房产中介存在违约而使中介公司承担责任案例分析
一、郭静怡、杨玉云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终22897号，广东省广州市中级人民法院
小结：诚实地产虽辩称其仅是向卢珊珊出借资质提供盖章服务，但这属于其与卢珊珊的内部关系，对外诚实地产在《存量房买卖合同》上作为中介方加盖公章，并以其名义收取中介服务费23000元，就应承担合同项下的义务。诚实地产未尽到诚实信用、勤勉尽责的义务，放任卢珊珊在以其公司名义提供居间服务过程中违规操作，造成买卖双方利益受损，故卢珊珊行为所产生的法律后果应由诚实地产承担。
一审法院认为：
关于诚实地产及卢珊珊应否承担连带责任的问题。一方面，诚实地产作为专业的中介机构，理应对房屋买卖交易过程中的具体流程、资金监管方式等信息予以充分了解，并在签订买卖合同时明确告知双方，而本案需要支付至公积金中心监管的58.5万元一事诚实地产并未在签订合同前向买卖双方告知，亦未在合同中予以明确，在实际需要支付该款项时亦未向双方阐明该款项应如何支付，而是一直由卢珊珊口头陈述让当事人操作，致使出现郭静怡在支付了合同约定的首付款80万元（5万元＋75万元）之外，仍需在2019年3月6日支付58.5万元作为公积金中心的监管资金，本来该58.5万元待公积金中心监管完毕划转至杨玉云账户时由杨玉云转回郭静怡即可，但此时郭静怡因自身在清远购房需要资金，故产生由东汛公司垫资之事，东汛公司在2019年3月12日向郭静怡发放垫资本金63.5万元，当日郭静怡向东汛公司返还5万元，东汛公司在公积金中心监管的58.5万元到达杨玉云账上时已扣除垫资本金58.5万元（该款项当时由郭静怡支付），但郭静怡返还的5万元并非属于东汛公司的垫资本金，而是用来支付垫资利息11700元并将剩下的38300元转给卢珊珊。在2019年4月4日从杨玉云账上扣除的135875元除了返还7万元给郭静怡之外，卢珊珊收取了10450元，东汛公司扣除垫资利息4175元，剩下1250元转至杨玉云账上。即由于卢珊珊自行收取了房款38300元及10450元（合计48750元），亦未将垫资利息由何方负担予以明晰，导致买卖双方在垫资过程产生纠纷。杨玉云自认收取了2235911元是2235375元加上公积金中心在发放监管资金当日发放的利息536.25元，实际杨玉云在本案收取的款项为2235911.25元。根据前述分析，杨玉云多收了郭静怡5万元购房款，杨玉云应向郭静怡返还多收的5万元，返还之后，杨玉云实际仅收取2185375元（不包含利息536.25元），该2185375元加上卢珊珊个人收取的48750元以及本案的垫资利息15875元，杨玉云的应收款项即为225万元。在上述款项中，卢珊珊收取的48750元没有事实或法律依据，亦未能作出合理解释，属于不当得利。
另一方面，卢珊珊在整个交易过程中均以诚实地产的名义对外提供经纪服务，诚实地产在明知卢珊珊及罗某某并非其公司员工的情况下仍出借资质给二人进行房地产经纪活动，并在买卖合同上加盖公章，且对于卢珊珊、罗某某以诚实地产的名义提供居间服务并未进行阻挠或提出异议，交易双方有理由相信卢珊珊及罗某某为诚实地产的员工，并据此在二人指导下完成涉案房屋的交易，但该二人尤其是卢珊珊在垫资过程一直口头指示东汛公司的员工任意支配杨玉云的账户，在东汛公司掌控杨玉云银行卡过程中，并未告知东汛公司将杨玉云多收的5万元房款退还给郭静怡，而是分两次自己共收取48750元的房价差并将剩余1250元作为垫资利息返还给杨玉云。正因卢珊珊的任意操作行为，导致本案出现上述乱象，并由此产生买方多付房款、卖方未收齐房款的情形，根据诚实地产的自认，诚实地产出借资质提供加盖公章服务，在收取部分居间服务费之后，对于签订合同后的居间服务行为并未进行跟踪，对于相关人员以诚实地产的名义从事经纪活动亦缺乏监管，致使出现损害买卖双方利益的事情，诚实地产的行为扰乱房地产交易市场秩序，亦违反三方合同中约定的经纪方应尽的诚实信用、勤勉尽责等原则。
因此，诚实地产应对卢珊珊的收款行为负责，由于卢珊珊实际收取款项为48750元，故诚实地产应对杨玉云向郭静怡返还5万元房款中的48750元及利息承担连带清偿责任，超出部分，一审法院不予支持，利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。因卢珊珊一直以诚实地产的名义为本案买卖双方提供服务，因此由诚实地产承担上述连带责任，郭静怡要求卢珊珊承担连带责任，依据不足，一审法院不予支持。至于诚实地产承担责任之后是否向卢珊珊等人追责，属于诚实地产与卢珊珊等人之间的内部关系，一审法院不予调处。
一审判决：
一审法院于2019年8月14日作出如下判决：一、杨玉云于本判决生效之日起十日内向郭静怡返还房款50000元；二、杨玉云于本判决生效之日起十日内向郭静怡支付上述款项的利息，利息以50000元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第一判项杨玉云应承担的债务中的48750元承担连带清偿责任；四、广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第二判项杨玉云应承担的利息的部分承担连带清偿责任，其中利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；五、杨玉云于本判决生效之日起向郭静怡支付逾期交楼违约金9900元；六、驳回郭静怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院认为：
关于诚实地产应否对返还款项承担连带责任的问题。首先，在垫资过程中，卢珊珊先后从东汛公司支取48750元，对于这些款项的性质，卢珊珊虽坚持认为是东汛公司支付的其他交易的报酬以及返还的垫资利息，但未能提供证据对其主张予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果。故对卢珊珊的上诉主张，本院不予采纳。卢珊珊收取的48750元实为杨玉云从郭静怡处多收取的5万元房款的一部分，对该部分款项卢珊珊无权占有，应予返还。其次，涉案房屋交易过程中，之所以出现买方多付房款，而卖家未收齐房款的情况，正是因卢珊珊在以诚实地产名义向买卖双方提供居间服务过程中违规操作所致。诚实地产虽辩称其仅是向卢珊珊出借资质提供盖章服务，但这属于其与卢珊珊的内部关系，对外诚实地产在《存量房买卖合同》上作为中介方加盖公章，并以其名义收取中介服务费23000元，就应承担合同项下的义务。诚实地产未尽到诚实信用、勤勉尽责的义务，放任卢珊珊在以其公司名义提供居间服务过程中违规操作，造成买卖双方利益受损，故卢珊珊行为所产生的法律后果应由诚实地产承担。一审判决诚实地产对于杨玉云所负返还房款及支付利息的债务，在卢珊珊实际收取的48750元金额内承担连带清偿责任，处理正确，应予维持。
驳回上诉，维持原判。
二、惠州市家旺兴实业有限公司、惠州市家旺兴实业有限公司惠城分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤13民终1931号，广东省惠州市中级人民法院
小结：被告家旺兴公司作为居间方需在签署本合同之日及之前，向买卖双方充分介绍该物业状况。该约定表明居间方有义务向买卖双方介绍包括该物业的房产查档资料等状况，但居间方未能对其居间的房产查询相关档案资料，未能让原告何国强、邓广云知悉该房产存在法院查封的情形，其对买卖合同的最终不能履行也有重大过错，其应对原告何国强、邓广云的上述损失125923元承担连带清偿责任。二审认为现有证据不能证明被告家旺兴公司与原审被告黎天来、张雪之间存在共同侵权的行为，故判被告家旺兴公司承担30%的赔偿责任。（律师对此持有保留意见，认为二审法院此判项存在一定问题！）
一审法院认为：
被告家旺兴公司、家旺兴惠城公司作为居间方，其主要是为双方成立买卖合同提供居间服务，根据交易习惯，其应对买卖双方都应承担诚实信用原则，要尽到其居间应尽的注意和提醒义务，如实客观地向买卖双方介绍所居间的房产状况。根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第1条第5条的约定，被告家旺兴公司作为居间方需在签署本合同之日及之前，向买卖双方充分介绍该物业状况。该约定表明居间方有义务向买卖双方介绍包括该物业的房产查档资料等状况，但居间方未能对其居间的房产查询相关档案资料，未能让原告何国强、邓广云知悉该房产存在法院查封的情形，其对买卖合同的最终不能履行也有重大过错，其应对原告何国强、邓广云的上述损失125923元承担连带清偿责任。至于原告何国强、邓广云已支付的52万元购房款，该款项是被告黎天来、张雪实际获益的，应由被告黎天来、张雪负担偿还，其要求被告家旺兴公司、家旺兴惠城公司承担连带责任，理由不充分。至于被告家旺兴公司、家旺兴惠城公司承担责任后，其与被告黎天来、张雪之间的责任问题，其可以另行解决。被告黎天来、张雪经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。
一审法院裁判：
一、被告黎天来、张雪应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何国强、邓广云赔偿损失共125923元；
二、被告惠州市家旺兴实业有限公司、惠州市家旺兴实业有限公司惠城分公司应对被告黎天来、张雪对原告何国强、邓广云承担的上述损失125923元承担连带清偿责任；
三、驳回原告何国强、邓广云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院认为：
本案二审争议焦点是：上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司是否需要对被上诉人何国强、邓广云的损失承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。又根据前述案涉三方签订的《房地产买卖及居间合同》第1条第5条的约定，上诉人家旺兴公司作为居间方需在签署本合同之日及之前，向买卖双方充分介绍该物业状况。本案中，上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。被上诉人何国强、邓广云作为买房人对于房屋交易也负有注意义务。
上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就案涉房产是否限制过户状态，如房屋是否存在抵押情况，房屋是否处于查封情形等事宜进行调查核实，现案涉房产已于案涉合同签订前经已由法院查封，并在xx网公开拍卖出售成交，继而造成被上诉人何国强、邓广云无法继续履行合同，造成了本应获得的期待利益损失（xx网拍卖成交价：1601890元-案涉合同约定交易价：1450000元=151890元），因此，上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司应对其提供虚假报告的违约行为导致被上诉人何国强、邓广云的损失承担相应的赔偿责任，但现有证据不能证明上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司与原审被告黎天来、张雪之间存在共同侵权的行为，一审判决判令上诉人家旺兴公司、家旺兴公司惠城分公司承担连带赔偿责任没有法律依据，本院予以纠正，根据其过错程度的大小，确定赔偿被上诉人何国强、邓广云损失的30%，即53967元。
综上所述，上诉人惠州市家旺兴实业有限公司、惠州市家旺兴实业有限公司惠城分公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
二审裁判结果：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4456号民事判决正文第一项；
二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4456号民事判决第三项、第四项；
三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4456号民事判决第二项为：原审被告黎天来、张雪应在本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人何国强、邓广云赔偿损失71956元；
四、自本判决送达之日起十五日内，上诉人惠州市家旺兴实业有限公司、惠州市家旺兴实业有限公司惠城分公司向被上诉人何国强、邓广云赔偿损失53967元；
五、驳回被上诉人何国强、邓广云的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人惠州市家旺兴实业有限公司、惠州市家旺兴实业有限公司惠城分公司的其他上诉请求。
三、魏杨巧慧与佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部、黎永恒房屋买卖合同纠纷一案，（2019）粤06民终6843号，广东省佛山市中级人民法院
小结：海棠服务部的违规操作行为，撤除了防止黎永恒欺诈的“防火墙”，致使黎永恒欺诈得逞。海棠服务部的行为成为魏杨巧慧被骗的条件之一。如果黎永恒不能返还购房款755000元及其利息，其不能返还部分则为魏杨巧慧的经济损失，海棠服务部应按照其违约程度、造成魏杨巧慧经济损失的责任大小予以相应赔偿。
一审法院认为：
本案系房屋买卖合同纠纷。黎永恒明知涉案房屋已被法院查封，无法将房屋出卖，但其故意隐瞒相关事实，使魏杨巧慧在违背真实意思表示的情况下，与其签订《房地产买卖合同》，向其购买涉案房屋。黎永恒的行为构成欺诈，导致魏杨巧慧的合同目的落空。魏杨巧慧现主张黎永恒返还购房款755000元，并支付自2017年7月14日起至款项实际退还之日止，按年利率4.35%计算的资金占用期间的利息，以及支付违约金139500元，黎永恒对此均无异议，予以支持。
关于海棠服务部的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。”根据上述法律规定，居间人承担赔偿责任的前提是其故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况。魏杨巧慧主张海棠服务部对黎永恒的本案债务承担连带清偿责任，但未能提供证据证明海棠服务部在签订涉案《房地产买卖合同》时明知涉案房屋存在被法院查封的情况而故意隐瞒或提供虚假情况。虽然黎永恒陈述海棠服务部的员工祝翠花在2017年7月7日知道涉案房屋已被法院查封，但仅为其一面之词，没有任何证据予以佐证，且其与海棠服务部在本案中存在利害关系，难以令人信服，故对其陈述不予采信。综上，魏杨巧慧的主张缺乏法律依据，不予支持。
一审法院判决：
一、撤销魏杨巧慧与黎永恒、海棠服务部于2017年7月6日签订的《房地产买卖合同》；二、黎永恒须于判决生效之日起五日内向魏杨巧慧返还购房款755000元，并支付自2017年7月14日起至购房款实际返还之日止，按年利率4.35%计算的资金占用期间的利息；三、黎永恒须于判决生效之日起五日内向魏杨巧慧支付违约金139500元；四、海棠服务部须于判决生效之日起五日内代黎永恒向魏杨巧慧返还购房款10000元；五、驳回魏杨巧慧的其他诉讼请求。
二审法院认为：
魏杨巧慧上诉请求判决海棠服务部对黎永恒所负债务承担连带清偿责任，属于本案居间合同纠纷诉争内容，是本案二审审查范围。
2017年7月6日，魏杨巧慧、黎永恒和海棠服务部签订《房地产买卖合同》中包括海棠服务部向魏杨巧慧、黎永恒提供经纪服务的内容，三方之间的居间合同成立，且合法有效。各方当事人应当严格按照合同约定履行义务，不履行或者不按照合同约定履行的，构成违约，应当承担违约责任，给对方当事人造成经济损失的，应当予以赔偿。
《房地产经纪管理办法》第四条规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”第二十二条第一款规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）明确要求规范中介服务行为，“加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。”上述行政规章和部门规范性文件规定了经纪机构从事房地产经纪活动的基本遵循。本案中，案涉房屋于2017年5月27日被人民法院查封，而黎永恒故意隐瞒被查封的事实委托海棠服务部出售该房，海棠服务部未到房地产主管部门进行房源信息核验即发布房源信息，并居间撮合魏杨巧慧和黎永恒于2017年7月6日订立《房地产买卖合同》，海棠服务部存在违规操作行为。海棠服务部片面强调系黎永恒故意隐瞒房屋被查封的事实且拒绝配合查验房屋权属状态，其不可能控制黎永恒的行为，忽视相关行政规章和部门规范性文件对房地产买卖中介机构从事房地产买卖经纪活动的要求，本院对其相关辩解不予支持。海棠服务部违规提供房地产中介服务，没有全面依法履行居间合同义务，属于违约，应当承担违约责任。
海棠服务部的违规操作行为，撤除了防止黎永恒欺诈的“防火墙”，致使黎永恒欺诈得逞。海棠服务部的行为成为魏杨巧慧被骗的条件之一。如果黎永恒不能返还购房款755000元及其利息，其不能返还部分则为魏杨巧慧的经济损失，海棠服务部应按照其违约程度、造成魏杨巧慧经济损失的责任大小予以相应赔偿。综合案件实际情况，本院酌定海棠服务部应对魏杨巧慧的损失承担10%的补充清偿责任。至于一审判决黎永恒向魏杨巧慧支付违约金139500元，属于依据黎永恒和魏杨巧慧之间房屋买卖合同承担的责任，不属于海棠服务部违约行为造成的直接损失，魏杨巧慧要求海棠服务部对该139500元债务承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。海棠服务部引用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定的内容，认为其不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的行为，因而不承担赔偿责任。该辩解意见无视其在从事房地产买卖经纪活动中的违规操作行为，对其违规操作行为的性质和法律后果没有正确的认识，本院不予支持。
二审法院判决：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第一项、第二项、第三项和第四项；
二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第五项；
三、如果原审被告黎永恒不能履行广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第二项确定的付款义务，不能向魏杨巧慧返还购房款755000元、支付自2017年7月14日起至实际返还上述购房款之日止按照年利率4.35%计算的资金占用期间利息，则由被上诉人佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部对黎永恒不能支付的款项部分承担10%的补充清偿责任。
四、驳回上诉人魏杨巧慧的其他诉讼请求。
四、邓葵安、邓巧媚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤18民终640号，（2019）粤18民终640号
小结：嘉和公司作为从事房地产中介服务的专业房地产经纪机构，应该清楚出卖人出卖他人名下的房产应取得产权人的明确授权同意，但是嘉和公司仅在邓葵安出具具结书而没有得到产权人邓国正确认的情况下，认定邓国正委托邓葵安出售房屋，并安排邓巧媚与邓葵安订立《房屋买卖合同》，最终导致邓巧媚无法取得房屋取得所有权而造成损失。
一审法院认为：
本案为商品房买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：1、邓巧媚的损失如何确定；2、对于邓巧媚的损失，如何确定赔偿义务主体。
对于第2个争议焦点，因邓葵安无权处分涉案房屋与邓巧媚签订《房屋买卖合同》最终导致邓巧媚未能取得房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，邓巧媚可以请求邓葵安赔偿其因此遭受到的损失。嘉和公司作为从事房地产中介服务的专业房地产经纪机构，应该清楚出卖人出卖他人名下的房产应取得产权人的明确授权同意，但是嘉和公司仅在邓葵安出具具结书而没有得到产权人邓国正确认的情况下，认定邓国正委托邓葵安出售房屋，并安排邓巧媚与邓葵安订立《房屋买卖合同》，最终导致邓巧媚无法取得房屋取得所有权而造成损失。显然嘉和公司在本案的房屋交易中，未能尽到居间人谨慎审查和如实报告的义务，对于邓巧媚的损失，嘉和公司亦存在一定过错。嘉和公司认为邓葵安向其出具了具结书，其可以因此免责。因此，对于该抗辩意见，原审法院认为邓葵安在具结书的承诺只是其与嘉和公司对于责任分担的内容约定，嘉和公司不能以此对抗邓巧媚请求其承担未尽审查如实报告义务的责任的权利。因此，嘉和公司应按照其过错程序，对邓巧媚的损失承担相应的赔偿责任。对于邓葵安提出的认为邓巧媚及嘉和公司在明知邓国正不同意出售涉案房屋的情况下，仍然诱骗邓葵安签订《房屋买卖合同》的意见，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，邓葵安对此没有提供任何证据予以证实，无法证明其所主张的事实。邓巧媚在（2017）粤1802民初1668号案中，虽然陈述没有找到房屋所有权人后，经纪方就安排双方签订合同，但邓巧媚陈述的该事实不足以证明邓葵安所主张的邓巧媚及中介方知道邓国正不同意出售房屋而欺骗邓葵安签订《房屋买卖合同》的事实。因此，对于邓葵安的该抗辩意见，不予采纳。综合以上分析，根据邓葵安以及嘉和公司的各自过错，酌情确定邓巧媚的损失由邓葵安负担70%即54604.20元（78006元×70%）、嘉和公司负担30%即23401.80元（78006元×30%）。对于邓巧媚请求邓葵安、嘉和公司承担连带责任，由于连带责任的承担需有法律的明确规定或者当事人的约定，而本案并无连带责任适用的空间。因此，对于邓巧媚请求邓葵安、嘉和公司承担连带责任的请求，不予支持。
驳回上诉，维持原判。
五、广州市德才房地产代理有限公司、施彪居间合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终5899号，广东省广州市中级人民法院
小结：因德诚行公司授权德才公司使用其品牌字号，并允许德才公司在授权许可范围内从事相关业务，本案的居间服务实际系由德才公司提供。德诚行公司应对德才公司在使用其品牌、字号期间承担相应的监督责任。施彪称其系因相信德诚行公司的品牌才交由德才公司放盘出售涉案房屋，现无证据表明德才公司曾在合同订立前或订立时告知施彪其仅是德诚行公司的品牌字号授权使用人，施彪无以通过其他途径了解德才公司、德诚行公司之间的关系。因此，施彪诉请德诚行公司对德才公司的前述退还款项责任承担连带责任。
一审法院认为：
结合前述分析来看，德才公司既未就促成涉案房屋成交要求卖家承担高额中介服务费作出特别说明，亦无证据显示施彪曾同意支付该费用。而且，德才公司收取的该中介费用亦与既已形成的市场的一般价格相背离。故虽然施彪在2017年1月2日向德才公司出具了《中介服务费确认书》，但一审法院对于施彪关于德才公司通过欺诈手段，骗取其签署该《中介服务费确认书》的陈述予以采信。因此，施彪诉请撤销该确认书，并由德才公司退还150000元的诉请，理据充分，予以支持。因德诚行公司授权德才公司使用其品牌字号，并允许德才公司在授权许可范围内从事相关业务，本案的居间服务实际系由德才公司提供。德诚行公司应对德才公司在使用其品牌、字号期间承担相应的监督责任。施彪称其系因相信德诚行公司的品牌才交由德才公司放盘出售涉案房屋，现无证据表明德才公司曾在合同订立前或订立时告知施彪其仅是德诚行公司的品牌字号授权使用人，施彪无以通过其他途径了解德才公司、德诚行公司之间的关系。因此，施彪诉请德诚行公司对德才公司的前述退还款项责任承担连带责任，一审法院予以支持。
一审法院判决：
一、自本判决发生法律效力之日起撤销施彪于2017年1月1日向广州市德才房地产代理有限公司出具的《中介服务费确认书》；二、广州市德才房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向施彪返还150000元。广东德诚行地产代理有限公司对此承担连带责任。
二审驳回上诉，维持原判。
六、李利玲、罗军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤03民终14817号，广东省深圳市中级人民法院
小计：在涉案房屋买卖合同订立过程中，世华地产作为居间人未尽审慎义务全面了解涉案房屋的具体情况，致使冯波未能及时获悉与订立合同相关的重要事项，一审据此酌情判决世华地产返还部分中介费用10000元，并无不妥，本院予以维持。
二审法院认为：
本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李利玲对涉案房屋火灾事故和坠楼死亡事件的隐瞒是否构成合同撤销事由；二、世华地产应否返还部分中介费用。
关于焦点一。依诚实信用原则，在房屋买卖合同订立过程中，买卖双方均应如实向对方披露与订立合同相关的、足以影响双方决定缔约与否的重要事项。本案中，涉案房屋曾发生火灾事故并伴有坠楼死亡事件，根据日常生活经验法则，该火灾事故和坠楼死亡事件影响一般人关于是否购买涉案房屋的考量及对涉案房屋交易价格的判断，属影响合同订立的重要事项。据此，李利玲应如实向冯波披露火灾事故和坠楼死亡事件，其上诉主张对此无告知义务，显有悖诚信原则，本院不予采纳。李利玲隐瞒涉案房屋的前述情形，致使冯波基于对涉案房屋的错误认识，在违背其真实意思的情况下订立本案合同，冯波据此诉请撤销合同，理据充分，应予支持。一审处理正确，本院予以维持。
关于焦点二。在涉案房屋买卖合同订立过程中，世华地产作为居间人未尽审慎义务全面了解涉案房屋的具体情况，致使冯波未能及时获悉与订立合同相关的重要事项，一审据此酌情判决世华地产返还部分中介费用10000元，并无不妥，本院予以维持。
七、黄永廉、广州市远见房地产代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终8469号，广东省广州市中级人民法院
小结：本案中，案外人郭某涉嫌诈骗罪，并非远见公司所能预见的情形，如因此而造成530万元购房款最终无法追回的后果，亦已超出远见公司订立居间合同所预见或应当预见到的因违法合同可能造成的损失范畴，要求远见公司承担全额赔偿上述款项的责任，显然不符合上述法律的规定。
由于涉案房屋已被另案查封，目前无法办理产权变更登记，现黄永廉要求解除与远见公司之间的居间合同关系，合情合理，一审法院对此应当予以支持。根据本案查明的事实，因黄永廉轻信郭某，而与郭某约定了过高的购房定金并支付完毕，后黄永廉因过于轻信又提前支付了大部分购房款，导致在郭某潜逃、涉案房屋被另案查封的情况下，黄永廉已付购房款可能无法收回或无法购得涉案房产，故导致今天局面的主要原因是黄永廉本人对郭某的轻信，黄永廉作为一个完全民事行为能力人，其应当具有相关风险意识，黄永廉因轻信他人而导致的相关损失不应当由远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在本案中并不存在主观故意隐瞒或提供虚假情况，故远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬亦不应当对黄永廉的全部损失承担损害赔偿责任。再退一步分析，因黄永廉所主张的530万元购房款及利息损失可另行向黄永廉向房屋买卖合同的违约方即郭某主张，黄永廉主张的该项损失尚未实际发生，故黄永廉要求远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬赔偿其损失530万元购房款及利息，显然缺乏事实及法律依据，一审法院不能予以支持。同时，远见公司与黄永廉仅约定收取73000元中介服务费，且远见公司至今也只收取了35000元中介服务费，若由远见公司承担过高的赔偿责任，则有违风险自担及比例原则，故一审法院综合全案事实，根据公平合理及比例原则，并考虑到远见公司在促成本次房屋买卖合同成立过程中，也存在对郭某身份轻信、未能及时对涉案房屋的产权情况进行核查或向黄永廉提醒的情形，一审法院因此酌情确定由远见公司在退还黄永廉已付中介费35000元及支付相应资金占用利息的基础上，再支付73000元给黄永廉作为补偿。黄永廉的其他诉讼请求，一审法院则均予以驳回。
关于远见公司、范镜天、谭荣坚、郭孟记、戚荣彬的责任承担问题。由于谭荣坚、郭孟记、戚荣彬是远见公司的员工，谭荣坚、郭孟记、戚荣彬在本案中履行的是远见公司的职务行为，其行为所产生的法律责任应当由远见公司承担，故谭荣坚、郭孟记、戚荣彬无需就本案承担责任。范镜天为远见公司的法定代表人、唯一股东，远见公司未提供证据证明其财产独立于范镜天个人的财产，故范镜天应当对远见公司的涉案债务责任承担连带清偿责任。
一审判决结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院于2019年12月18日作出如下判决：一、黄永廉与广州市远见房地产代理有限公司就位于涉案房屋买卖事宜所建立的居间合同关系于本判决生效之日予以解除；二、广州市远见房地产代理有限公司应当于本判决生效之日起七日内返还中介服务费35000元及支付资金占用利息（资金占用利息以35000元为基数，按年利率6%的标准从2019年3月14日计算至实际返还之日止，累计资金占用利息以35000元为限）给黄永廉；三、广州市远见房地产代理有限公司应当于本判决生效之日起七日内支付73000元给黄永廉；四、范镜天对广州市远见房地产代理有限公司在本判决主文第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回黄永廉的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49146元，由黄永廉负担46686元、广州市远见房地产代理有限公司、范镜天共同负担2460元；财产保全费5000元，由黄永廉负担3940元、广州市远见房地产代理有限公司、范镜天共同负担1060元。
二审法院认为：
关于远见公司应如何向黄永廉承担违约责任的问题。基于上述分析，远见公司在居间合同履行过程中存在违约行为，依法应承担违约责任。关于损失赔偿问题。黄永廉主张远见公司赔偿已付购房款530万元及利息。对此，本院评析如下：其一，530万元是由案外人郭某直接收取的房款，现郭某涉嫌非法占有上述购房款，对于这部分款项及利息黄永廉有权向郭某主张，现所涉刑事案件并未终结，关于黄永廉的实际损失数额尚不确定，黄永廉主张远见公司全额赔偿上述款项，理据并不充分。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，案外人郭某涉嫌诈骗罪，并非远见公司所能预见的情形，如因此而造成530万元购房款最终无法追回的后果，亦已超出远见公司订立居间合同所预见或应当预见到的因违法合同可能造成的损失范畴，要求远见公司承担全额赔偿上述款项的责任，显然不符合上述法律的规定。其三，从公平、等价有偿的原则来看，远见公司基于涉案居间合同所能获得的收益为中介服务费72000元，其所应承担的义务应与所享受的权利相当，要求其承担退赔全部房款的责任，必然造成权利义务的失衡。综上，鉴于案外人郭某已潜逃国外，黄永廉全额追回全部款项可能性较小，再结合居间合同权利义务的内容，以及远见公司违约的情形，本院认为，一审酌定远见公司向黄永廉补偿72000元，并无不妥，本院予以维持。
