90、因商品房出现漏水等质量问题而要求开发商返修或赔偿案例研究_以广东省为例

发布者：杨登基律师|时间：2020年12月19日|分类：房产纠纷 |1782人看过

因商品房出现漏水等质量问题而要求开发商返修或赔偿

案例研究_以广东省为例

一、郭霞、葛钢桥商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终15892号，广东省广州市中级人民法院

一审法院认为：

2015年10月11日，城建南沙公司将涉案房屋交付给郭霞、葛钢桥，郭霞、葛钢桥办理了收楼手续。郭霞、葛钢桥发现涉案房屋客厅靠厨房墙壁、客厅东边的墙壁、卧室和客厅、卫生间公用的墙壁有渗漏现象，主卧房、次卧房木板受潮。城建南沙公司认为涉案房屋已过保修期。经过协商，城建南沙公司向郭霞、葛钢桥推荐装修人员进行检查。经城建南沙公司委托装修人员排查，撬开生活阳台、厨房、客厅的地砖，锯开厨房橱柜部分底板，挖开地板进行检查，并于2018年11月发现是生活阳台地板下埋藏的水管破裂漏水。郭霞、葛钢桥支付了相关费用3300元。城建南沙公司确认漏水属于施工质量问题，同意进行维修，并提供了《滨海珺城2栋XX单元维修方案》。该维修方案为：1.进行室内成品保护，室内施工通道位置用材料覆盖，施工及运输过程确保不损坏及污染室内地面及墙面；2.将墙面开凿部分外墙砖打凿扩大施工面；3.将水管渗水位置截断后将水管接好（采用联塑PPR20#水管及配件）；4.水管接好后进行水管试压，确认无渗水后进行地面铺贴；5.地面砖采用20厚1:2.5防水砂浆铺贴。使用同品牌，同花纹，同规格地面砖；6.完成铺贴部分后对地砖缝进行勾缝；7.主卧、次卧受损木地板进行更换；8.橱柜处进行修复处理、将拆除的橱柜底板钉好；9.拆换木地板及踢脚线损坏的墙身及受泡水影响损坏的墙身进行修复，具体修复工艺为：铲除损坏的腻子层、第一次刮涂腻子层、第二次刮涂腻子层、将粗糙及不平整面打磨平整、涂刷油漆；10.完成所有工序清理卫生退场。双方对处理方案有争议，引起本案纠纷。

在本案诉讼过程中，郭霞、葛钢桥明确表示对损坏原因、维修方案、费用，损失的价值不进行评估鉴定。郭霞、葛钢桥未能提供其他证据材料，证明其损失的情况。

一审法院认为：郭霞、葛钢桥、城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。现双方确认涉案房屋存在质量瑕疵，城建南沙公司同意进行维修，一审法院予以照准。因郭霞、葛钢桥对维修方案、费用不申请鉴定，应承担未能举证的法律后果。一审法院酌情判令城建南沙公司参照其提供的施工方案，修复涉案房屋因渗漏受损的客厅靠厨房墙壁、客厅东边的墙壁、卧室和客厅、卫生间公用的墙壁，修复主卧房、次卧房受损的木地板，修复生活阳台损坏的水管，修复生活阳台、厨房、客厅开挖的地面和地砖。上述修复费用，应由城建南沙公司承担。郭霞、葛钢桥因检修花费的3300元，城建南沙公司应予以赔付。

二审法院认为：

本院认为，郭霞、葛钢桥、城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：城建南沙公司应对涉案房屋维修的具体内容；城建南沙公司是否应赔偿郭霞、葛钢桥损失；城建南沙公司是否应向郭霞、葛钢桥作出书面道歉，以及是否应该提供相关的检测资料和记录的问题。

关于城建南沙公司应对涉案房屋维修的具体内容。现双方确认涉案房屋存在质量瑕疵，城建南沙公司同意进行维修并作出维修方案，郭霞、葛钢桥对该维修方案不予认可，一审法院遂多次向郭霞、葛钢桥释明是否申请鉴定，但郭霞、葛钢桥并未在一审法院指定的期限内对维修方案和维修费用，以及财物损失的价格申请鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第三十条第一款规定：“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。”第三十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。”郭霞、葛钢桥未在一审法院指定的期限内提交鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。现郭霞、葛钢桥在二审期间向本院提交鉴定申请，违反上述规定，本院对其该申请不予接纳。因双方确认涉案房屋是带装修商品房，城建南沙公司已在一审庭审中表示按照原来附带的装修规格标准进行维修，郭霞、葛钢桥上诉认为应对维修方案中的材料规格、型号进行列明，本院不予采纳。故一审法院酌情判令城建南沙公司参照其提供的施工方案，修复涉案房屋因渗漏受损的客厅靠厨房墙壁、客厅东边的墙壁、卧室和客厅、卫生间公用的墙壁，修复主卧房、次卧房受损的木地板，修复生活阳台损坏的水管，修复生活阳台、厨房、客厅开挖的地面和地砖，并认定上述修复费用，由城建南沙公司承担，处理并无不当，本院予以维持。

至于橱柜的修复问题，郭霞、葛钢桥上诉认为涉案房屋内橱柜原来是一体的，城建南沙公司为了检修把洗手台下面的底板锯开了，故要求把整个橱柜地面的底板进行更换。城建南沙公司则仅同意对橱柜底板进行修补，不同意更换整块底板。对此，本院认为，双方确认涉案房屋厨柜洗手台下面的底板原是一体的，因检修原因被锯开，因锯开对该底板构成结构性的破坏，必然影响使用功能及使用寿命，故郭霞、葛钢桥诉请对涉案房屋橱柜地面底板整体更换，合情合理，本院予以支持。一审法院未处理郭霞、葛钢桥关于橱柜修复的诉讼请求不当，本院予以纠正。

另，郭霞、葛钢桥因检修花费的3300元，一审法院判令城建南沙公司作出赔付，亦无不妥，本院亦予维持。关于维修后重新确认质保期的问题，因属于对事实的认定，不属于明确的诉讼请求，一审法院对该请求不予处理并无不当，本院予以确认。

对于家具设施的赔偿，因郭霞、葛钢桥不申请评估鉴定，无法确定家具设施的损失价值，故对郭霞、葛钢桥诉请城建南沙公司支付主卧房衣柜、小孩房衣柜和榻榻米的补偿款15721元，本院不予支持。但城建南沙公司在一审庭审中同意对两个房间的衣柜和榻榻米进行修复，并同意对有损坏的部件进行更换，故城建南沙公司在参照维修方案修复涉案房屋的同时，应对涉案房屋主卧房衣柜、小孩房衣柜和榻榻米进行修复，对有损坏的部件进行更换，保证修复后的主卧房衣柜、小孩房衣柜和榻榻米能够正常使用，并保证外观完好。至于误工费、影响生活的补偿款，郭霞、葛钢桥未能提供证据证明其损失大小，一审法院对此不予支持，亦无不妥，本院予以维持。

关于城建南沙公司是否应向郭霞、葛钢桥作出书面道歉，以及是否应该提供相关的检测资料和记录的问题。对于赔礼道歉，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》并未对此作出约定，故郭霞、葛钢桥诉请城建南沙公司作出书面道歉，缺乏合同依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。而关于提供相关文件、记录、资料的问题，郭霞、葛钢桥并未明确材料的具体名称，且涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》亦未约定城建南沙公司有提供上述文件、记录、资料的义务，故一审法院对其相应请求不予支持，亦无不妥，本院亦予维持。

综上，一审法院查明事实基本清楚，但处理部分不当，本院依法予以纠正。上诉人郭霞、葛钢桥的上诉理由部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：

一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8599号民事判决第一项、第二项；

二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8599号民事判决第三项；

三、广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日三十日内对位于广州市南沙区滨海花园滨海珺城三期自编2栋2302房因检修拆除的橱柜重新更换一块完整的底板，并且对橱柜整体修复处理；对因渗漏受损及因维修主卧房、次卧房墙面、木地板需拆除的衣柜、榻榻米进行修复，保证使用功能和外观完好；上述修复的费用由广州城建开发南沙房地产有限公司承担；

四、驳回郭霞、葛钢桥的其他诉讼请求。

二、陈金水、陈焕新商品房销售合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终19631号，广东省深圳市中级人民法院

一审法院认为：

关于维修问题。涉案房产存在伸缩缝漏水的事实，陈金水、陈焕新、华南公司均未否认，华南公司提交的维修记录也可证明。而伸缩缝漏水，并不属于双方买卖合同中约定的屋面防水、墙面和顶棚抹灰层等分别的5年、2年保修期范围，不能据此表明该漏水的部位已超过双方合同约定的保修期限。因此，华南公司依法应当履行相应的维修义务。华南公司主张其加装引水槽的措施系已经履行了维修义务，但从现场及现场照片可看出，加装水槽的措施只能对漏水时接水并将水引出涉案房屋发挥作用，让漏水不直接流进涉案商铺，并非彻底维修制止了漏水情况的发生，也不能排除雨势太大或雨水较多时继续从水槽漏水流进商铺的可能，且长期的持续性的渗漏水对于房屋本身也可能存在不可避免的不利影响。综上，涉案房屋的漏水问题并未维修完毕，华南公司依法应当继续维修直至彻底解决漏水问题并承担相应的维修费用。

一审法院裁判：

一审法院判决：一、华南公司于本判决生效之日起三十日内对陈金水、陈焕新所有的深圳市某B1B-016号房屋的漏水部位进行彻底维修（具体漏水部位即为现已加装铁皮水槽的部位）；二、驳回陈金水、陈焕新的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5985.8元，因简易程序减半收取人民币2992.9元，由华南公司承担。

二审法院驳回上诉，维持原判。

三、中山市逸升房地产有限公司、李浩明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤20民终5025号，广东省中山市中级人民法院

一审法院认为：

本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议是李浩明向逸升公司购买的房屋是否符合合同约定，即涉案房屋是否存在质量问题。本案中，涉案房屋存在渗水问题是事实，但李浩明、逸升公司对房屋的渗水原因存在争议。根据广东保顺检测鉴定有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》的鉴定意见可知，涉案房屋的西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧有轻微渗水痕迹，为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致。逸升公司称是李浩明加建窗口造成，但根据鉴定报告中的存在水印位置的平面布置图可知，存在水印的位置不是在加建窗口的四周，故逸升公司辩解理由不成立。逸升公司又称于2017年7月知道涉案房屋渗水并进行维修，但此时涉案房屋未超过合同约定屋面防水，墙体、厨房的卫生间地面、管道渗水的保修期限5年。因此，逸升公司出售的房屋是不符合商品房买卖合同约定，逸升公司的行为已构成违约，李浩明有权要求逸升公司承担赔偿损失的违约责任。根据佛山市顺正特种工程建设有限公司作出的《1024（实为1204）号房渗漏水修复施工方案》的结果可知，涉案房屋的修复工程预算总价额为45659.93元（客房为16447.32元＋客厅、卧室为29212.61元）。逸升公司应当向李浩明赔偿上述修复费用，但李浩明主张45699.93元不正确，对超出部分不予支持。同理，李浩明为此支出的鉴定费、修复方案评估费由逸升公司承担。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”，违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，李浩明主张的未能出租房屋的租金为可得利益，因逸升公司构成违约，故李浩明有权要求逸升公司赔偿涉案房屋未能出租的租金损失。根据广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》的评估结果可知，涉案房屋于2014年7月1日至2018年5月30日期间的租金市场价值共计28700元、2018年6月的租金市场价值为930元。由于涉案房屋渗水情况为轻微，且房屋出租率及租金金额依赖市场经济环境变化，涉案房屋并不必然能够持续出租，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑本案案情、证据、房屋的出租率高低及逸升公司的过错程度，以实现双方利益的平衡，酌定逸升公司支付李浩明租金损失为15000元。同理，李浩明为此支出的租金损失评估费5000元由李浩明自行承担2500元，由逸升公司自行承担2500元。

一审法院裁判：

综上诉述，李浩明诉请合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、逸升公司于一审判决生效之日起十五日内向李浩明支付房屋修复费用45659.93元、租金损失15000元，共计60659.93元；二、驳回李浩明的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，减半收取635元，由李浩明承担50元，由逸升公司承担585元（该款已由李浩明预付，一审法院不另收退，逸升公司须在履行上述判决时一并返还李浩明）；鉴定费13000元、修复方案评估费3500元由逸升公司承担；租金损失评估费5000元由李浩明自行承担2500元，由逸升公司自行承担2500元（上述逸升公司负担的鉴定费、修复方案评估费、租金损失评估费由逸升公司履行上述判决时一并返还李浩明）。

二审法院认为：

本案的争议焦点是涉案房屋是否仍存在渗漏水情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，李浩明以涉案房屋漏水为由主张逸升公司承担维修、支付维修费用并支付租金损失的责任，应举证证实涉案房屋存在漏水且系逸升公司原因导致，否则应承担举证不能的后果。本案中，一审法院根据李浩明的申请委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋屋顶天花和墙体渗水的原因进行鉴定，该鉴定机构就此委托作出的保顺鉴字〔2018〕SW0409号《房屋安全鉴定报告》鉴定意见载明，涉案房屋的天花未发现有渗水现象及渗水痕迹，经蓄水试验后天花饰面为干燥状态，且屋面层（对应1204室东南房、西南房有渗水痕迹外墙处）有防水修复处理措施现象；部分墙体存在轻微渗水痕迹，表面存在重新粉刷迹象，现场检测时渗水痕迹均为干燥状态，根据现场检测情况、渗水痕迹位置分布及当事人举证图片，渗水痕迹主要为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致；以上鉴定意见证实涉案房屋部分墙体曾因外墙防水措施发生渗水，但鉴定机构现场检测时未发现涉案房屋存在渗水或漏水情形，故李浩明未能提交充分证据证实涉案房屋仍存在逸升公司原因导致的渗漏水情形，其主张逸升公司维修涉案房屋、维修不符合规范的支付维修费用，并支付租金损失，均因缺乏理据，应予驳回；一审期间产生的鉴定费、评估费应由李浩明自行承担。另外，李浩明诉请判令逸升公司修理好漏水的屋顶天花和墙体，维修不符合规范及标准的，支付其维修费用，一审法院径直判决逸升公司支付维修费用确有不当。

综上所述，逸升公司主张不应向李浩明支付房屋修复费用以及租金损失的请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

二审裁判结果：

一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初11600号民事判决；

二、驳回被上诉人李浩明的全部诉讼请求。

四、陈金水、陈焕新商品房销售合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终19631号，广东省深圳市中级人民法院

一审法院认为：

关于涉案房产是否已经交房。1、陈金水、陈焕新、华南公司签订的房产买卖合同显示，涉案房产系现房出售，即只要陈金水、陈焕新、华南公司协商确定具体的交房时间，随时可以办理验房收房手续，陈金水、陈焕新、华南公司在《房地产买卖补充及合作协议》中也明确约定，华南公司将可正常使用的房地产交付陈金水、陈焕新的时间是2011年9月6日，陈金水、陈焕新签字捺印的《售楼确认书》也明确显示，其已验收并接收了涉案房产。因此，陈金水、陈焕新于2011年9月6日验收并接收涉案房产，双方办理了交房手续，事实清楚，足以认定。而2011年9月6日陈金水、陈焕新与华南公司签订委托租赁协议、出租确认书等系列文件，委托华南公司出租涉案房产的事实，更加可以印证陈金水、陈焕新在2011年9月6日以“返租”的形式接收了房产的事实。2、关于返租到期后的交房。根据华南公司提交的维修记录及一审法院现场查看的情况，涉案房产虽存在漏水的情况，但经过华南公司的维修，涉案房产至少目前尚能满足房屋基本的、正常的使用需求。故陈金水、陈焕新称因房屋漏水不符合交房条件致使华南公司至今未交房的主张没有事实依据，一审法院不予采信，对其据此要求华南公司支付逾期交房违约金和逾期交房期间的经营损失的诉求，依法不予支持。

一审法院裁判：

一、华南公司于本判决生效之日起三十日内对陈金水、陈焕新所有的深圳市某B1B-016号房屋的漏水部位进行彻底维修（具体漏水部位即为现已加装铁皮水槽的部位）；二、驳回陈金水、陈焕新的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5985.8元，因简易程序减半收取人民币2992.9元，由华南公司承担。

二审法院维持原判。

五、万晓燕、廖东子商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤19民终195号，广东省东莞市中级人民法院

一审判决：

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出（2014）东三法清民一初字第2367号民事判决：一、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向万晓燕、廖东子支付逾期交楼的违约金89395元；二、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日向万晓燕、廖东子支付违约变更规划设计的损失合计100000元；三、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日对万晓燕、廖东子的案涉房屋的一楼大厅漏水问题进行整改至符合正常使用；四、驳回万晓燕、廖东子的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6148元，由万晓燕、廖东子负担2060元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担4088元。

二审法院认为：

关于焦点三。首先，案涉合同第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”案涉合同附件五第七条对合同第十条关于规划、设计变更的约定进行了补充约定：“本合同第十条中的‘该商品房项目’仅指翡翠半岛公司花园目前已开工并已预售的1、2、3、4……号楼，不包括后续各期拟开发、建设的项目。该约定将商品房项目限定为“已开工并已预售”，而“已开工并已预售”的商品房出现规划设计变更的情形较少，故该约定实际上免除了翡翠半岛公司的责任。又因该条款是翡翠半岛公司提供的格式条款，故依照《中华人民共和国合同法》第十条的规定，该条款应认定为无效。一审法院认定并无不当，本院予以维持。

其次，即使万晓燕、廖东子购买的案涉别墅楼与高层楼所占地块不同，但从案涉商品房项目的名称、楼号排序可知，两者是属于同一商品房项目。在万晓燕、廖东子购买案涉房屋之后，翡翠半岛公司变更了规划，将规划建设54、64、37号别墅楼以及10、11、12、13号高层楼变更为建设71-79号高层楼。而翡翠半岛公司变更规划前并未书面征得万晓燕、廖东子的同意，故翡翠半岛公司违反了案涉合同第十条关于“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。”的规定。根据规划变更前和规划变更后的规划图对比可知，案涉房屋为40号楼101号，其所在的位置与规划变更前规划建设的54、64、37号别墅楼和10、11、12、13号高层楼所在位置相隔较近，且在规划变更后，54、64、37号别墅楼没有建设，案涉房屋与高层楼之间的距离与规划变更前相比明显缩小了，故该规划变更对案涉房屋的采光、通风以及景观等会造成一定影响。虽然案涉合同及附件没有对于买受人选择继续履行合同的情况下，翡翠半岛公司应承担的违约责任，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，万晓燕、廖东子有权请求翡翠半岛公司赔偿损失。结合案涉房屋与高层楼之间的距离以及规划变更对案涉房屋的采光、通风以及景观等影响程度，一审法院酌定翡翠半岛公司应向万晓燕、廖东子支付违约变更规划设计的损失100000元合理，本院予以维持。

二审驳回上诉，维持原判。

小结：

因商品房出现漏水、渗水等质量争议纠纷时，如质量问题较为严重，建议在一审起诉时（前）应委托第三方专业鉴定公司对质量损失（赔偿价格）等进行必要鉴定，这可成为日后法院认定被告承担责任的有利依据。

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