一、标题

收房交钥匙，房屋非原状该如何处理？

二、案情简介

2018年12月，买方杨某与卖方李某签订《购房合同》，约定验房后签订《房屋交接书》作为占有转移的标志。卖方承诺签约后将按《购房合同》约定，保证在签约时至交接期间，房屋的附属与设施保持完整（不包含违章拆除部分）。

2019年3月，涉案房屋因落地窗等属违章建筑被当地房管局限制交易。2019年5月，杨某付清全款后并取得产权证。杨某在验收房屋时，发现涉案房屋存在空调、热水器、墙面存在损坏，同时落地窗被卖方拆除，属于重大瑕疵，不符合《购房合同》中约定交房条件，遂诉请求卖方因房屋现状与《购房合同》约定不符，交付房屋存在重大缺陷为由，赔偿其损失共计8万元。

三、争议焦点

1. 违章拆除是否合法；

2. 卖方交房是否违反《购房合同》约定的外观条件。

四、裁判要点

1、违章拆除是否合法。从卖方提供的房产登记信息来看，涉案房屋违章搭建且被限制交易，卖方排除限制交易时间在双方签订合同之前。因《购房合同》约定了装修不包括违章建筑部分，故买方要求卖方因拆除破坏了原房屋装修而赔偿的诉求，法院不予采信。

2、卖方所交房屋是否有违反《购房合同》约定的外观条件，属于重大瑕疵而违约。《购房合同》明确约定交房外观条件，虽然涉案房屋在交房时存在空调、热水器、墙面存在损坏，同时落地窗被卖方拆除，但这与涉案房屋的使用价值相比属于较小的瑕疵，远未达到拒收房屋的条件。但涉案房屋确实存在瑕疵，从损失评估结果与公平角度，法院酌定卖方赔偿买方两万元。

五、法律依据

1.《物权法》

第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

3.《广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》（2017）

三十一规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。

六、参考案例

1.田甜与佛山市上银物业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0604民初511号

（1）关于修复责任问题

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

本案中，原告在接收房屋后，在保修期内发现客厅西墙存在两道裂痕并在保修期内与被告沟通要求进行修复。被告虽然进行了修复，但未将凹痕进行填平，故被告应当对原告客厅西墙两条凹痕予以修复，并保证修复部位与客厅其他墙面无色差。本院酌定修复时间十五日。

（2）关于损失认定问题

本案中原告诉讼主张的损失有两项：其一是物业管理费损失；其二是租金损失。

关于物业管理费损失。物业管理费是原告与案外物业管理公司之间基于物业管理服务合同所产生的费用，与本案非同一法律关系，原告主张将该费用认定为本案损失并由被告进行赔偿，理据不足，不予支持。

关于租金损失。法院认为，原告在诉讼中确认按时收房并入住，客厅西墙凹痕属于质量瑕疵，非主体结构质量问题，影响美观，但并不影响居住使用及安全，其主张租金损失24000元，缺乏事实依据。综合考虑涉案房屋系被告开发建造，交付时存在质量瑕疵，且未及时彻底进行修复，给原告造成困扰，原告为此曾自行粉刷处理，必然会产生相应费用。综上，本院酌定被告补偿原告自行修复费用及修复期间的租金损失合计2000元。原告诉讼主张所超出部分，不予支持。

（3）法院判决：

（a）被告于本判决发生法律效力之日起十五日内对原告涉案房屋予以修复；

（b）被告于本判决发生法律效力之日起十五日内补偿原告自行修复及租金损失2000元；

（c）驳回原告的其他诉讼请求。

2.（相反判决）宋立与广东韶关广物投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0204民初1102号

（1）根据《商品房买卖合同》与《补充协议》：“出卖人履行维修及保修责任的，不视作延期交楼。买受人不得拒绝接受该商品房。买受人应对出卖人的维修及保修行为提供必要的便利，否则所产生的责任由买受人自负。”的约定，原告也应当按时办理收楼手续，存在的房屋质量问题，被告负有保修责任，若拒不履行保修义务，原告可依据合同约定追究被告的违约责任。

（2）本院认为买受人（原告）在房屋存在不是以对其正常居住造成严重影响的质量问题延迟入住，出卖人（被告）不承担合同中的约定逾期交房的违法责任。因此，原告以被告的房屋存在质量问题拒绝收楼，并以被告逾期交楼构成违约为由主张被告赔偿其违约金，证据不足，理由不充分，依法不予支持。

（3）判决结果：驳回原告宋立的诉讼请求。

七、风险提示：

买方因交房时房屋状态与《购房合同》等约定不符，要求卖方承担因房屋瑕疵的违约责任，法院一般会根据涉案房屋的瑕疵大小与《购房合同》约定条款等综合因素判定责任主体与承担比例。