一、标题

商品房面积有差异，房款是否应退还？

二、案情简介

2017年7月，杨某购买某房地产开发商的房屋，双方签订的商品房买卖合同》约定：房屋总面积为89平方米，杨某支付完所有房款后，该开发商将房屋过户至杨某名下。杨某到案涉房屋测量面积符合约定并付完成所有房款，但在办理房屋过户手续时，被房管局告知该房屋有5平方米面积属于杨某与他人的共有面积。杨某要求开发商退还多计算的2.5平方米面积差价房款，协商不成后杨某向法院起诉。

三、争议焦点

1. 《商品房买卖合同》因关于案涉房屋面积约定条款是否具有法律效力？

2. 杨某的诉求是否可得到法院支持？

四、裁判要点

1.《商品房买卖合同》中内容并未违反法律强制性规定，应当认定为合法有效；

2.被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告返还案涉房屋面积差价款及利息12.5万元。

五、法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一） 面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二） 面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

六、类似案例

1.彭长仁、李玉莲等与始兴县盛世房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0222民初365号

本院认为，本案中，原告彭长仁与被告签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非被告将房屋公摊建筑面积免费赠送，因此，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款。涉案房屋产权登记公摊面积减少所导致房屋产权登记建筑面积减少，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，被告交付给原告彭长仁的涉案房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，理应承担违约责任并赔偿相应损失。                   

原告彭长仁主张被支付其面积差异款共计3678.54元，涉案房屋买卖合同仅对套内建筑面积计价面积的面积差异退补进行明确，但未对按照建筑面积计价面积差异退补方式进行明确。对于面积差异计算方式，本院采用总房款÷（套内面积＋公摊面积）×实际减少面积计算房屋建筑面积误差价款，即361259元÷（95.11平方米＋25.39平方米）×1.23平方米=3687.54元，与原告彭长仁计算一致，故对于原告彭长仁诉请被告支付其因建筑面积减少而多支付的房屋面积差价款3687.54元，本院予以支持。

同类案件处理要点：

如果是二手房买卖合同中未约定单价，应当认定双方之间的房屋买卖合同按整套计算面积。从惯例分析，二手房买卖中买方一般会到案涉房屋查看，买方一般对房屋实际面积有直观了解，故此对于买受方请求法院补充房屋差额面积差价，法院一般不予以支持。

七、风险提示

1. 房屋交易之前，买方不仅应当关注房屋的单价与总价，还应当到实地测量房屋的实际面积、产权面积。

2. 房屋交易前后，如因前后计算的房屋面积标准、公摊面积计算方式变化，造成争议但房屋实际面积并未发生实质性变化，一方主张补充差额补充价格，法院一般不予支持。

3. 房屋实际面积与产权证上面积存在差异，可能涉及到过户时共有面积表述不清。如在《房屋买卖合同》中已约定“以房产证权属界定面积为准”，相当于买方已知须房屋可能涉及到的共有面积。故此，法院认定买方已知悉该风险并应当承担由此引起的不利后果。