一、标题

委托购房中所购房屋产权一般归委托人所有

二、案情简介

2010年10月，李达康初到广州做生意，考虑其经常出差非洲，故委托其好友侯亮平，以侯亮平名义在南沙区按揭购买一套价值200万元的房屋，其出国做生意2年期间，侯亮平与妻子钟小艾可免费入住该房屋，侯亮平表示同意。

2010年11月，侯亮平以其名义与广州市某房产开发有限公司签订一份《房屋买卖合同》，购买该公司开发位于南沙区一套房屋，价款为200万元。2010年11月，李达康与侯亮平签订《委托购房合同》，通过李达康银行账户向侯亮平转账80万元作为首付款，侯亮平再向该房产开发公司支付80万元首付款、相应税费，剩余购房款以侯亮平的名义向银行贷款，李达康每月向侯亮平转账支付该笔月供贷款。2010年12月，广州市房管局将房屋登记在侯亮平名下。该房地产公司按合同约定期限将房屋交付后，侯亮平对房屋进行装修并与妻子钟小艾入住至今。

2013年2月，李达康从非洲回广州定居，要求侯亮平退出案涉房屋。恰逢广州市南沙区房价高涨，侯亮平不同意搬走，并表示该房屋以其名义购买并以其名义向银行贷款，其才是该房屋最终产权人。

双方协商无果，李达康向南沙区人民法院起诉，请求法院确认其与侯亮平签订的《委托购房合同》合法有效，请求法院判决侯亮平将案涉房屋过户至其名下。

三、争议焦点

1. 李达康与侯亮平签订的《委托购房合同》是否合法有效？

2. 李达康请求法院判决侯亮平将案涉房屋过户至其名下是否可得到支持？

四、法院判决

1. 法院经审理认为，原被告双方签订的《委托购房合同》没有违背法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。

2. 按相关法律规定，房屋所有权应以产权证为准，但为慎重裁判，法院依职权进行查证，结果发现房产公司收款收据存根上和银行收贷收据存根上留有“侯亮平交款”字样，但李达康提交转账记录与《委托购房合同》证据相吻合，可认定李达康委托侯亮平购买案涉房屋。故判决位于南沙区案涉房屋归李达康所有,侯亮平于判决生效之日起十五日内协助李达康办理房屋转移登记手续,将上述房屋转移登记至李达康名下。

五、法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第三百九十六条　委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第三百九十九条　受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。

第四百零一条　受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。

第四百零二条　受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

第四百零四条　受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。

2.《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

六、类似案例

关慧玲、郑焕秋所有权确认纠纷二审民事判决书，（2016）粤01民终13015号

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、落款时间为2012年12月18日《委托购房协议书》的效力。二、关慧玲主张确认涉案房屋所有权归其所有，并由郑焕秋、关苏女协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续的上诉请求，是否成立。对此，本院认定如下：

关于争议焦点一。

一审法院认定关慧玲的丈夫于2012年12月16日向郑焕秋、关苏女的儿子郑德全的银行账号转账入2797300元，双方当事人均无对此提出异议，本院予以确认。虽然双方均确认落款时间为2012年12月18日的《委托购房协议书》实为于2013年4月22日在律师的见证下签订，郑焕秋向德谊公司购买涉案房屋并支付购房款在前，该《委托购房协议书》签订在后，但根据该《委托购房协议书》内容，郑焕秋、关苏女确认涉案房屋为其代关慧玲购买，并确认已收到关慧玲委托购房的房款2797300元，且明确该房款2797300元“已最大限度包括购房房款、税金”及“受托办理购房所需的劳务费、交通费、误工费等”。郑焕秋、关苏女并于2013年4月22日即该《委托购房协议书》签订当日，向关慧玲出具《收条》，确认已收取关慧玲委托购买涉案房屋的购房款人民币2605412元。该《委托购房协议书》签订后，关慧玲支付了涉案房屋的契税及增大面积的购房款。一审法院认定关慧玲已向郑焕秋、关苏女全部支付了涉案房屋的购房款及相关费用，并无不当。关慧玲的丈夫代理关慧玲签订涉案《委托购房协议书》的行为，已经关慧玲追认，郑焕秋、关苏女主张该《委托购房协议书》并非关慧玲的真实意思表示，缺乏依据，本院不予认定。

《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”该法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，如上所述，关慧玲已向郑焕秋、关苏女全额支付了涉案房屋的购房款及相关费用。郑焕秋、关苏女亦依上述《委托购房协议书》、《收条》的约定，在涉案房屋登记至郑焕秋名下后，于2014年1月20日签署了《承诺书》及经公证的《委托书》。郑焕秋、关苏女虽主张该《委托购房协议书》是在被欺骗、被恐吓的情况下签署，并非其真实意思表示，但其提供的证据并不足以证明其该项主张，亦无证据显示其在上述法律规定的“一年”期限内行使了撤销权，故本院对其该项主张不予采信。郑焕秋、关苏女主张该《委托购房协议书》无效，缺乏依据，本院不予认定。

关于争议焦点二。二审中，关慧玲已向本院提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证实其具备广州市购房资格，其请求郑焕秋、关苏女协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续，合理有据，本院予以支持。一审判决驳回其该项诉讼请求不当，本院予以纠正，据实改判。郑焕秋、关苏女不同意协助关慧玲办理产权变更登记手续，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案房屋尚未转移登记至关慧玲名下，其请求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。一审判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。

上述关慧玲二审中提交的4份证据材料，除证据3以外，均不属于新证据，证据3并不足以支持其上诉主张，且是否具备广州市购房资格应由房地产登记机关审查认定，故对其为证明其购房资格提供的上述证据材料，本院均不予采纳。

综上所述，关慧玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

二审裁判结果：

一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1750号民事判决;

二、自本判决送达之日起10日内，郑焕秋、关苏女协助关慧玲办理广州市荔湾区龙津西路2xx号2xx房的所有权转移登记手续，将该房产过户登记至关慧玲名下；

三、驳回关慧玲的其他诉讼请求。

七、风险提示

1. 《委托购房合同》应注明以下事项：(1)要明确委托事项，即委托人委托受托人购买房屋位置、单价、总价等。(2)要明确委托费用。包括受托人的报酬和受托人在办理委托事务时所支出的费用，以及费用的支付方式和期间。

2. 委托购房往往发生于朋友、亲属等熟人之间，如委托时只通过口头委托没有留下任何凭证，日后则可成为纠纷的隐患。因此，建议在涉及房产等重大财产交易时，如委托他人以受托人自己名义购买，一定要事先签订书面《委托合同》。如因某种原因没有签订，应尽量补签或通过其他方式，搜集证据证明确实存在委托关系，以免受托人事后反悔，委托人最终陷入人财两空的困境。为稳妥起见，对于委托购房合同，应当进行公证。如受托人日后反悔，主张《委托购房合同》无效，委托人可以《委托购房合同》已做公证来维护自身合法权益。

3. 分析双方签订的《委托购房合同》是否符合《中华人民共和国合同法》第52条规定无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如不存在委托合同无效情形，实际出资人可以通过协商或诉讼途径要求名义产权人办理过户手续。
如实际出资人借用他人名义购买为规避限购政策等，该种行为不仅违背政府限购政策初衷，还违反社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义规避限购政策，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。

4.隐名购房并非全部是限购令导致的，还有实际购房人不能享受住房公积金贷款，而用他人名义购房并享受公积金贷款，以及因不具备购买经适房条件而委托具备条件的人购买等多种情况。为规避法律政策而委托他人购买房屋，可能有如下风险：（1）受托购房人反悔，想将受托购买的房屋据为已有。（2）如果受托购房人对外负有债务到期不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该受委托代理购买的房屋。（3）受托购房人意外死亡，受托购房人的继承人依法有权继承该房屋。（4）如果委托购房代理合同行为发生在受托购房人结婚后，若受托购房人与其配偶发生离婚纠纷，该房屋极有可能被受托购房人的配偶作为夫妻双方共同财产来进行分割。（5）如果该房屋产生房屋质量或物业管理纠纷，而受托购房人又怠于行使权利或故意不行使权利，则实际出资人欲维权将十分困难。