金的时间未到，因此，麦苗、麦煌庆主张返还保证金，依据不足，不予支持。一审法院认定该入住合同书为租赁合同，并认定该合同以及《返租协议》无效，福晋老年公寓应当返还48万元保证金错误，应予纠正。综上所述，上诉人福晋老年公寓的上诉请求理由充分，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2042号民事判决；二、深圳市乐巢公寓设备管理有限公司与黄某合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终31232号，广东省深圳市中级人民法院本案争议焦点为：一、本案是否为特许经营合同纠纷；二、涉案合同是否已实际履行；三、黄某要求解除涉案合同的诉请应否予以支持。如支持解除涉案合同，则加盟费及利息应如何计算。关于争议焦点一。商业特许经营是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业，以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。从形式上看，涉案《乐巢公寓加盟合同》名称、合同条款内容表述与商业特许经营合同较类似。但从合同中双方的权利义务内容来看，合同并非约定乐巢公寓将其拥有的注册商标、企业标志、专利等经营资源许可黄某使用并由黄某独自承担经营风险，而是约定乐巢公寓向黄某提供乐巢整套的开店设备及运营管理，乐巢公寓向黄某收取一定费用。该费用并非基于黄某使用乐巢公寓的经营资源而支付的加盟费用，而是黄某支付给乐巢公寓用于涉案公寓的装修费用、设备采购费、品牌使用费、信息平台使用费等。双方约定利润的分成为：乐巢公寓从每月获利中收取13%的管理费，剩余87%利润由黄某享有。且合同中未明确指示黄某签约的公寓为哪一套，从庭审中双方的陈述亦可以看出，黄某完全没有参与公寓的经营管理，而是由乐巢公寓对公寓进行统一装修、统一采购物品、统一进行出租及管理。故本案不属于特许经营合同纠纷，一审法院直接变更案由为合同纠纷。关于争议焦点二。涉案《乐巢公寓加盟合同》系黄某、乐巢公寓双方真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行权利义务。黄某主张涉案合同没有实际履行，但黄某确认收到乐巢公寓向其支付的5笔款项共计5687.11元，其中，黄某于2018年4月24日、5月23日、8月30日收到款项的金额与乐巢公寓提交的每月结算表结算金额一一对应，且结合黄某与乐巢公寓员工的聊天记录可以看出，上述款项即为黄某2018年3月、4月、7月的收益，即涉案合同已实际履行。关于争议焦点三。本案中，乐巢公寓向黄某支付了5个月（截至2018年8月27日）的利润后一直未向黄某支付任何款项，乐巢公寓亦没有证据证明2018年8月27日之后其按照合同约定每月出具公寓盈亏财务表，并在每月20日安排上月的盈利到黄某的账户。至此，黄某签订合同的目的已落空，乐巢公寓的行为已构成根本违约。故对黄某要求解除涉案合同的诉请，一审法院予以支持。根据涉案合同约定，合作期限为五年，乐巢公寓向黄某收取的39800元加盟费用系用于公寓的装修费用、设备的采购费用、品牌使用费、信息平台使用费等，因乐巢公寓提交的收款收据均无法证明上述费用即为本案合同项下公寓的装修采购费用，部分款项支出的时间也与双方签订合同时间有较大出入，两笔10800元收据均显示用于购买6套双层床，而黄某仅签订了1套公寓，从乐巢公寓提交的配置表可看出，每套公寓配置6套双层床，且即使上述收款收据确为本案合同项下的公寓花费的装修采购费用，金额亦少于黄某支付的39800元。因涉案合同对合同解除后加盟合作经营费是否予以退回、如何退回均没有约定，考虑黄某确已收到了部分利润（实际结算至2018年8月27日），说明乐巢公寓确实对公寓开展了装修、出租、管理等活动，按照公平原则，一审法院酌定乐巢公寓返还黄某加盟费29800元。对黄某主张返还加盟费过高部分，一审法院不予支持。因乐巢公寓违约致使合同目的不能实现，故黄某要求乐巢公寓按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，一审法院予以支持。利息应以29800元为基数，自2018年8月28日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄某与乐巢公寓于2018年1月15日签订的《乐巢公寓加盟协议》（合同编号：LC015）；二、乐巢公寓应于判决发生法律效力之日起十日内返还黄某加盟费29800元；三、乐巢公寓应于判决发生法律效力之日起十日内向黄某支付资金占用期间利息，利息以29800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年8月28日计算至实际清偿之日止；四、驳回黄某的其他诉讼请求。如果乐巢公寓未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838.28元（已由黄某预交），由黄某负担236元，乐巢公寓负担602.28元。二审法院认为：
乐巢公寓对是否应予解除合同提起上诉，经审查一审庭审笔录以及乐巢公寓的上诉意见，双方当事人在一审中已经就本案事实争议和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院予以书面审理。本案的争议焦点是乐巢公寓是否应当返还黄某加盟费。被上诉人黄某与上诉人乐巢公寓签订合同的目的是使用乐巢公寓整套的开店设备以及运营管理赚取利润，上诉人乐巢公寓认为解除合同的依据不存在，但是其一审提交的证据证明仅向黄某支付了5个月利润，其给黄某的信息中载明“这个月那边房子房东不让租了，正在给你配套性价比高的公寓”等，故黄某签订合同的目的已经落空，一审法院判令涉案合同解除符合法律规定。因为乐巢公寓违约导致合同解除后，考虑到乐巢公寓给黄某提供一套公寓运营了一段时间并购买了设备存在支出，对一审法院酌定乐巢公寓返还29800元，本院予以维持。三、徐葵好、广州市诺盟酒店企业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终1358号，广东省广州市中级人民法院徐葵好与诺盟公司签订的两份《房屋经营托管合同》及各附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，徐葵好委托诺盟公司购买家私家电，将涉案房屋交付诺盟公司经营，诺盟公司在2018年11月30日向徐葵好发出解约函，以政府相关部门禁止公寓对外开展日租、短租行为为由通知徐葵好办理解约手续，徐葵好认可该解约函解除合同的法律效力，故上述合同已解除。关于合同解除的归责问题，虽然上述合同约定如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的规定，双方无条件解除、无需支付违约金等，但是结合诺盟公司在2018年3月17日向业主发出的电子邮件以及诺盟公司的陈述可知，因涉案房屋业主众多无法统一申办二次消防，诺盟公司没有特种经营许可证等从而被政府部门责令不能开展日租、短租行为，并非政府部门禁止日租、短租，且诺盟公司没有提证据证明曾与众业主协调办理上述证照，故足以认定合同解除的责任在诺盟公司，诺盟公司要求适用上述无条件解除的条款缺乏依据，徐葵好要求诺盟公司支付两合同的违约金共计10000元合法，一审法院予以支持。涉案房屋家私家电是徐葵好按照上述合同约定委托诺盟公司购买，合同附有家私家电清单，属徐葵好所有，徐葵好要求诺盟公司清空家私家电并退还相应购买款项没有依据，一审法院不予支持，合同解除后，诺盟公司应按照《家私家电配备清单》与徐葵好完成涉案房屋交接手续。徐葵好在收到诺盟公司发出的解约函后没有在指定日期与诺盟公司办理解约手续，且在诺盟公司当庭愿意交接涉案房屋钥匙的情况下，徐葵好拒绝接收钥匙，故涉案房屋从合同解除后至今的房屋使用费损失，是徐葵好过错所致，其要求诺盟公司支付该期间房屋使用费没有依据，一审法院不予支持。此外，上述合同约定物业管理费应由徐葵好负担，徐葵好要求诺盟公司支付物业管理费同样没有依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条规定，作出如下判决：一、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内，按照《家私家电配备清单》与徐葵好分别办理广州市花都区碧桂园空港国际1栋402房、403房的交接手续；二、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向徐葵好支付违约金10000元；三、驳回徐葵好的其他诉讼请求。徐葵好上诉要求诺盟酒店返还其购买家私家电配置费用（诺盟酒店可与徐葵好办理房屋交接手续并自行将涉案房屋内的家私家电配置清理完毕，并恢复至合同签订前的原状）。对此本院认为，涉案房屋家私家电系徐葵好按照合同约定委托诺盟酒店购买，该家私家电已归徐葵好所有，且购买至今已有数年时间，家私家电势必存在折旧，现徐葵好要求清空家私家电并退还相应购买费用欠缺依据，一审处理并无不当，本院对此予以确认。徐葵好上诉要求诺盟公司支付房屋的占有使用费以及物业费。对此本院认为，诺盟公司解除合同构成违约，虽然诺盟公司通知徐葵好交接涉案房屋，但是《房屋经营托管合同》约定诺盟公司如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知徐葵好，因此诺盟公司通知徐葵好后，应给予徐葵好不少于一个月的准备时间，故本院酌定诺盟酒店支付徐葵好一个月的房屋占有使用费5000元。至于每月400元的物业管理费，《房屋经营托管合同》约定租赁服务期间的物业管理费用由徐葵好负担，故诺盟公司是否解除合同均不影响徐葵好缴纳物业管理费，徐葵好要求诺盟酒店支付物业管理费的诉请欠缺合同依据，本院不予支持。一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7118号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7118号民事判决第三项；三、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向徐葵好支付房屋占有使用费5000元；四、李亚粉与上海途逸公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤17民终837号，广东省阳江市中级人民法院一审法院认为：
途逸公司与****酒店签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自义务。签订合同后，****酒店已经按合同约定履行了交付房屋的义务，途逸公司亦按合同的约定向****酒店支付了六个月的租金420000元和押金250000元。****酒店属个体工商户，经营者为李亚粉，因****酒店已于2019年3月5日被注销，故原属****酒店的权利和义务应由李亚粉享有和承担，****酒店原在《房屋租赁合同》中所享有的权利和义务，依法应由李亚粉享有和承担，故李亚粉是本案适格的本诉被告和反诉原告。途逸公司于2019年6月14日向李亚粉邮寄的《解约通知函》、于2019年6月22日向李亚粉邮寄的《交接通知函》均要求与李亚粉解除《房屋租赁合同》，并要求李亚粉返还押金250000元。李亚粉于2019年6月24日向途逸公司邮寄的《解约通知复函》中认可途逸公司单方解除合同，但主张途逸公司应当支付违约金和赔偿经济损失，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月24日解除。上述《房屋买卖合同》解除后,途逸公司、李亚粉双方应相互返还从对方所取得的财产，途逸公司请求李亚粉返还租赁押金250000元，合法合理，予以支持。《房屋租赁合同》第十五条违约责任第一款约定：“本合同签署后，任何乙方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外。”现李亚粉反诉请求途逸公司支付两个月的租金共计140000元作为违约金，理据充分，予以支持。途逸公司主张因李亚粉房屋性质导致途逸公司所需的酒店经营的相关资质，包括消防许可证、特种行业许可证等合规证件迟迟无法办理，致使合同约定的目的无法实现，其行使的是合同约定的解除权，不存在违约情形，无需承担违约责任，但没有提供证据予以证明，理据不足，不予采纳。李亚粉主张因途逸公司的违约造成其如下损失：1、因途逸公司违约导致李亚粉无法继续履行与黄*毅于2018年4月4日签订的《酒店客房租赁合同书》，造成的25万元押金被没收无法返还。2、李亚粉投入的装修费用（包括酒店原挂的字画约20万元）无法回收。3、因违约造成的每月7万元的租金损失。4、途逸公司解除合同时属于旅游淡季，旺季的每月租金应为10万元，淡季的每月租金应为4万元，旺季的租金差额18万元应补回李亚粉。根据合同的约定及上述《中华人民共和国合同法》的规定，李亚粉的上述两项损失合计45万元，途逸公司理应予以赔偿。鉴于《房屋租赁合同》有关违约责任如何赔偿“按照500元×每套房屋每晚宜住人数的办法，并结合相应的房屋套数计算”的约定，因为途逸公司违约时处于旅业经营旺季，以12.5天的损失计算，损失至少为25万元（500元×40间×12.5天=250000元），并且淡季无法经营，经营损失不断扩大。一审法院认为，对于第一项损失，与本案无关，且李亚粉也没有提供证据证明其与黄*毅签订了《酒店客房租赁合同书》，不予支持；对于第二项损失，李亚粉在出租房屋给途逸公司之前对房屋进行装修所产生的费用应由李亚粉自行负担，与途逸公司无关。李亚粉主张酒店原挂字画约20万元无法回收，但双方于2019年7月15日对房屋进行交接时存疑的物品并没有包括字画，故该项损失，亦不予支持；对第三、第四项损失，一审法院已认定途逸公司应按照《房屋租赁合同》第十五条违约责任第一款约定支付了两个月的租金共140000元作为违约金给李亚粉，已经赔偿了李亚粉的租金损失，故李亚粉仍依据《房屋租赁合同》第十五条违约责任第二款请求途逸公司赔偿租金损失，理据不足，不予支持。一审法院裁判：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、确认途逸公司与阳江市******区****酒店于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、限李亚粉在判决发生法律效力之日起十日内退还押金250000元给途逸公司；三、限途逸公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金140000元给李亚粉；四、驳回李亚粉的其他反诉请求。一审本诉受理费2525元，由李亚粉负担；反诉受理费3575元，由途逸公司负担1550元，李亚粉负担2025元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同原为****酒店与途逸公司签订，但在合同履行期间，****酒店的营业执照被注销，而****酒店属个体户性质，因此，涉案合同的权利义务应由****酒店的经营者李亚粉承继，故李亚粉是本案的适格主体。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是途逸公司行使任意解除权后，应如何赔偿出租方的损失。本案中，双方在租赁合同第2.2条约定，如租赁房屋无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除合同。途逸公司在2019年6月向李亚粉提出解除合同，属行使合同约定的任意解除权，相关赔偿问题应按照合同的约定执行。双方在合同第15.1条约定，“任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于两个月租金金额的违约金，存在本合同约定或法定解除事由的除外”，一审据此判令途逸公司支付两个月的租金140000元作为违约金给李亚粉正确，应予维持。虽然双方合同第15.2条约定了违约责任的承担方法，但途逸公司解除双方的合同不属违约，且双方对任意解除权的责任已明确约定了赔偿方式，本案不适用第15.2条的约定。李亚粉认为途逸公司应按照第15.2条的约定或赔偿因解除合同造成其押金被没收等损失没有事实和法律依据，本院不予支持。五、王万辉、马东合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终17598号，广东省广州市中级人民法院马东、王万辉均同意解除双方签订的《佳裕宾馆转让协议》，原审法院予以确认，但导致协议解除的责任不在马东。理由如下：马东与王万辉签订《佳裕宾馆转让协议》的目的是取得佳裕宾馆的所有权及经营权，而佳裕宾馆系王万辉承租他人场地而经营，虽《佳裕宾馆转让协议》未明确约定王万辉应当履行协助马东变更第三人经营场所承租方为马东，但基于本案协议约定的转让标的的特殊性，如王万辉不履行上述义务，马东继续履行该协议，必将增加马东后续经营的风险及困难，王万辉也表示出租方不同意佳裕宾馆经营场所的承租方主体变更为马东，故马东主张解除《佳裕宾馆转让协议》的理由合理合法，原审法院予以采纳，且导致合同解除的责任在于王万辉，而非马东。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，如前所述，马东、王万辉双方签订的《佳裕宾馆转让协议》已解除，且导致合同解除的责任不在马东，王万辉无权继续持有马东支付的款项10万元，故马东要求王万辉返还款项10万元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，于2020年7月9日判决：一、解除马东与王万辉于2019年8月30日签订的《佳裕宾馆转让协议》；二、在判决发生法律效力之日起十日内，王万辉向马东退还款项10万元。案件受理费减半收取1150元，由王万辉负担。本案二审双方争议的焦点为王万辉应否向马东返还已收取的10万元款项。对此本院分析如下：首先，虽然《佳裕宾馆转让协议》约定“交易不成功订金不退”，但该约定意味着无论因为什么原因导致交易不成功，王万辉都有权没收涉案10万元款项，对马东来说显属不公，不具约束力。其次，虽然《佳裕宾馆转让协议》没有明确约定王万辉应当将涉案经营场所的承租方变更为马东，但涉案经营场所的承租权是佳裕宾馆经营权的基础，涉案经营场所承租方的变更是佳裕宾馆经营权转让的应有之义。现王万辉不能将涉案经营场所的承租方变更为马东，马东有权主张解除《佳裕宾馆转让协议》，其不支付第二期款项并不存在违约。再次，退一步讲，即便是马东在合同履行过程中存在违约，但双方在《佳裕宾馆转让协议》中约定的10万元为“订金”而非“定金”，本质上属于预付款，不能适用定金罚则。综上，王万辉主张马东违约缺乏充分依据，本院不予支持，其应当向马东返还已收取的10万元款项。六、阮志军、广州市寓上酒店管理有限公司合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终1828号，广东省广州市中级人民法院综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、林进与寓上公司于2017年1月18日签订的《惠州东能银滩度假项目内部承包经营协议书》予以解除；二、寓上公司于判决发生法律效力之日起十日内，偿付阮志军款75万元及利息（按本金75万元计，自2018年12月1日起计至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；三、驳回阮志军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23520元，由阮志军负担13720元，寓上公司负担9800元。财产保全费5000元，由阮志军负担3000元，寓上公司负担2000元。本案争议焦点为：一、寓上公司是否应向阮志军支付违约金50万元；二、寓上公司是否应向阮志军返还分成款80万元；三、寓上公司是否应向阮志军退还保证金75万元。对此，本院认定如下：关于寓上公司是否应向阮志军支付违约金50万元的问题。阮志军主张，寓上公司未取得涉案公寓项目的经营权，导致承包经营合同无法履行，故应当承担违约责任。首先，在承包协议第2.3条后面，林进亲笔书写“如因东能收回经营权甲乙双方不作为违约。”对于添加该部分内容的原因，寓上公司已进行了解释，即是因为涉案公寓项目的房间部分处于在售状态，有可能随时被收回，且因为政策原因，海景公司不能与寓上公司签订书面协议。且根据条款内容，林进在签订承包协议时理应已经预见到涉案公寓存在收回的风险，承包协议存在提前终止履行的可能，各方不能以此为由主张对方违约。其次，承包协议签订后，林进按约支付分成款。现有证据不能反映在协议履行过程中，林进有就协议的履行问题或者经营权问题向寓上公司提出过异议，林进的正常经营行为并没有受到干扰。最后，海景公司于2017年11月10日向寓上公司发出的解除合作经营关系通知明确载明，自2016年7月寓上公司进驻东能银滩公寓试营业以来，双方一直保持愉快合作关系，并解释终止合作关系的原因，是因为涉案项目的经营指标无法达到预计目标，房屋收益无法始终平衡房屋租金及其他费用等。故从通知的内容来看，海景公司并未否认寓上公司对涉案项目的经营权，涉案项目被提前终止的原因是该项目的收益不佳。综上，阮志军关于寓上公司违约的主张缺乏依据，其要求寓上公司支付违约金50万元的主张不成立，本院不予支持。关于寓上公司是否应向阮志军返还分成款80万元的问题。阮志军主张该80万元是其代寓上公司向海景公司支付的分成款，但从款项的支付方式来看，并非所有款项都是由阮志军一方支付给寓上公司，然后由寓上公司支付给海景公司，部分款项亦由阮志军一方直接支付给海景公司。因此，仅从款项的支付方式来看，并不足以证明涉案80万元系代寓上公司支付。根据承包协议的约定，林进除了向寓上公司支付承包费外，与涉案项目相关的经营性支出全部由林进负担。但阮志军未提供证据证明其除支付承包费外，其还支付了哪些费用。另外，从商业的角度来看，如涉案80万元应由寓上公司承担，对林进一方而言，其每间房屋的经营成本仅为2500元／年；而对寓上公司而言，其从阮志军一方收取的承包费尚不足以覆盖其向海景公司支付的分成款，明显不合常理。综上，从款项支付方式、协议约定的内容以及日常生活经验来看，阮志军主张涉案80万元系其代寓上公司支付，缺乏充足的证据佐证，本院不予支持。关于寓上公司是否应向阮志军退还保证金75万元的问题。涉案经营项目的房屋被收回后，无论是阮志军、林进，还是寓上公司均未在本案起诉之前向对方发出解除承包协议的通知。虽然根据承包协议的约定，林进或者阮志军迟延支付承包费15天的，承包协议自行终止，保证金不予退还。但迟延支付的事实发生后，寓上公司并未选择终止承包协议，而是继续履行协议。对于承包费以及因延迟支付承包费而产生的滞纳金，一审法院未受理寓上公司的该项反诉请求，寓上公司对此也未提出异议，故可另循法律途径解决。因承包协议已解除，一审法院判令寓上公司退还保证金并无不当。寓上公司主张林进与阮志军相互串通损害寓上公司的利益，但现有证据并不能充足证明这一点，本院对此不予认定。
小结：
因疫情以及受到经济下行压力影响，公寓（旅店或酒店）等合同履行纠纷问题凸显，如协商不成，则易引起合同双方解除合同并要求返还定金（投入资金）等。法院的主要裁判思路，合同是否有效，合同无法履行过错的主体，合同目的无法实现的责任分配比例等因素综合判定案件。
律师建议：
如遇经营性公寓（旅店或酒店）等合同解除合同纠纷时，应当及时咨询律师，提早保留必要证据，必要时可补充（完善）证据链，以在解除合同协商（谈判）中处于优势地位。如协商（谈判）不成，走法律诉讼程序救济亦可较大限度维护自身合法权益。
