一、标题
《房屋买卖合同解除通知书》是否有效力？
二、案情简介
2016年12月，陈某将房屋出售给杨某，房款总价为180万，约定逾期付款按每日未付款的1‰支付违约金，如逾期付款45日，陈某有权解约。签约当日，杨某首付款100万后，陈某交房。
因杨某未依约支付尾款，陈某起诉要求解除合同。2017年3月，杨某付清尾款。2017年5月，法院生效判决驳回陈某要求解除合同的诉请，判决杨某支付陈某逾期付款违约金。2017年6月，陈某以杨某尾款逾期支付为由，两次发函要求杨某解除合同，但均被“原地址无此人”退回。2017年7月，陈某在本市报纸上刊登解除合同通知书后，起诉要求确认合同解除及后续违约金。
三、争议焦点
1.解除合同通知书的效力如何？
2.逾期付款违约金是否要支付？
四、裁判要点
1.解除通知的效力。陈某以生效判决之后行为起诉要求确认其解除合同通知的效力，不违反“一事不再理原则”。陈某首次起诉解除合同，已经生效判决驳回，其后虽两次发函通知解除被退回后登报声明，因此杨某付款行为发生在生效判决前，该判决已驳回陈某要求继续履行的诉求，之后杨某并无违约情形，故陈某诉求解除合同诉讼请求应予以驳回。
2.逾期付款违约金。双方已在《房屋买卖合同》中明确约定了杨某支付购房尾款的期限及其方式，但杨某在2017年3月才支付完成所有的余款，故应按照合同约定向陈某支付违约金。
五、法律依据
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五） 法律规定的其他情形。
第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
六、类似案例
本院认为：本案的争议焦点是：第一，原告主张解除《房屋买卖居间合同》的条件是否具备。本院认为，《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同约定被告在办理好证件三个月内支付尾款，明确尾款采用银行按揭贷款方式支付，虽然被告逾期支付尾款11天时间，但被告在办理按揭贷款过程中不存在拖延等人为因素，相反还是积极的办理和不断催促，且被告不能对银行付款时间进行控制。因此，原告主张解除合同的条件尚未成就。第二，被告逾期支付尾款是否要承担违约责任。被告逾期支付尾款11天时间事实，银行按揭贷款迟延放款并非系被告主观原因造成。对此，原告应持宽容态度。故原告之诉请本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：裁判结果，驳回原告郑永巧的诉讼请求。
七、风险提示
1. 催告对方履行合同义务或发出合同解除通知书，建议以EMS方式进行，注意在快递文件上注明内容并向快递单位、对方签收人员领取回执。
2. 在付款义务条款中，建议约定接受房款账户，以入账日期为付款义务履行期限，避免违约困扰。
3. 一方迟延履行尾款支付义务，守约方发出解除合同通知催告，应给予违约方合理履行期限。径直提出解除合同的，可能被反诉违约。
4.二手房买卖合同中约定解除条件成就的（或因对方预期违约、逾期支付尾款等造成合同目的无法实现），守约方提出解除合同，解除合同通知达到对方时合同解除。违约方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除通知合同的效力。
