一、标题
租赁或买卖合同中的霸王条款无效，如何认定霸王条款？
二、案情简介
2017年6月7日，朱某看中白云区某处商铺。遂在商铺所有权人某公司提供的格式版本《商铺租赁合同》中签约。双方约定，该司将其名下位于广州市白云区的一套商铺出租给朱某。合同特别约定“双方一致确认，朱某承租期限为五年，每年租金递增17%。因此如租赁商铺整体空置率连续四个月，该司有权解除合同并扣除朱某缴纳的五个月押金”。
2018年5月2日，朱某发现周围同类商铺每年租金递增才为8%，且其它商铺空置率连续超过六个月，该司才解除合同并扣除两个月押金。朱某发现被骗，找到该司要求变更《商铺租赁合同》，但该司不同意。
朱某认为《商铺租赁合同》中的格式条款显失公平，故此起诉到白云区人民法院，要求法院确认该司提供的合同属于格式条款，并请求法院判决变更该合同。
被告某公司辩称：《房屋租赁合同》对不同承租人设定不同的租金递增比例与押金，这些条款事先经过双方协商一致，并非被告所提供的格式条款，请求法院驳回原告的诉求。
三、争议焦点
1. 该司提供给朱某的合同中约定每年铺租递增17%（其他商铺递增8%）、押金为五个月（其它商铺为两个月），该条款是否属于显失公平的格式条款？
2. 朱某诉求是否可得到法院支持？
四、法院判决
1、法院会对格式合同进行以下审查：第一，格式合同的提供方是否履行了必要的提请注意义务；第二，格式合同的提供方是否存在通过格式合同恶意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；第三，是否为当事人意思自治、自由选择的结果。
本案中，双方当事人所签订租赁合同是由被告提供的格式文本，通用条款中主要规定了承租一方即本案原告应履行的义务。根据《合同法》第54条的规定，对于显失公平的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，朱某根据其受损情况请求参照讼争合同约定变更对其明显不利的条款，以使双方的权利义务对等，应当得到支持。
2、本案格式条款是否违背了公平原则？
某公司在为朱某提供的《商铺租赁合同》中显然具有缔约主体上优势地位。朱某作为一名普通经营者，误以为其它同类商铺合同条款与条件类似，符合一般民众的普遍认知。在此种主观意识的支配下，朱某才接受对方事先拟定的格式合同条件，导致己方处于紧迫形势而不得不接受显失公平的合同条款，并事实上使己方为此陷于困境。故此，法院判决支持原告的诉求。
五、法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
2. 《中华人民共和国消费者权益保护法》
第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
3.《最高人民法院关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》
第八条规定，妥善审理消费者权益纠纷案件，促进诚信、有序、健康、繁荣的消费市场环境的形成。要严格执行侵权责任法、消费者权益保护法等法律以及有关司法解释的规定，对涉及产品质量、流通服务、旅游消费、食品药品安全等纠纷案件，要及时受理、及时裁判。对容易形成热点的网络电信服务、网购团购、婴幼儿用品消费、文化产品消费与服务等领域的损害消费者权益纠纷案件，要加大审判力度，着重依法制裁以利诱、误导等方式欺诈消费者，设置消费陷阱或者霸王条款损害消费者权益等不法行为。要注意加强与政府有关部门和消费者权益保护等组织的沟通与交流，提高消费者权益保护审判工作的针对性、实效性及辐射效应。
4.《最高人民法院印发《关于为加快经济发展方式转变提供司法保障和服务的若干意见》的通知》
第四条规定，妥善审理消费者权益纠纷案件，保障和服务形成消费、投资、出口协调拉动的经济增长格局。要准确把握审理消费者权益纠纷案件的司法原则，既要依法维护经营者正当利益，也要注重保护消费者的合法权益，推动建立公正、有序、诚信的消费环境；正确认定消费合同效力，依法认定损害消费者权益的“霸王条款”无效，维护消费者的合法权益；妥善审理房地产开发和房屋买卖、租赁纠纷案件，规范房地产交易秩序；妥善审理个人住房、汽车、教育等消费信贷纠纷案件，引导建立健康、协调、有序的消费信贷秩序。依法惩处生产销售有毒有害食品、假药劣药、假冒农资等严重破坏市场经济秩序的犯罪行为。
5.《广州市工商行政管理局关于在我市实行格式合同文本备案制度的通知》（参照）
随着我市经济的发展，在市场交易活动中通过格式合同方式实现交易越来越普遍，利用格式合同中的“霸王条款”侵害对方当事人合法权益、实施欺诈的现象时有发生。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，经市政府同意，市局决定在全市实行格式合同文本备案制度。
格式合同文本中的条款不得含有以下内容：（1） 免除或部分免除自身责任；（2） 加重对方责任；（3）限制或排除对方主要权利；（4）拟定对方放弃权利的内容（5）限制对方寻求法律救济的途径。
对有“霸王条款”嫌疑，经行政告知三次以上，拟制企业仍不接受修改的，各分局应将拟制企业名单和相关证据报送市局合同处，由市局组织有关行政主管部门、消费者委员会、行业组织，并邀请专家学者、法律界人士以及消费者代表进行点评，并将点评意见通过报刊、网站、电视、电台等媒体予以曝光。
6.《东莞市建设局、东莞市工商行政管理局、东莞市物价局、东莞市房产管理局关于规范房地产开发经营行为的通知》（参照）
（三）规范商品房买卖格式合同条款。（1）房地产开发企业不得在商品房买卖格式合同中设定侵害购房者合法权益的霸王条款；不得故意涂改、删除商品房格式合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。（2）房地产开发企业使用商品房买卖格式条款订立合同的，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
六、类似案例
深圳深业物流集团股份有限公司与史允初租赁合同纠纷一审民事判决书， （2018）粤0303民初15034号
本院认为，被告与原告、第三人于2017年6月10日签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效、各方当事人应严格依约履行。
被告辩称合同中8.2，9.6，9.7条明确免除或减轻原告主要义务，排除被告的权利，未采取任何合理的方式提请被告注意该约定，属于无效的格式条款。本院认为，对于格式条款的效力，根据有关法律及司法解释的规定，应从是否遵循公平原则，是否采取合理方式提请对方注意，是否排除对方主要权利、加重对方责任，是否符合法律、行政法规的强制性规定等方面来判断。首先上述条款语义清晰，不存在理解上的困难或歧义。被告作为具有完全民事行为能力的商业经营者与原告签订涉案的租赁合同，双方的目的均为取得商业利益，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担其后果，该条款系原告作为出租方在经营过程中为规避商业风险、调整商业经营方向而制定的商业条款，虽为格式条款，但现有证据无法认为该条款排除了被告的主要权利或加重了被告的责任，不违反法律和行政法规的强制性规定，不属于被告所称的无效条款。
关于合同的解除，原告主张因租赁物业转型及整体改造需要，不能继续履行合同，故单方解除合同。被告辩称原告单方解除合同，应承担违约责任。本院认为依据涉案的租赁合同约定，若因租赁物转型，整体改造需要等因素导致原告不能继续履行本合同的，原告可单方面通知终止本合同，本合同自通知到达被告之日解除。根据已查明的事实，涉案物业于2018年3月份发布告示通知转型升级，且现在已由经营工艺品转型为二手车交易市场，本案存在合同约定的租赁物转型、整体改造需要的情形，故原告有权依据合同约定单方通知终止合同，原告于2018年3月17日向被告发出《解除合同通知书》的行为，符合合同约定的通知方式，不构成违约，涉案的租赁合同于解除通知书送达之日即2018年3月18日解除。
被告提出其并未收到该解除通知书，本院认为原告向被告发出解除通知书，虽被告否认收到，但原告提交的快递查询单显示，邮件由家人签收，且原告的特快专递详情单上注明了邮寄的内件品名为“解除合同通知书（笋岗工艺城822栋）”，收件人为史允初，邮寄的地址为被告在合同中载明的通讯地址，故本院认为原告已按照合同第10.1条约定的方式进行了送达，完成了通知的义务，被告提出的未收到通知的抗辩不成立，本院不予采信。
关于原告要求被告支付2018年3月21日至2018年4月12日期间的铺位使用费17173.188元的诉讼请求，本院认为虽然合同约定：“合同解除或终止后，乙方拒不搬离并继续使用铺位的，应按约定租金标准的两倍按天向甲方支付使用费，支付至乙方返还铺位之日止，”且涉案的租赁合同于2018年3月18日解除，但被告租赁的是商铺，按照常理，出租人在单方通知解除租赁合同时，应给承租人合理的时间收拾货物搬离及另寻物业经营或放置货物。本案中原告通知被告最迟在2018年3月27日前搬离，该时间明显不足以让被告搬离及另寻经营铺位，原告要求自2018年3月21日开始按照租金标准的两倍支付使用费，不符合商业惯例，且被告已支付了3月、4月的租金，使用商铺未给原告造成损失，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
七、风险提示
1. “霸王条款”是一些经营者单方面制定逃避法定义务、减免自身责任不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。个别商家利用信息不对称、供求关系不平衡，将不平等的消费条款强加给消费者。
2. 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”在一些《商铺租赁合同》中，商铺所有权人处于优势地位，其通过事先拟定的格式条款合同，让承租人接受“每年租金递增X%、如出租商铺停止营业X个月，出租人可没收押金并解除合同”等条款。建议承租人在签订合同之前，应了解同类地段商铺租赁条件，并争取同等条件。
从法律角度分析，基于民法意思自治原则，合同一方要证明格式条款中存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利或欺诈、胁迫等导致条款无效或可撤销的情形”有一定难度，建议签订合同时，应聘请专业人士对合同进行审核以降低法律风险。
3.在某些《房屋买卖中介服务合同》中如约定，“卖方收到定金后，中途不得借故中止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中1/2的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享。”这是中介利用其优势地位，对消费者作出的不公平、不合理的规定，剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利，消费者可在签订该类合同时，可要求将该种类条款删掉。
