一、标题
同居期间所购房屋产权应由哪一方所有？
二、案情简介
陈先生与李小姐是大学同学兼恋人关系，毕业后一直居住在一起。2017年8月13日，陈先生与广州市某房产开发有限公司签订《广州市房屋买卖合同》，约定陈先生购买该司开发位于番禺区一套房屋，总价款为150万元。
2017年8月23日，李小姐向陈先生转账人民币15万元，并转账备注为“房款”。2017年9月份，陈先生向该开发公司转账55万元，剩余房款用其名字向某银行贷款。2017年10月以后至2018年8月，陈先生以其工资每月偿还月供。在相恋多年后，陈先生与李小姐因感情不和分手，李小姐要求将案涉房屋按照当初出资额折价给李小姐，陈先生不同意。双方协商无果，李小姐向法院番禺区人民法院起诉，请求确认其为案涉房屋共有权人。
陈先生辩称，涉诉房屋属于自己单独所有，且房屋贷款由自己独自偿还，税费和装修款亦由自己支付。另，李小姐至今未取得广州市购房资格，没有与陈先生共有房屋的法律基础，故不同意李小姐主张。
庭审中，李小姐、陈先生均认可购房时为恋爱关系。
三、争议焦点
1.李小姐为案涉房屋出资15万元是否可认定其是该房屋共有产权人？
2.李小姐诉求是否可得到法院支持？
四、法院判决
1.根据已查明的事实，李小姐向陈先生转账人民币15万元，在转账时备注为“房款”，转账时间为2017年8月23日，与陈先生向某房产开发公司支付房款时间相契合，故李小姐所提该笔款项系购房款的主张，本院予以采信。现陈先生称该笔款项系李小姐对其借款关系，但未能提供充分证据予以证明，故对于陈先生该项抗辩，本院不予采纳。
2.购买案涉房屋时，李小姐与陈先生尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉诉房屋，虽涉诉房屋产权登记在陈先生一人名下，仍应认定涉诉房屋由李小姐、陈先生共同所有。但由于李小姐未取得广州市购房资格，无法成为案涉房屋所有权人，故对李小姐要求确认其为案涉房屋共有权人诉求，本院不予支持。李小姐可就出资款及其他权益，另行主张。
五、法律依据
1.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》
第二条规定，婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居”的情形，是指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。
第十五条规定，被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的补充规定》
第一条规定，当事人起诉请求解除同居关系的，人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系，属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居”的，人民法院应当受理并依法予以解除。
当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
3.《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》
第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院(84)法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(18)条规定的精神处理”。
六、类似案例
李某1、杨某1同居关系析产纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终21268号
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第3条：“自民政部新的婚姻登记管理条例施行之日起，未办结婚登记即以夫妻名义同居生活，按非法同居关系对待。”第10条：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”同居生活期间双方财产形成“共同所得”必须同时具备两个条件，一是双方共同生活；二是双方共同劳动、经营或管理。只有同时具备上述两个条件，才能构成共同所得，否则应视为个人所得。
本案争议焦点之二是广州白马大厦一楼1407号商铺2011年度的经营使用权是否属于同居生活期间“共同所得”的财产。
首先，双方存在共同劳动、经营或管理的必要和可能。杨某1与李某1同为服装行业从业人员，同为广州市昇格时装有限公司股东，共同经营管理广州市昇格时装有限公司，杨某1还作为公司法定代表人处理公司事务，可见双方存在共同劳动、经营或管理的必要和可能。
其次，双方存在共同劳动、经营或管理的事实。李某1与杨某1均确认杨某1的交通银行存款账户40×××04发放了广州市昇格时装有限公司的员工工资（详见2009年8月7日至2010年10月26日的交易流水），而该银行账户与李某1的银行账户之间，杨某1与李某1的其他银行账户之间，都有多次大额款项的相互转账记录，杨某1还代李某1支付过大额款项（杨某1于2010年6月21日转账1000000元给案外人卢婉萍，附言备注“李某1汇款”），杨某1甚至持有李某1的银行卡代办转大额账业务（详见李某1提供的转账凭证），可见双方相互信任，共同使用资金，存在共同劳动、经营或管理的事实。
再次，双方共同劳动、经营或管理的财产包括广州白马大厦一楼1407号商铺。杨某1主张其交通银行存款账户40×××04按月支付了1407号商铺的租金给郑珠明（详见账户交易流水），虽然李某1不确认其关联性，认为上述转账属于广州市昇格时装有限公司与郑珠明的其他经济往来，但未提供相关证据予以反驳，故法院确认上述转账是用于支付1407号商铺租金的。鉴于李某1未提供证据证实其以个人财产负担了涉案商铺经营使用权的取得费用，结合杨某1持有关于1407号商铺2007年度、2008年度的《承包合约》，且杨某1、李某1均为服装行业从业人员的事实，在无相反证据的情况下，法院确认杨某1参与了广州白马大厦一楼1407号商铺的经营或管理，即广州白马大厦一楼1407号商铺系双方共同劳动、经营和管理的财产。
最后，因李某1未提供广州白马大厦一楼1407号商铺2011年度的租赁合同核对，在无相反证据的情况下，根据2007年度、2008年度的《承包合约》、2012年度《白马大厦第一层1407号商铺租赁合同》（2011年11月30日签订）和交易习惯，法院推定该合同签订时间在2011年1月1日之前，租赁期间为2011年1月1日至2011年12月31日，即该商铺2011年度经营使用权实际取得的时间发生在杨某1与李某1同居期间。
综上，杨某1与李某1在同居期间相互信任，财产混同，共同使用资金、共同劳动、经营和管理，而涉案商铺的经营使用权取得的时间亦发生在同居期间，因该商铺地处广州白马服装市场，是广州地区规模和交易量最大的中高档服装市场，对同为服装行业从业人员的杨某1与李某1来说，均有较高的使用价值，涉案商铺使用权作为同居关系存续期间取得的共有财产分割较为合理。但是李某1在该商铺经营中，付出了更多的劳动，也是主要管理者，对该财产有更大贡献。
现双方已解除同居关系，涉案商铺2011年度经营使用权的评估价为3411072元，结合杨某1与李某1的过错程度，以及对财产的贡献，由李某1分得60%，杨某1分得40%。因为涉案商铺是以李某1的名义订立的，并由其实际使用，故李某1应补偿给杨某1涉案商铺2011年度经营使用权价值40%的款项，即1364428.8元。李某1对涉案商铺经营使用权价值的评估结论有异议，认为评估资料并非其提供的，但李某1在持有商铺相关资料的前提下却拒不提供，其法律后果应由李某1自行承担。李某1如主张其以个人财产负担了取得涉案商铺经营使用权的费用，可另行主张权利解决。涉案商铺经营使用权属于同居关系存续期间共有的财产性权利，李某1在同居关系解除后实际使用且未支付相应补偿给杨某1，系双方未能析产所致，不能归咎于李某1一方，杨某1主张2011年1月1日起至清偿之日止的利息，无事实和法律依据，法院不予支持。刘某1主张与李某1共同享有夫妻关系存续期间取得的财产，可在李某1与杨某1析产后，另行向李某1主张权利，本案不作处理。杨某2经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。
七、法律建议
1. 男女在同居期间，双方共同出资购房较为普遍。虽然双方有着一定程度人身依附性，但其并未受家事法律规陈调整程度。同居关系期间一方出资给对方购买房屋并登记一方名下，因双方极少有签署《书面协议》，故在分手之后及容易产生纠纷。案例中，李小姐暂时不具备广州购房资格，法院判决该房屋归两个共有，则存在绕开限购政策，有刺激变相鼓励人们恶意滥用诉讼权利的嫌疑。故此，建议因限购原因无法成为共有权人时，释明其可就财产性权益另行主张。
2.对于同居期间对购买房产认定，该约定未违反法律强制性规定，应当坚持约定优先原则。同时，对于没有出资、但实际上对同居期间的生活、家务等方面投入过多的一方，可以考虑公平的原则予以适当照顾。
5.同居期间财产是否可分割。对于同居期间财产分割是法院判案难点。相关的法律依据只有一个相近的司法解释，就是最高人民法院颁布实施的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”据此，同居期间财产可分割，但须按照法律规定来分割。
同居并非长久之计，故此，建议天下有情人终成眷属，早日结束同居走入婚姻殿堂。
