一、标题

香港人在广州购买房屋合同效力如何？

二、案情简介

2016年4月，买受人高小琴（香港籍）与出售人陆亦可（广州籍）签订《房屋买卖合约》，约定陆亦可将广州市天河区某小区房产卖给高小琴，建筑面积93.35平方米，交易总价268万元。

双方约定，在签署合约之日高小琴应向陆亦可支付定金10万；首期款100万高小琴应在合同签订十五日内结清，陆亦可应于2016年7月30日将案涉房屋过户至高小琴名下后，高小琴即应将尾款结清。

现已过该期限，陆亦可拒绝协助高小琴办理案涉房屋过户。高小琴向天河区法院起诉，请求依法判令：1.被告继续履行《房屋买卖合同》；2被告将案涉房屋交付给原告；3.被告协助原告到房管部门办理案涉房屋过户手续。

被告抗辩称：不同意原告全部诉讼请求。截至2018年4月20日原告不具备购买涉案房屋的资格条件。根据住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条规定，外国人购买境内房产应当满足以下两点条件：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

三、争议焦点

1. 原告是否具备在广州购买房屋资格？

2. 原告诉求是否可得到法院支持？

四、法院判决

法院认为：

1. 原告提交的《广州市外国专家局出具工作许可证》签发时间是2018年1月24日，显然截止2018年4月20日原告在境内工作不满一年，因此原告不具备购买涉案房屋的资格条件。

2. 涉案购房合同依法应当解除。现原告不具备履行涉案购房合同资格条件，原告诉求被告将案涉房屋过户合同目的不能实现，双方签订的合同依法应当解除，被告应当在本判决生效十五日内将购房款返还原告。

五、法律依据

1.《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》建房〔2010〕186号

（1）境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

（2）各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

A.有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

B.境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

2.《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》穗府办函〔2017〕50号

第一条规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。从化、增城区按现行政策执行。境外机构和个人购房，严格按照现行有关政策执行。

3.《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》2016年

第四条规定，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

4.《广州市市人民政府办公厅关于印发广州市人才绿卡制度的通知》穗府办规【2016】5号文

第五条第（七）项“非广州市户籍的境内居民可享受广州市户籍居民待遇购买自住房，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员可按国家有关规定购买1套自住房”的规定，若核实在本市无住房情况下，具备本市购房资格。

六、类似案例

蔡玉燕、杨国春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2016）粤0104民初42337号

法院认为：蔡玉燕与杨国春签订《房屋买卖中介合同》及《补充协议》时，广州市已实行住房限购政策，且蔡玉燕、杨国春在《房屋买卖中介合同》中特别约定该房屋交易以全权委托方式进行，在《补充协议》中再次明确“买卖双方均知悉并同意由于名额限购原因，暂时不予办理该物业的交易过户手续”，即蔡玉燕、杨国春在签订合同时已明确知悉广州市的住房限购政策及杨国春不符合在广州市购房的条件，蔡玉燕所称其为香港人，不清楚广州市的限购政策的说法，与合同约定不符，不予采信。

买卖双方在明知杨国春不符合限购政策要求的情况下，企图以全权委托形式规避限购政策，且在合同履行过程中产生纠纷，双方对合同的最终无法履行均存在过错。现蔡玉燕、杨国春双方一致同意解除上述《房屋买卖中介合同》及《补充协议》，予以照准，违约责任应由双方各自承担。鉴于自双方签订合同起至今广州市房价上涨，解除合同后蔡玉燕可另行出售房屋，蔡玉燕未提供证据证明解除合同已造成其实际损失，故对蔡玉燕主张没收定金的诉讼请求，不予支持。对杨国春主张蔡玉燕返还定金300000元的反诉请求，予以支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2017年6月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，蔡玉燕与杨国春就广州市越秀区珠光东路荣利新街29号房屋的买卖关系所签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，蔡玉燕向杨国春返还购房定金300000元；三、驳回蔡玉燕的其他诉讼请求。

七、风险提示

1. 外地户口在广州买房条件:（1） 购房者须具有合法有效的身份证和户口薄等身份证明；（2）港澳台人士或外籍人士,在广州可购买一套住宅,且需要提供一年或以上的在广州的居住证明和工作证明；（3） 购房者的家庭成员必须在广州没有购房记录；（4）购房者必须信用良好,收入稳定,并有一定的还款能力；（5） 相关部门规定的其它条件。

2.哪些人可以申请人才绿卡？在广州地区工作、创业的非本市户籍国内外优秀人才，可申领广州市人才绿卡，作为在广州市居住、工作的证明，可用于办理个人事务。凡符合本市引进人才需求，每年在本市创业或工作超过6个月的，非广州市户籍的境内居民，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久(长期)居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员，在本市有合法住所，符合以下条件之一的，可申领人才绿卡。

3.境外（含港、澳、台地区）个人在内地买房贷款条件：（1）年满18周岁(不然得由监护人代为办理)；（2）港澳台人士提供身份证、回乡证、台胞证；（3）在中国境内尚未购买自住商品房；（4）香港的收入证明或香港税单或深圳的收入证明和银行流水，特殊情况则以最新颁布法律、法规为例。