一、标题
房屋认购资格的法律效力？
二、案情简介
2015年6月，杨某与某房地产开发公司签订《房屋认购书》并交付5万元定金。认购位于广州市内的一套房屋，房屋的位置、面积、价款、违约责任都在认购书中明确约定。三年过去，该司未通知杨某签订正式《购房合同》，杨某诉求法院确认合同有效，要求继续履行《房屋认购书》约定内容。
三、争议焦点
1. 认购书的法律性质如何认定？
2. 合同是否应当继续履行？
四、裁判要点
1. 认购书应当认定为商品房买卖合同。双方签订《房屋认购书》符合法律规定的合同成立要件。虽未以“商品房买卖合同”，但在该认购书中，明确约定认购房屋的具体信息，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律依据若干问题的解释》有关规定，应当认定为商品房买卖合同。
2. 本案双方应当继续履行该认购书。认购书是双方自由意思表示，并没有违背法律、行政法规强制性规定，应当认定为有效。故此，该司应当继续履行该认购书约定的义务。
五、裁判依据
1.《合同法》
第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
六、参考案例
李惠敏与广州市君涛房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0117民初3131号
本院认为，本案主要涉及以下两个方面的问题。
一、关于对本案认购书的认定问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及建设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告双方签订《上雅君庭楼宇认购书》，约定原告向被告认购涉案房屋，虽然双方未签订正式的《商品房买卖合同》，但因上述认购书已对双方当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交楼时间等进行了约定，且被告出具收据证明原告支付了全部购房款及预缴了税契费、物业专项维修基金，根据上述特征，双方签订的上述认购书应当认定为商品房买卖合同。
二、关于迟延交房违约金及计算标准的问题。
原告已履行了支付全部购房款及缴纳相关费用的义务，被告应依照约定交付房屋。但被告未能按照双方约定的时间向原告交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。由于涉案认购书没有对违约金计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告主张被告应以房屋总价款619958元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年7月1日起至2018年8月1日止支付迟延交房违约金于法有据，本院予以支持。
七、风险提示
1. 认购书约定内容明确，可被法院认定为是商品房买卖合同；
2. 商品房认购书签订后，购房者因为自身原因不能或不愿意购房的，开发商可不予退还定金。但双方不能就合同中的具体某条款达成一致而不履行合同，一般不会算是购房者个人的过错。故此，为避免争议，应在《房屋认购书》中约定“认购人在签订认购书之日起X日内与甲方正式签订合同，如对合同条款分歧导致合同未能签订的，甲方所收取的定金应予退还。”
3. 违反预约合同，造成购房者信赖利益损失，如法院确定开发商的赔偿责任，对于房价上涨部分的损失，不同法院会有不同判决结果。
4. 对于未能在认购书约定期限内签订《房屋买卖合同》，购房者以限令政策影响、家中经济变故无力付款、不熟悉正式合同条款等为由，均不能成为拒签理由。
