一、标题

逾期未过户，理由足不足？

二、案情简介

2016年8月，杨某与刘某签订一份《房屋预售合同》，约定房款160万，定金10万，并约定了付款与交房时间，并在合同最后约定“房屋未经过房屋产权登记机关办理过户之前，除发生乙方逾期付款或甲方逾期交付房屋外，甲乙双方均不得毁约。否则，违约方应当向守约方支付房屋成交总价的20%作为违约金”，合同中关于违约条款均为空白。杨某按时交付了定金，刘某未按约定办理过户致诉。诉讼中，杨某主张房款总价的20%作为违约金，而刘某主张继续履行该合同。

三、争议焦点

1. 刘某是否有违约？2.违约责任如何认定？

四、裁判要点

1. 刘某违约。双方签订的《房屋预售合同》合法有效。杨某依约定支付了定金，而刘某未能按照约定履行其协助办理过户登记义务，致使该合同未能履行，构成违约。

2. 驳回诉求。刘某确属逾期履行办理过户登记的义务，但双方合同中只约定毁约违约责任，并未约定逾期履行所承担违约责任数额。在合同中没有明确约定情况下，杨某需举证。根据杨某单独提供证人李某的证言，不能证明刘某有毁约的行为。故此，本案不适用合同毁约约定条款，法院最终驳回杨某要求刘某承担违约责任的诉求。杨某如认为有损失或赵某毁约导致双方确实不能继续履行合同，杨某可另行提起诉讼。

 
五、法律依据

1. 《中华人民共和国物权法》

第六条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

2. 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》

第一条，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第五条，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

六、类似案例

1.张玉秀与董宏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）京0105民初13408号

法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，故双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告表示同意支付被告剩余购房款，故原告要求被告过户的诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据交易惯例，双方在办理过户手续之前应当先办理面签批贷手续，现原告证据不能证明被告有不配合办理批贷的情形，故其向被告主张违约金及赔偿损失的诉讼请求本院难以支持。被告称双方变更了付款方式，但其提交的证据亦不足以证明双方已经就付款方式变更及付款时间达成一致，故被告要求支付违约金及赔偿损失的反诉请求本院难以支持。

判决结果：一、原告（反诉被告）张玉秀于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）董宏购房款五十五万元；

二、被告（反诉原告）董宏于收到上述购房款后三日内协助、配合原告（反诉被告）张玉秀办理过户手续，将位于北京市朝阳区新房路X号院X号楼X层X号房屋过户至原告张玉秀名下，并将该房屋交付给原告张玉秀；

三、驳回原告（反诉被告）张玉秀的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）董宏的其他反诉请求。

2.孙琳琳与张春生确认合同有效纠纷一审民事判决书，（2018）豫0421民初940号

法院以为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案孙琳琳与张春生签订的房屋买卖协议，系采用合同书形式订立的，双方均在协议上签字，签字后协议依法成立，故孙琳琳要求确认与张春生于2015年1月25日签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定张春生于2017年4月25日前协助孙琳琳办理房屋过户手续，至今未办理，违反了合同约定，故孙琳琳要求张春生将房屋过户、交付的诉请，本院予以支持。双方约定有逾期未过户的违约责任，即支付违约金，现张春生违约，应支付孙琳琳违约金，双方约定的违约金不违反法律规定，故孙琳琳对违约金的诉请，本院予以支持。张春生的辩称意见，未提供证据予以证实，本院不予采信。

判决结果：一、确认孙琳琳与张春生于2017年1月25日签订的房屋买卖协议有效；

二、张春生于本判决生效后30日内将本案房屋过户、交付给孙琳琳；

三、张春生于本判决生效后10日内支付孙琳琳违约金（违约金自2017年4月26日起，按本金400000元，按月利率2%计算至实际履行之日）。

七、风险提示

1. 对于卖方是否需要履行协助过户。如果《购房合同》中有约定卖方需协助办理过户，法院一般会判决继续履行（即卖方协助办理过户）。

2.对于违约金认定。法院会根据证据综合分析，卖方是否有不配合办理过户手续的过错（卖方不协助办理过户原因在于卖方、买方或客观原因等）来判定违约金。