一、标题

房屋已出售，户口未迁走的法律责任认定？

二、案情简介

2016年8月，杨某与胡签订《房屋买卖合同》，约定胡某将房屋作价120万出售给杨某，杨某先付100万，尾款20万作为尾款支付。如胡某在2年内迁出该房屋所在地户口后，杨某即付尾款。如超过2年未将户口迁走，杨某有权获得该房屋且无须支付尾款。2017年6月，胡某与妻子杜某离婚，杜某获取该房屋后再婚并居住其中。2017年9月，杜某与其夫刘某、离异男孩小刘共3人将户口空挂在涉案房屋中。杨某与胡某协商不成致诉法院，要求胡某将房屋过户到杨某名下，并请求法院判决确认杨某无须支付20万元尾款。

三、争议焦点

1. 卖方未迁出户口是否违约；

2. 买方是否无须支付20万元尾款？

四、裁判要点

1. 卖方履行其迁出户口义务有瑕疵。本案中，杨某支付20万元尾款给胡某的前提是胡某在2年内将户口迁出案涉房屋。后来胡某与其前妻杜某离婚，再婚后的杜某、刘某、小刘无处落户，胡某只能将三人的户口空挂，并未迁出案涉房屋。由于胡某在履行《房屋买卖合同》存在瑕疵，胡某应当承担违约责任。

2. 根据公平原则，法院酌情判定杨某只支付10万元尾款给胡某。根据当前户籍政策，户口空挂只为解决居民的身份证和户籍问题，不影响新入户的房屋买受人包括动迁在内的任何权利。胡某未能在约定期限内将案涉房屋的户口其迁出有其客观原因，而且杜某等三人将户口空挂在案涉房屋中对买受人权益影响较小。故此，法院酌定判决杨某支付10万元尾款给胡某。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

2. 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？

答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。

六、类似案例

陈瑞堂、黄冬梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤06民终6296号

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审的争议焦点在于一审法院判决陈瑞堂向黄冬梅支付违约金25000元是否妥当。

本案中，陈瑞堂在与黄冬梅签订的《房地产买卖合同》中确认案涉房屋没有户口登记，但黄冬梅此后办理户口迁移手续时发现案涉房屋尚存在户籍登记，未能及时迁入户口。陈瑞堂作为房屋的出卖人，有义务审查清楚案涉房屋的户籍登记情况，并确保承诺的真实性，由于陈瑞堂未尽到谨慎的审查义务，且在房屋出售后的合理期间内亦未将该户籍登记迁出，对黄冬梅的合同权益造成侵害，构成违约，黄冬梅诉请陈瑞堂承担相应的违约责任，依法有据，应予支持。至于违约金数额的问题，考虑到黄冬梅的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院参照双方当事人合同约定的违约金计算标准酌定陈瑞堂支付违约金25000元，较为公平合理，本院予以维持。陈瑞堂上诉主张一审法院酌定的违约金数额仍过分高于黄冬梅的实际损失，但未提供相应的证据予以证实，故本院对陈瑞堂关于继续调低违约金数额的上诉主张不予支持。

至于李奕权的责任问题。本案处理的是陈瑞堂与黄冬梅之间的房屋买卖合同关系，黄冬梅诉请陈瑞堂承担违约责任的依据是双方于2015年6月8日签订的《房地产买卖合同》，根据合同的相对性原则，该违约责任应由陈瑞堂承担。如果陈瑞堂认为李奕权在履行其二人签订的《房地产买卖合同》中存在违约行为，对其造成损失，应承担相应的责任，陈瑞堂可另案主张。陈瑞堂诉请本案违约责任由李奕权直接承担，缺乏法律依据，本院不予支持。

七、风险提示

1.二手房买卖合同中，双方因户口迁出问题争议致诉，因户口迁移问题属行政管理范畴，法院一般会以争议不属于民事案件受理范围拒绝受理，故对买受人要求出卖方将户口迁走的诉求不予支持。

2.但买受人以出卖人逾期迁出户口为由要求其承担违约责任，则属于民事案件受理范围。

3.在《房屋买卖合同》中，如约定出卖人在某期限内将案涉房屋中的户口迁出条款，双方应当考虑除出卖人外，该房屋是否还有其近亲属等人挂靠的户口，出卖人是否存在迁出的障碍，违约责任应当明确约定。