一、标题

虚假售房广告，损失怎么赔偿？

二、案情简介

某开发公司在售房广告与宣传资料中注明“有私人游泳池，有运动网球场”等内容，并在售楼处公开悬挂商品房建设用规划许可证，公开展示其广告宣传内容注明的“游泳池、网球场”等标识。杨某据此买该小区的房屋后发现该小区配套并无游泳池、网球场等设施而向工商局投诉与向法院起诉要求赔偿。

三、争议焦点

1. 虚假广告如何认定？

2. 赔偿标准如何确定？

四、裁判要点

1. 虚假广告。开发商在售房广告与宣传资料中承诺建成房屋后的游泳池与网球场等，但购房者在购得该房屋后发现并没有承诺中的配套设施。对此，工商局对开发商的虚假广告作出认定并处以行政处罚。此外，由于开发出承诺的配套设施不存在，这对杨某所购房屋的价值造成一定影响，杨某有权要求开发商赔偿其损失。

2. 补偿标准。开发商在售楼公告与宣传资料中承诺的配套设施没有实现，杨某基于对该宣传广告内容信赖才决定购买该房屋，并为此付出高于周边楼盘的市价。故此，杨某有权要求开发商赔偿其付出高于周边楼价的差额部分。（有部分观点，如杨某可主张因开发商虚假宣传原因导致其合同目的无法实现，起诉要求解除合同，要求开发商承担起所有损失。）

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一） 因重大误解订立的；（二） 在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（此种情形的虚假宣传不同于上述案例）

3. 《城市房地产开发经营管理条例》

第二十六条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

六、相反案例

1.纵亚东与惠州市隆基房地产开发有限公司、惠州市港荟星城商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤1303民初3945号

首先，涉案商铺在销售时是与其他商铺一起作为整体以“港荟星城”的名义进行宣传，宣传对全部商铺的整体规模、地理位置、交通状况等进行了说明，还包含“深惠一瞬间、厦深两小时”以及“无国界跨境免税低价国际直邮店”、“GUCCI”、“PRADA”等品牌宣传字眼。虽然以上宣传有夸大的成份，而且事后没有兑现，但是商铺投资对于普通老百姓来说属于价值较大的投资项目，根据一般的认知，购买者在购买前必定对商铺的价格、质量、周围地段、商场配套设施、交通、商铺后续收益的可观性等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告隆基公司在本案中的广告宣传词语并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，上述宣传信息并没有体现在合同上，也没有体现在合同附件上，因此广告宣传所作的承诺不构成合同的要约，仅是要约邀请。该宣传属于商铺的后续管理经营范畴，并没有导致原告纵亚东对其实际签订的合同内容产生错误认识，其购买涉案房屋系其真实意思表示。因此，被告不构成对原告的欺诈，不构成合同的解除条件，原告的主张没有事实依据，本院不予支持。

原告请求撤销双方签订的《广东省商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告基于此诉请被告返还已经支付的购房款、利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。

2.冯家星与余继光、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤0303民初7896号

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据深圳市中级人民法院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》签订前，被告瑞丰恒业公司曾对涉案商铺所在“中港金岸商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港金岸商业城，及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容，而被告余继光未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为，原告关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，原告有权行使法定解除权。

裁判结果：一、确认原告冯家星与被告余继光之间就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2019年3月14日解除；二、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告冯家星返还已支付的房款人民币806815元；三、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告冯家星支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2019年3月15日起算至付清款项之日止）；四、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告冯家星返还一倍的定金人民币60000元；

七、风险提示

1. 开发商交付的商品房不符合售房广告或合同约定，购房者可起诉要求承担违约责任，应当在法定期限内提出。

2. 购房合同虽约定售房广告不作为合同内容，但该内容对普通购房者产生重大误解的，购房者可以重大误解为由请求法院或仲裁机构撤销合同。

3. 购房者诉诸法院要求开发商实现宣传广告中承诺的配套设施，可能因属法律上不能履行的金钱债务而得不到法院支持。

4. 售房广告如对小区环境的注释，购房者应当清晰该配套实施是否属于规划范围外的，如购房者不能举证该配套设施对其购房价格产生重大影响，购房者以虚假宣传要求开发商承担违约责任，恐不被法院支持。