因开发商违约而解除购房合同与按揭贷款合同案例分析
一、高泽锋与广州市友田房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤0114民初7173号，广州市花都区人民法院
原告高泽锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除高泽锋与农行花都分行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令友田公司退还高泽锋已付房款258000元及至判决生效日止高泽锋已付银行贷款本金;4.判令友田公司赔偿房款利息损失56480元（以房价总款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向高泽锋支付自房款支付之日至本判决书生效之日所产生的利息，其中258000元自2017年3月17日起计息、300000元自2017年6月1日起计息，暂计至2019年6月3日，实际计算至判决生效之日）；5.判令广州友田公司向高泽锋支付解除合同违约金55800元;6.判令农行花都分行返还判决生效之日的尚余贷款本息；7.判令友田公司承担本案诉讼费用。
事实和理由：高泽锋于2017年3月17日与友田公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称合同），约定由高泽锋（合同乙方，买方）向友田公司（合同甲方，卖方）购买花都区××大道宝峰××梯（友田朗逸雅居X栋2梯）2层20X号房，房屋总金额为人民币558000元，友田公司应于2018年12月31日前将商品房交给高泽锋使用。《合同》第十二条交房条件约定为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；……第十五条房屋交付时的有关资料约定为双方进行房屋验收交接时，友田公司应当向高泽锋提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。《合同》第十四条延期交房的违约责任约定，逾期不超过90日的，甲方应自延期交付房屋应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日需按总房价款的0.05%向高泽锋支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，甲方有权单方面解除合同。甲方解除合同的，甲方应自收到解除通知之日起30日内，退还乙方已支付房价款（利息以乙方付款日起30日至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利息计算），同时按房款总价的10%，违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同签订后，高泽锋于2017年3月17日向友田公司支付了首期购房款258000元，并作为借款人与中国农业银行股份有限公司广州花都支行（贷款人）、友田公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为300000元（大写：叁拾万元），贷款期限为30年，借款人应将借款用于购置位于花都区××大道宝峰××梯（友田朗逸雅居X栋2梯）2层20X号房产。受托贷款人将贷款一次性资金划入友田公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。开发商友田公司为本合同项下高泽锋的全部债务提供阶段性连带保证担保。高泽锋于同日支付按揭费用1450元，印花税15元。高泽锋根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的第八条的约定与广州公积金中心办理完毕按揭手续。2017年6月1日，受托贷款人农业银行花都支行发放贷款300000元。高泽锋自2017年7月1日起逐月向农业银行花都支行归还贷款本息至今。因友田公司现案涉楼盘项目因存在违法建设未处理及公共绿地未按规划实施的情形，至今未能通过规划验收，友田公司未能按照合同第十五条的约定向高泽锋出示规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，未能按照合同第十二条约定交房条件向高泽锋交付房屋于2018年12月31日。
一审法院认为：
本院认为，本案争议的焦点为：一、高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是否应予解除；二、是否应当解除高泽锋与农行花都分行的《个人购房借款/担保合同》；三、合同解除的法律后果如何。关于争议焦点一，高泽锋作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向高泽锋交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司于合同约定的交楼日期未取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司存在逾期交楼的行为，至高泽锋发送《律师函》之日，友田公司依然未取得《建设工程规划许可证》，此时友田公司逾期交楼已超过90日，友田公司抗辩认为该工程项目未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因为涉案地块东北角建有10栋违章建筑，至今未能拆除，属于不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案证据显示友田公司在2010年开始该项目工程施工时，该10栋农房早已建成。上述情况不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，友田公司的抗辩理由不能成立。高泽锋有权依照合同约定行使合同解除权，高泽锋向友田公司发送的《律师函》中明确表明了解除合同的意思表示，高泽锋请求解除《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，《律师函》于2019年6月6日到达友田公司，故本院确认《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故高泽锋要求解除与农行花都分行之间的贷款合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”高泽锋要求友田公司向农行花都分行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款，本院予以支持。
关于争议焦点三，合同因友田公司的违约行为而解除，友田公司应当依约承担违约责任，故高泽锋请求友田公司向其支付解除合同违约金55800元，合理有据，本院予以支持。高泽锋请求友田公司支付房款利息，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，判决如下：一、确认原告高泽锋与被告广州市友田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除；二、解除原告高泽锋与被告广州市友田房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、原告高泽锋于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居X栋2梯20X房的提前还贷手续，被告广州市友田房地产开发有限公司代原告高泽锋向被告中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还原告高泽锋尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以被告中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行核算为准）；四、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告高泽锋支付购房余款（购房款558000元-贷款本息）；五、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告高泽锋支付购房款558000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中购房款258000元的利息从2017年3月17日起计至本判决发生法律效力之日止，按揭款项300000元的利息从2017年6月1日起计至本判决发生法律效力之日止；六、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告高泽锋支付违约金55800元。案件受理费6854元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担。
二、李文杰、宾淑华与肇庆市团星房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司、中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1203民初125号，肇庆市鼎湖区人民法院
原告李文杰、宾淑华向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2018年1月1日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）；2．判令二被告共同向原告返还1216288元，其中购房款1212187元及利息4101.23元（以1212187元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年12月11日暂计至2019年12月18日，2019年12月19日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3．本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由二被告共同承担。增加诉讼请求变更为：1．判令解除原告与被告团星公司于2018年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029），并解除原告与第三人工行鼎湖支行于2018年4月2日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年063号）及《个人住房公积金借款合同》；2．判令二被告共同向原告返还1216288元，其中购房款1212187元及利息4101.23元（以1212187元为基数计算，按照中国人民银行贷款利率的四倍自2019年12月11日暂计至2019年12月18日，2019年12月19日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算至实际还款日）；3．判令二被告共同向原告偿还原告已向第三人工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）；4．本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由二被告共同负担。
本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,无理由退房协议是否包含附加的内容,被告是否应当承担无理由退房的责任,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。
一、关于无理由退房协议是否成立。被告团星公司在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是被告团星公司的单方承诺，其效力及于被告团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务。原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。
被告在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，被告应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而被告未能提供证据证明其在原告作出认购行为之前已经向原告提示该条款，因此，无法证明原告清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见。
因此，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。被告提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是被告的单方承诺，其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而被告未能提供充分的证据证明原告同意其变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。原告未与被告签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，本院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为被告承诺的无理由退房，不包括附加的内容。原、被告双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在原告提出退房时，被告应依约履行退房义务，退回原告已支付的购房款。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，原告请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，不予支持。
二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。原告购买被告团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构及公积金管理中心办理住房抵押借款支付。原告于此向第三人工行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告双方的商品房买卖合同依法解除，原告请求解除其与被告团星公司及第三人工行鼎湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人住房公积金借款合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。
依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的原告的目的和追求必然落空，如强求原告继续履行按揭贷款合同，不仅给原告造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予原告解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，于银行而言，并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置，本案中，第三人工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,被告团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将原告李文杰、宾淑华剩余的贷款本金（贷款本金840000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人工行鼎湖支行，原告李文杰、宾淑华应同时向第三人清偿被告团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向原告返还购房首付款372187元及原告李文杰、宾淑华已向第三人工行鼎湖支行归还的银行贷款本金(具体金额以第三人工行鼎湖支行系统显示数据为准）。第三人工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告团星公司。
三、被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。被告团星公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。本案中原告与被告团星公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告团星公司与原告承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，被告恒大公司与原告并无承担退房款的约定。被告恒大公司虽为被告团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，原告要求被告恒大公司与被告团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，判决如下：一、解除原告李文杰、宾淑华与被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018010029）及《补充协议》。二、解除原告李文杰、宾淑华与第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行、被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人住房公积金借款合同》。三、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李文杰、宾淑华返还购房款372187元及原告李文杰、宾淑华已向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准）。四、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李文杰、宾淑华返还已向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的贷款利息(具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准)。
五、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还原告李文杰、宾淑华自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金840000元减除原告李文杰、宾淑华已还部分，具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准）。六、原告李文杰、宾淑华应在上列第三项被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还原告剩余的贷款本金的同时向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿被告肇庆市团星房地产开发有限公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）。七、第三人中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告李文杰、宾淑华。原告李文杰、宾淑华配合被告肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告肇庆市团星房地产开发有限公司。八、驳回原告李文杰、宾淑华的其他诉讼请求。本案受理费7873.3元、财产保全费5000元，共12873.3元，由被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担。
三、周桥与惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤1303民初2096号，惠州市惠阳区人民法院原告周桥向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《预售商品房买卖合同》；2、被告退还原告已支付的房款796795元、并支付违约金11952元；3、被告支付原告利息暂计94396元(从2016年11月6日起按已付房款的5%计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至被告返还全部购房款止，具体计算方式后附）；4、被告返还原告已支付的维修基金、按揭等相关费用7238元；5、被告支付原告因解除商品房买卖合同造成的其他损失（包含提前归还银行按揭款产生的利息，违约金等）；6、本案诉讼费由被告承担。以上合计：910381元。事实与理由：2017年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的坐落于惠州市××中段山语龙庭2幢3层04。双方签订的合同约定，被告应在2018年12月31日前将符合法律及合同约定的房屋交付原告，否则，逾期超过60日后，原告有权解除商品房合同并要求被告以5%的标准按日支付利息及按已付房款1.5%支付违约金。原告于2019年3月24日以书面形式通知被告解除合同，但被告一直拒不回应，遂成讼。庭审时，原告对诉讼请求第五项增加其他损失4950元，并称该笔款项是原告方贷款时银行要求一并购买的人寿保险所支付的保险费。
一审法院认为
本院认为，对于本案争议的焦点问题：关于原告是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告鑫涌公司逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。被告鑫涌公司至今未按合同约定的标准交房，据合同约定的交房日期2018年12月31日已逾期超过60日，虽然被告鑫涌公司抗辩称是涉案楼盘的土地历史遗留问题及政府行为导致工程停工进而影响实际交房时间，但根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非客观原因或政府行为所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意延期交房，故被告鑫涌公司逾期交房并不存在《补充协议》中所约定的可以据实延期交房及免除逾期交付的违约责任的情形，原告依据合同的约定要求解除《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告鑫涌公司应承担的逾期交房的违约责任问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。原、被告约定按照5%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，故被告鑫涌公司应当向原告周桥返还购房款796795元及利息（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月6日起计算至付清之日止；以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月7日起计算至付清之日止；以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月9日起计算至付清之日止；以166795元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月17日起计算至付清之日止；以550000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年1月1日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用7238元、支付违约金11952元（796795元×1.5%）。由于违约金具有补偿性质，故原告要求被告鑫涌公司支付因解除合同造成的其他损失，且没有证据证实，本院不予支持。原告主张的保险费4950元并非购买涉案房产的必要支出且该款项不是由被告收取，本院亦不予支持。
综上所述，被告鑫涌公司因过错导致未能在合同约定的时间内交房应承担相应的违约责任。第三人工商银行惠阳支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告周桥与被告惠州市鑫涌实业有限公司于2017年3月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告周桥返还购房款796795元及利息（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月6日起计算至付清之日止；以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月7日起计算至付清之日止；以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月9日起计算至付清之日止；以166795元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月17日起计算至付清之日止；以550000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年1月1日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用7238元、支付违约金11952元。三、驳回原告周桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6452元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。
四、王莉芳与惠州市龙林雅苑房地产有限公司、惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤1303民初3651号，惠州市惠阳区人民法院
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；2.解除原告与被告农商行惠阳支行签订《个人购房按揭贷款合同》；3.被告龙林雅苑公司返还原告购房首付款496045元、维修资金等预收费用8161元；4.被告龙林雅苑公司偿还原告已向被告农商行惠阳支行支付的贷款本息518678.93元（暂计至2019年7月31日）；5.被告龙林雅苑公司以已付全部房款（含已付贷款部分）1014723.93为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算并支付利息，自2017年7月12日起支付至实际清偿时止（暂计至2019年7月31日为100415.39元）；6.被告龙林雅苑公司支付逾期交付房屋违约金43381元；7.被告龙林雅苑赔偿原告《个人购房按揭贷款合同》律师见证费用1100元；8.被告龙林雅苑公司向被告农商行支行偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本息；9.本案诉讼费、保全费、公告费、执行费等相关费用全部由被告龙林雅苑公司承担。
事实与理由：2017年12月7日，原告与被告龙林雅苑公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告龙林雅苑公司开发的惠州市××楼××号商品房，房屋总价款1446045元，合同约定交房时间为2018年12月31日前，并约定逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。2017年12月7日，原告与被告农商行惠阳支行签订《个人购房按揭贷款合同》，借款金额950000元。截止2019年7月31日，原告已支付购房首付款496045元、维修资金7131元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元等预收费用总计8161元，偿还贷款本息518678.93元。2019年7月27日，原告向被告龙林雅苑公司邮寄解约通知书，行使合同解除权，合同解除后，为维护原告合法权益，诉至法院。
本案系商品房预售合同纠纷。双方争议焦点有：1.原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2.原告与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》是否应解除；3.案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任。关于原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除的问题。本案中，案涉房产于2019年6月28日才取得竣工验收合格，被告龙林雅苑公司未能在2018年12月31日前向原告交付案涉房产，且逾期交房已超过90日，被告龙林雅苑公司确实存在逾期交房的行为，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条和附件十一补充协议第五条的约定，原告解除合同有合同依据。被告龙林雅苑公司于2019年7月29日签收了原告的《解约通知书》，案涉《商品房买卖合同（预售）》自通知到达对方时解除，故原告请求确认原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，有事实和法律依据，应予以支持。
关于原告与被告农商行支行签订的《个人购房按揭贷款合同》是否应解除的问题。首先，原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房按揭贷款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的农商行惠阳支行列为被告，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告与被告龙林雅苑公司的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，致使案涉房产按揭贷款合同的目的无法实现，故原告请求解除与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》，应予以支持。
关于案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任的问题。1.关于《商品房买卖合同（预售）》的解除。原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已于2019年7月29日解除，合同解除后，原告诉请被告返还购房首付款496045元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元），有事实和法律依据，予以支持。评估费500元、维修基金7131元非被告实际收取，原告请求被告返还，没有依据，不予支持。原告可另循途径解决。2.关于违约金调整。原告主张被告龙林雅苑公司依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定向原告承担违约责任，被告龙林雅苑公司认为原告同时主张逾期交房违约金及利息损失，加重被告龙林雅苑公司的责任，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告未提供证据证明其损失是多少，结合原告支付款项造成的实际损失、双方合同履行情况、合同约定内容、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院认为自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，足以弥补原告损失，故原告主张被告龙林雅苑公司支付逾期交房违约金43381元，不予支持。
3.关于案涉《个人购房按揭贷款合同》的解除。原告与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》的解除系被告龙林雅苑公司违约行为导致《商品房买卖合同（预售）》解除造成的，原告向被告农商行惠阳支行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告龙林雅苑公司承担，故原告请求被告偿还原告已向被告农商行惠阳支行支付的贷款本息和请求被告龙林雅苑公司向被告农商行惠阳支行偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余的贷款本息，有事实和法律依据，予以支持。原告诉请被告龙林雅苑公司赔偿律师见证费，因律师见证费非必要支出，且收取主体并非被告龙林雅苑公司，故原告主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，判决如下：一、确认原告王莉芳与被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）**]于2019年7月29日解除（原、被告双方应互相配合办理合同注销备案等手续）。二、解除原告王莉芳与被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行签订的惠阳按借字2017年第0985号《个人购房按揭贷款合同》（原、被告双方应互相配合办理合同解除、涤除案涉房屋预抵押登记等手续）。三、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳返还购房首付款496045元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元）。四、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳赔偿自2017年7月12日起以496045元为基数至购房款返还之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。五、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳偿还至判决生效之日止王莉芳已偿还被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行的贷款本金及贷款利息(以被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)。
六、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行偿还原告王莉芳自判决生效之日起就案涉《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。七、驳回原告王莉芳的其他诉讼请求。本案诉讼费7655元（原告已预交），由被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司承担。
五、朱冠旭与化州市汇富房地产开发有限公司、化州市农村信用合作联社鉴江信用社商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0982民初2305号，化州市人民法院
朱冠旭向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除被告化州市汇富房地产开发有限公司与原告朱冠旭签订的《商品房买卖合同（预售）》两份，合同编号分别为：2016012182和2016012183；2.解除被告化州市汇富房地产开发有限公司与原告朱冠旭签订的《兴发时代广场委托经营管理合同》两份；3.解除被告化州市农村信用合作联社鉴江信用社与原告朱冠旭签订的《个人购房按揭贷款合同》两份，合同编号分别为：10020169911066544，10020169911064047；4.被告化州市汇富房地产开发有限公司返还朱冠旭首付款480000元，办证费23750元，以上共计503750元；5.被告化州市汇富房地产开发有限公司返还朱冠旭已向化州市鉴江信用社归还的相应贷款本金67244.06元（以上数据计算起止日期为2016年4月20日到2018年1月20日，具体数额以化州市鉴江信用社相应的流水账单为准）；6.被告化州市汇富房地产开发有限公司赔偿朱冠旭以首付款503750元为本金的相应利息60450元（利率取中国人民银行贷款利率6％，数据计算起止日期为2016年1月30日到2018年1月20日，最终应计算到被告实际支付之日止）；7.被告化州市汇富房地产开发有限公司赔偿朱冠旭已向化州市鉴江信用社支付的贷款利息50642．72元（以上数据计算起止日期为2016年4月20日到2018年1月20日，具体数额以化州市鉴江信用社相应的流水账单为准）；8.被告化州市汇富房地产开发有限公司偿还朱冠旭与化州市鉴江信用社的借款担保合同下剩余的贷款402755.94元（以上数据计算起止日期为2016年4月20日到2018年1月20日，具体数额以化州市鉴江信用社相应的流水账单为准）；9.被告自2016年6月1日起按原告已交购房款950000元每月支付5‰的违约金（即每月支付4750元）给原告，直到原告起诉之日止，共计82175元，最终应计算到被告实际支付之日止；10.本案所有诉讼费由被告承担。
本案焦点为：一、应否解除原告与被告汇富房地产公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016012182、2016012183）？二、应否解除原告与被告鉴江信用社签订的两份按揭贷款合同？一、关于焦点一，原告朱冠旭与被告汇富房地产公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应按《合同》约定履行自己的义务。原告已按《合同》约定全部履行了支付商铺款95万元的义务，被告也应按《合同》约定时间交付商铺及为原告办理房地产权属证书，但被告至今尚未交付商铺给原告，已属违约。两份《合同》约定被告应当在2016年5月31日前向原告交付商铺，被告无法按期交付，经原告催告后，被告承诺在2017年1月1日前交付，但至起诉日止，被告尚未向原告交付上述商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”现原告请求解除双方于2016年1月29日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016012182、2016012183），本院依法应予以支持。
关于原告请求被告汇富房地产公司返还商铺首付款480000元和办证费23750元共503750元及利息和请求被告退还原告已向鉴江信用社归还的贷款本金67244.06元及利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”和第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”两份《商品房买卖合同》解除后，被告汇富房地产公司应向原告返还其已支付的房价款及其他费用，根据原告所提交的证据，原告支付给被告汇富房地产公司的320号商铺的首付款为180000元，房产证费用9000元；321号商铺的首付款为300000元，房产证费用14750元，共计503750元。至2018年2月20日，原告已归还被告鉴江信用社贷款本金71650.46元，利息44515.27元。原告要求被告汇富房地产公司从2016年1月30日起以已付首期款503750元为本金按年利率6%计付利息给原告至付清款日止的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告可以要求被告汇富房地产公司赔偿损失。但原告对于首付款利息要求按年利率6%计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止。
关于原告要求被告自2016年6月1日起按原告已交购房款95万元每月支付5‰的违约金至付清款之日止给原告的诉讼请求，被告违反商品房买卖合同约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”两份《商品房买卖合同》约定被告汇富房地产公司在2016年5月31日前交付商品房，逾期交付则从超期之日起按买受人已交的购房款每月支付5.0‰的违约金给原告。被告已超过约定交付日期未向原告交付商铺，自2016年6月1日起至起诉之日止，违约金为950000元×5.0‰×16个月=76000元，原告请求为82175元，超出部分本院不予支持。原告请求被告支付逾期交付商铺的违约金至实际支付之日止，因商品房买卖合同已解除，被告汇富房地产公司不需再交付商铺给原告，本院只支持违约金支付至判决生效之日止。关于原告请求解除的两份《兴发时代广场委托经营管理合同》的问题，两份委托经营合同的标的为上述商品房买卖合同所涉的商铺，两份《商品房买卖合同》作为基础合同被解除后，两份《兴发时代广场委托经营管理合同》亦应被解除。对原告该诉讼请求，本院依法应予支持。二、关于焦点二，原告要求解除与被告鉴江信用社签订的两份《个人购房按揭贷款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
据此，原告要求解除其与被告鉴江信用社签订的《个人购房按揭贷款合同》，本院依法应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告汇富房地产公司向被告鉴江信用社返还借款担保合同剩余贷款之请求，本院予以支持。汇富房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，鉴江信用社应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。被告鉴江信用社认为其不是适格的被告，本院第一次开庭追加其为第三人，后来列为被告，诉讼地位不明确。对被告这一辩称意见，本院认为，原告在变更诉讼请求时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将鉴江信用社列为被告，并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为鉴江信用社主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上，鉴江信用社作为被告参加诉讼，针对原告的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上的诉讼权利已获相当保障。其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理。本院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。鉴于鉴江信用社尚未就涉案商铺获得抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当汇富房地产公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，鉴江信用社可拒绝办理涉案商铺上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告朱冠旭与被告化州市汇富房地产开发有限公司于2016年1月29日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016012182、2016012183）；二、解除原告朱冠旭与被告化州市汇富房地产开发有限公司于2016年1月29日签订的两份《兴发时代广场委托经营管理合同》；三、解除原告朱冠旭与被告化州市农村信用合作联社鉴江信用社于2016年3月15日签订的两份《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：10020169911064047、10020169911066544）；四、被告化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱冠旭购买商铺首付款480000元、办证费23750共计503750元及利息（自2016年1月30日起按中国人民银行同期存款利率计至判决生效之日止）给原告朱冠旭；五、被告化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱冠旭已向化州市农村信用合作联社鉴江信用社归还的贷款本金71650.46元及利息44515.27元给原告朱冠旭；六、被告化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱冠旭尚欠被告化州市农村信用合作联社鉴江信用社剩余贷款本金398349.54元（利息另计）给被告化州市农村信用合作联社鉴江信用社；七、被告化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付商铺的违约金（以95万元为本金自2016年6月1日起按每月5‰违约金计至本判决生效之日止）给原告朱冠旭；八、驳回原告朱冠旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14722元，减半收取计7361元，由被告化州市汇富房地产开发有限公司负担。
小结：
为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。
将解除商品房买卖合同与解除银行借贷合同两种法律关系糅合到一起审理，解决了购房人在起诉开发商解除商品房买卖合同后，又要再次起诉银行解除借贷合同的问题。这种替代性方案将降低购房者诉累与节约司法资源，值得探究与学习。
