一、标题

出卖人在签订合同后私自将案涉房屋办理二次抵押，买受人是否可拒付首付款？

二、案情简介

2018年4月15日，郭某将广州市白云区某房屋抵押给某银行以担保其向该银行120万元借款。

2018年5月2日，买受人杨某与郭某签订《房屋买卖合同》，双方约定杨某以330万元的价款购买郭某的案涉房屋。合同签订当日，杨某支付8万元的定金。双方约定杨某支付定金与30%房款首付款后，其余购房款由杨某向某银行申请贷款偿还。

杨某在支付定金后到房管局查册，发现该房屋在2018年5月20日已被郭某向番禺区某小额贷款公司办理了二次抵押，抵押权数额为90万元。

杨某与郭某协商，要求郭某涂销该房屋的二次抵押权，否则杨某拒绝支付约定的首付款。双方协商无果，杨某向白云区法院起诉，要求解除《房屋买卖合同》并要求郭某承担违约责任。

三、争议焦点

1. 郭某在签订《房屋买卖合同》后，私自将案涉房屋进行二次抵押贷款，是否已违约？

2. 杨某是否可以拒绝支付首付款？

四、法院判决

1. 法院认为，郭某在签订《房屋买卖合同》后，擅自将案涉房屋进行二次抵押，改变了房屋原有的产权状态，违反《房屋买卖合同》中对该房屋产权状态的约定，亦严重损害杨某的利益。即使经过杨某催告，但郭某拒绝涂销该抵押权，声称该房屋在还没有过户之前，郭某都为该房屋的所有权人，其有权将该房屋办理抵押。郭某有能力在杨某支付首付款后涂销该二次抵押权，郭某的抗辩理由法院不予采纳。

2. 郭某的二次抵押行为严重损害杨某的合法权益，违反合同约定。故此，杨某有权拒绝支付首付款。法院判决双方解除《房屋买卖合同》，郭某向杨某退还定金与违约金。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

2.《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》

第九条规定，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

六、类似案例

卢德聪与李结荣、廖丽梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0607民初1105号

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。通过原告提供的转账支付凭证、短信微信记录及被告李结荣出具的2018年4月28日证明等证据，并结合第三人范志杰及中介方员工的陈述等，原告卢德聪关于其为涉案房屋实际购买人，第三人范志杰仅代为签订合同下定的主张，本院予以采信。原告卢德聪委托第三人范志杰与被告李结荣签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上达成，意思表示真实，内容合法，属有效合同，作为涉案房屋实际购买人，相关买方的权利义务应归属于原告卢德聪。2017年10月1日合同签订后，原告卢德聪已依约支付了购房定金120000元，并按照双方于2017年11月27日达成的新协议，向被告李结荣支付了购房首期款100000元以便于被告完成涉案房屋的抵押登记注销手续，但被告李结荣在收取上述款项后并未依约办理抵押登记注销手续，反而在2018年1月30日将房屋另行抵押给他人，被告李结荣的上述行为已构成违约，且另行抵押的行为致使涉案房屋已不具备继续履行的条件，故现原告诉请解除上述房屋买卖合同，并要求被告李结荣返还已付购房款220000元，合法有据，本院予以支持。

关于违约金，原告诉请被告李结荣按房价的15%支付违约金135000元（900000元×15%），符合双方合同第十三条第3点的约定，本院予以支持。关于原告诉请的中介费及按揭服务费，属于因被告违约而导致原告产生的实际损失，被告李结荣应予赔偿，但其中中介费应按实际已产生的中介费10000元予以支持，原告超出部分主张，缺乏事实依据，本院不予支持。

被告廖丽梅与被告李结荣系夫妻关系，且结合原告及第三人的一致陈述，被告廖丽梅曾配合原告至平安银行完成贷款的签字手续以配合履行涉案交易，由此可知被告廖丽梅作为被告李结荣的妻子对涉案房屋买卖是知情且认可的，而涉案债务发生于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告廖丽梅应对上述债务承担连带清偿责任。

判决结果：一、解除第三人范志杰代原告卢德聪与被告李结荣于2017年10月1日签订的《房地产买卖合同》；二、被告李结荣、廖丽梅共同于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告卢德聪购房款220000元；三、被告李结荣、廖丽梅共同于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢德聪支付违约金135000元；

四、被告李结荣、廖丽梅共同于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告卢德聪中介服务费损失10000元；五、被告李结荣、廖丽梅共同于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告卢德聪按揭评估费损失9360元；六、驳回原告卢德聪的其他诉讼请求。

七、风险提示

1. 双方签订《房屋买卖合同》时，应当在合同中约定房屋只有一个抵押权登记。买受人依据该房屋现状态进行合同约定。如出卖人没有征得买受人同意而在该房屋中办理二次抵押则属合同无效情形，出卖人应当承担由此带来的违约责任。

2. 买受人在签订《房屋买卖合同》之前，应当在房管局查册，清晰房屋产权登记与权利负担信息以确保日后合同顺利履行。

3. 房屋出卖人如在与他人签订《房屋买卖合同》后，基于诚实信用原则，一般不应当在案涉房屋中办理二次抵押。如没有涂销二次抵押，很可能因无法履行过户手续等违约事由，而被买受人要求承担违约责任。如果确因要在案涉房屋中来办理二次抵押，应当在《房屋买卖合同》中明确约定。