一、标题
婚前购买婚后取得产权的房屋，应属于婚前个人财产
二、案情简介
2017年5月，祁同伟与广州市某房产开发公司签订《广州市房屋预售合同》，约定祁同伟购买该司开发建设位于广州市南沙区某小区房屋一套。
2017年7月，祁同伟与梁璐结婚。2017年8月，祁同伟取得案涉房屋的所有权证。2017年10月祁同伟与高小琴签订了《广州市房屋买卖合同》，约定祁同伟将涉案房屋以220万元的价格卖给高小琴。
梁璐知道此事，表示坚决反对，但祁同伟表示该房屋属于其婚前出资购买且只登记在其一人名下，其有权独自处置该房屋。双方沟通无果，梁璐向南沙区人民法院起诉称，案涉房屋虽登记在祁同伟一人名下，但该房屋应属于夫妻共同财产。祁同伟未征得其同意擅自将案涉房屋出售，这侵犯其合法权益。
梁璐向南沙区法院起诉，请求法院判令：确认被告祁同伟与被告高小琴签订的房屋买卖合同无效。
被告祁同伟辩称：案涉房屋为其婚前财产，其有权处置，不同意原告的诉讼请求。被告高小琴辩称：合同其与祁同伟签订的，且案涉房产已经办理过户手续，其属于善意，该买卖合同合法有效。
三、争议焦点
1.案涉房屋是否为梁璐与被告祁同伟所有，被告祁同伟是否有权处分。
2.祁同伟与高小琴签订的《房屋买卖合同》是否有效？
四、法院判决
1.案涉房屋属于祁同伟个人财产，祁同伟有权处分。
案涉房屋系祁同伟在和梁璐结婚之前购买，虽然祁同伟取得该房屋的所有权证的时间是在与原告梁璐结婚后，但这无法改变案涉房屋产权属于祁同伟的事实。案涉房屋登记在祁同伟一人名下，这属于祁同伟婚前个人财产，故其对该房屋享有处分权。
2.被告祁同伟与被告高小琴签订的《房屋买卖合同》合法有效。
本案梁璐称，二被告恶意串通，损害了其合法权益。因此，被告祁同伟与高小琴签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。事实上，被告高小琴通过其在山水集团公司的账户上支付了合理的对价，双方办理了房屋所有权转移登记手续，被告高小琴取得该房屋所有权。被告祁同伟与被告高小琴签订的《房屋买卖合同》并未损害任何第三方的合法权益，不符合《合同法》第五十二条中规定的关于合同无效的情形，应为合法有效的合同。
五、法律依据：
1. 《中华人民共和国婚姻法》
第十八条的规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。
2《最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（一）》
第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于《婚姻法》司法解释》（三）
第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
六、类似案例
王某、张某离婚后财产纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终7080号
本案在审理过程中，张某表示涉案房产为夫妻共同财产，分割时房屋的所有权归王某，王某按照房屋评估价值4119950元向张某支付对价款2059975元；如果认定涉案房屋为王某个人财产，张某主张婚前购房出资部分应为按份共有，由王某向张某返还婚前购房款出资并对财产增值部分向张某补偿共340274.93元，婚后共同还贷部分由王某对张某共同还贷部分及相应的财产增值进行补偿1424472.72元，即共补偿1764747.65元。对此，王某坚持认为涉案房产不属于离婚时未分割的财产，并且张某提起分割请求距离双方离婚已超过一年，已过诉讼时效，婚后房屋还贷部分是王某父母对王某个人的赠予，王某并无用夫妻共同财产进行还贷，并提供王某农业银行存款凭条、王子元的借条、收条及农业银行交易明细等证据。
一审法院认为：张某、王某在离婚时自愿签订《离婚协议书》，该协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，法院予以确认。《离婚协议书》中对财产处理的第1点约定婚前财产经双方协商归各自所有，鉴于广州市荔湾区柏瑞巷3号XX房的房屋是王某婚前购买的，登记在王某名下，故该房屋的所有权应归王某所有。关于张某婚前向广州市万科房地产有限公司支付的8万元购房款，因双方没有提供证据证明该款项为其他法律关系所形成，且上述房屋登记在王某名下，根据双方在离婚协议书中约定婚前财产归各自所有，因此，法院认定张某支付上述款项为对王某的赠与行为，不应返还，张某主张婚前购房出资8万元部分为按份共有，理据不足，法院不予支持。
由于双方在《离婚协议书》中并没有明确婚后为上述房屋还贷及相对应财产增值部分的分配问题，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。王某确实在婚后还了广州市荔湾区柏瑞巷3号XX房的银行贷款，该还贷部分属于夫妻共同财产，因此，根据上述规定，王某作为产权登记一方应对张某进行补偿。关于该房屋的市场价值，广州市衡信土地房地产评估有限公司在穗衡评报字（2018）第450号《房地产估价报告》中确定的估价结果，法院予以采纳。
因此，王某应就婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分对张某进行补偿，张某主张婚后共同还贷部分及相应的财产增值补偿款为1424472.72元，合理有据，法院予以支持，即广州市荔湾区柏瑞巷3号XX房的房屋归王某所有，王某应向张某支付补偿款1424472.72元。王某认为其没有用夫妻共同财产进行还贷的意见，因其提交的王某农业银行存款凭条、王子元的借条、收条及农业银行交易明细等证据，并不足以证明王子元的借款、取款是用于偿还上述房屋的贷款，故王某的主张，证据不足，法院不予支持。
七、风险提示
1. 婚前购买、婚后取得产权证的房产是否属夫妻共同财产？笔者认为房屋属于婚前个人财产。虽然房屋产权证的颁发在婚姻关系存续期间，但司法实践中会认为房产证的颁发是基于婚前个人购房行为的延续，并且房屋是由婚前一方个人独自出资购买，所以，此种情况应认定为房屋属于婚前个人财产，而不宜认定为婚后的夫妻共有财产。
2.如房屋系一方婚前签订购房合同支付首付款后购得，婚后登记在一方名下，如婚后双方共同偿还贷款，该房屋上是否为夫妻共同财产？婚后存在共同还款行为的，属于只是用夫妻共同财产偿还个人财产的情况，是一种债权债务关系，不能认定房屋为夫妻共同财产。在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。
3.如果房屋登记在一方名下，应当认定房产为一方的个人财产，另一方无权要求分割。如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。
4.婚后购买婚前由一方承租的房屋，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，应当区别情况分别处理：
（1）婚后以夫妻共同财产购买的该类房屋，属于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
（2）婚后一方以个人财产购买的房屋，是否应当认定该房屋属于夫妻共同财产，法律上没有明确规定，实践中并无定论。通说观点认为，应当尊重夫妻双方意见，如一方同意将另一方名字登记在房产证上，应视为夫妻共同财产，否则应视为夫妻一方的财产。变更房屋登记，在房产证上加署配偶的名字，视为将房屋一半赠与对方。夫妻双方应携带相关证件，办理变更手续。如没有对房屋份额做出特别约定，应认定房产归夫妻双方共同所有，各拥有50%的产权。
