一、标题
租赁期间，因拆迁造成的停业损失补偿费应归于承租人
二、案情简介
2016年5月20日，曾某与朱某签订《商铺租赁合同》，该合同记载“曾某租赁朱某位于广州市越秀区临街商铺用于经营五金店；租赁期共四年，出租方从2016年5月21日起将出租房屋交付承租方使用。该房屋租金暂定每年50000元，承租人按半年缴纳房租25000元。如因不可抗力及国家政策性拆迁等原因造成承租方无法经营的损失，出租方不承担任何责任。”
2017年8月份因为广州地铁扩建原因，曾某租赁的商铺要拆迁，按照拆迁政策，凡在本区域的经营者均给予拆迁补偿，由拆迁公司将拆迁补偿款统一发放，最终所有拆迁补偿款全入到朱某手中，曾某分文未得。
曾某找朱某协商无果，无奈之下向法院提起诉讼，请求法院依法判令朱某及时归还由拆迁公司补偿给原告补偿款15万元；判令被告承担本案诉讼费。
三、争议焦点
1. 租赁期间，由于拆迁而造成的停业损失如何确定？
2. 曾某的诉求是否可得到法院的支持？
四、法院判决
1.法院经审理认为，停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁商铺，给经营者造成停产停业损失的补偿。停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁临街商铺，给经营者造成停产停业损失的补偿。拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，该损失参照曾某上一年营业额来计算。
2.广州地铁因为公共利益需征用朱某临街商铺，其拆迁必然导致原、被告双方租赁合同无法履行，故原告停产停业损失与地铁拆迁存在直接因果关系。现被告领取了停产停业补偿，被告应当将该笔停产停业补偿给付原告。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国物权法》
第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
第四十四条规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:（一） 被征收房屋价值的补偿；（二） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
3.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（参照）
第二十三条规定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。
第四十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的辖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补偿费用支付期限等事项。
4.《深圳市房屋征收补偿规则》（参考）
一、因征收引起的停产、停业的补偿费
（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
（二） 征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：
能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。
（三） 征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。
六、类似案例
刘建明、广州国盾消防设施实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书， （2019）粤01民终13998号
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、刘建明领取的补偿款哪些部分应当支付给国盾公司、叶凌东；二、刘建明向案外人郑某的五万元借款能否抵扣国盾公司、叶凌东的租金。
关于征收补偿款。依据《广州花都至东莞高速公路项目（XX镇段）征收补偿作价确认表》显示，因涉案厂房部分被征用刘建明领取的补偿款项目包括建筑物和地上附着物补偿、停产停业损失补偿和搬迁补偿及按时搬迁奖励。按照以上补偿款项目的性质和通常理解，建筑物和地上附着物补偿应归建筑物和地上附着物的产权人或投资建设者所有，而停产停业损失补偿和搬迁补偿一般应由对被征用项目进行占有使用的主体获得，按时搬迁奖励亦是对使用人及时搬迁的奖励。因此，在征收标的物存在租赁的情况下，停产停业损失补偿和搬迁补偿及按时搬迁奖励原则上属于对承租使用人的补偿。当然，征收征用及拆迁补偿款的分配亦应当综合考虑权属人及使用人的约定及剩余租赁使用期限等因素。涉案厂房租赁合同虽因所租赁的厂房无规划报建而无效，但合同约定是当事人真实意思表示，合同第十一条属于对可能发生的因不可抗力无法履行或征收征用情况下双方权利义务清结的约定，一审法院将其作为双方补偿款分配的参考依据并无不当。结合刘建明所发微信的自认内容以及刘建明所领取的补偿款各项目的具体数额，一审认定刘建明应向国盾公司、叶凌东支付补偿款562996.87元及相应利息，并无不当，本院予以维持。
至于郑某五万元借款能否抵扣租金的问题。一审期间郑某到庭确认其是国盾公司经营管理人员，同意以该笔借款抵扣国盾公司的租金，并提交了借据原件。刘建明虽主张其已偿还该笔借款不同意抵扣，但其既未收回借据原件，又不能提供归还借款的证据，其已另行偿还借款的主张，本院不予采信。一审法院认定借款可以抵扣租金，并将刘建明应当返还的押金抵扣国盾公司、叶凌东欠缴的租金及电费后，判令刘建明返还国盾公司、叶凌东押金36015.6元，处理正确，本院予以维持。刘建明主张国盾公司、叶凌东还需支付场地使用费13938元，理据不足，本院不予支持。
七、风险提示
1.在商铺租赁期，如遇拆迁，因拆迁商铺给租赁经营者造成停产停业损失或剩余期限经营可得利润，拆迁人会按照拆迁政策给予相应补偿。在实践中，拆迁人往往将拆迁补偿款统一发放给房屋产权人。作为商铺承租人很难直接得到此项补偿，如果遇到出租人擅自扣留该笔补偿款，建议承租人可通过诉讼手段获得该笔补偿。
2.由于出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定。在大部分情况下，《租赁合同》为出租人事先拟定，一般对如遇到拆迁补偿款等情形没有明确约定，或直接约定停产停业补偿款归房屋所有权人。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项，人民法院会根据双方合同约定与合同法等法律、行政法规规定，按租赁合同纠纷予以裁判。
3.如从承租人角度，建议在《租赁合同》中明确如遇到拆迁，停产停业补偿款应归承租人；实际情况，基于租赁双方实力地位差异，大部分《租赁合同》均没有明确约定。如承租人无法在《租赁合同》中争取到该条款，建议应及时在租赁场所办理营业执照，在此实际经营并保存好经营盈利凭证（例如发票、缴纳税凭证等）。如遇争议，承租人主张出租人退还停产停业补偿款的诉求，则较容易得到法院支持。
