一、标题

物业费滞纳金不是物业公司可随意收取

二、案情简介

2012年10月5日，孙少平购买位于东莞莞城区某楼盘。某物业管理有限公司系该房产公司指定前期物业公司。2014年5月11日，该物业管理有限公司与孙少平签订《前期物业服务协议》，约定由该物业公司向小区提供物业管理服务，物业费按房屋面积1.2元㎡月支付。从2016年11月至2018年8月，孙少平应交纳物业管理费为2800元。因孙少平对物业公司服务质量有异议，一直没有缴纳物业费。后孙少平在妻子田晓霞的劝导下，到物业公司补交该物业费。由于双方在物业费滞纳金出现争议，物业公司拒收孙少平的物业费。双方协商不成致讼。该物业公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告孙少平支付拖欠原告物业费用2800元，滞纳金840元（2800元×30%），合计3640元；2. 判令诉讼费由被告承担。

三、争议焦点

1. 原告请求法院判决被告承担物业费是否可得到支持。

2. 《物业服务合同》中没有约定滞纳金，原告是否有权收取。

四、裁判要点

1. 关于原告要求被告支付物业费问题。原告按合同约定提供物业服务，被告作为小区业主，应按物业服务合同约定履行交纳物业费义务，由于被告未按期支付物业费，系被告违约，应承担本案民事责任。原告诉请被告应支付从2016年11月至2018年8月物业管理费2800元的主张，理由成立，本院予以支持。2.关于被告应否交纳滞纳金的问题。原告称其多次催收，被告拒不交纳物业费；被告辩称于2018年3月10日去交物业费，但原告以要求收取滞纳金为由拒收物业费。经查，原告存在拒收物业费的事实，且原告收取物业费存在按月、季、半年或一年正常收取的现象，故原告不应收取被告应缴物业费的滞纳金。对原告主张被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。

五、法律依据

1.  《《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年）》

第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（1） 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（2） 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 

2.  《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（2011年）》

第八条规定，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。

3.  《广州市物业管理暂行办法（2018修改）》

第八十二条规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金（抵押金、风险金）等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

六、类似案例

惠州市梁园物业管理有限公司与惠州市长江源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤1303民初4374号

法院认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，故本院对被告的拒付物业费行为不予支持。关于滞纳金的问题。虽然原告否认被告所述的有关原告在提供物业服务过程中存在的问题，但根据被告所提供的现场照片情况及原告对此所作的回应可知，原告提供的物业服务确实与涉讼物业服务合同约定和要求存在差距和瑕疵，考虑到当前物业服务行业不尽完善及其特殊性，且被告拒绝缴纳物业管理费确系事出有因，故本院对原告所主张的滞纳金不再予以支持。

六、风险提示

有判例观点认为，虽然《物业服务合同》约定若业主未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且业主并非无故拒绝交纳物业服务费，法院对物业公司要求业主支付违约金及滞纳费诉讼请求不予支持。

1. 对于物管费滞纳金标准，并没有统一标准。如《物业服务合同》没有关于滞纳金约定，则物业公司无权要求业主支付。如果滞纳金约定过高并且明显有失公平，可视为霸王条款申请法院撤销合同，而作为违约金性质的滞纳金，总额也不可以超过本金，滞纳金更不能说收就收。

2. 对有些业主而言，其遗忘缴纳物业费理由较多。例如有些业主家在北方，偶尔回来广州居住，其考虑忘记交费；有些业主家有多套房产，因长久不住在小区居住，平常工作又忙，可能会遗忘；有些出租率高的小区，由于物业公司很难通知业主，只能通过在门上发催缴单等方式通知。上述因素均由可能导致业主没有及时缴纳物业费。业主本身没有过错，则此时物业公司要求其缴纳滞纳金，理由明显很难成立。

4.对于一些二手房业主，可能出现上一业主拖欠物业服务费，新业主被物业公司催缴物业费与滞纳金问题。除非在《房屋买卖合同》中有特殊约定，否则新业主对物业费与滞纳金一般没有缴纳义务。5.滞纳金标准不合理可申请撤销。根据合同法，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。在前期物业服务合同中，如果物管费滞纳金标准设定过高明显有失公平，就有“霸王条款”之嫌，可以作为可撤销条款，业主申请撤销。部分业主如果是因为对物管服务不满意，认为物管服务缩水违反《物业服务合同》约定而拒交物管费与滞纳金，需做好举证。