一、标题

承租人擅自改动房屋建筑主体或承重结构，应承担违约责任

二、案情简介

2016年5月4日，朱某与李某签订了《房屋租赁合同》。双方约定：李某将其拥有广州市荔湾区一套房屋出租给朱某使用，租期为5年，租金为每月2000元整。朱某因使用需要对出租房屋进行装修或改动，须经李某同意并经政府有关部门批准；未经李某书面同意，朱某擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，朱某应向李某支付合同月租金的双倍金额作为违约金，若违约金不足以弥补李某损失的，朱某仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时李某有权终止合同。合同签订后，李某将涉案房屋交朱某使用。

2017年4月5日，李某发现朱某在涉案房屋内部增加隔离墙，遂要求朱某拆迁增加的隔离墙。朱某不同意，表示愿意适当增加租金。双方协商无果，李某将朱某某诉至法院，请求法院判令解除房屋租赁合同，由朱某承担违约金4000元，恢复房屋原状。

被告朱某辩称，其不认可李某提交的《房屋租赁合同》的条款，认为其只是隔出部分房屋并已征得李某口头同意。

三、争议焦点

1.朱某增加隔离墙是否属于擅自改动房屋建筑主体或承重结构？

2.李某诉求是否可得到法院支持?

四、法院判决

1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。该规定符合本案中承租人擅自增加隔离墙的情形。故此，朱某在涉案房屋内部增加隔离墙属于擅自改动房屋建筑主体或承重结构。

2.租赁合同履行过程中，承租人朱某擅自改变房屋主体结构，出租人李某可以解除合同并且要求朱某赔偿损失。双方后签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定“未经李某书面同意，朱某不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，由朱某向李某及第三方承担违约责任；朱某因使用需要对出租房屋进行装修或改动，须经李某同意并经政府有关部门批准；未经李某书面同意，朱某擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，朱某应向李某支付合同月租金的双倍金额作为违约金”。朱某抗辩已事先征得李某口头同意，由于其没有提供相应证据，法院不予采纳其理由。

故此，法院判决双方解除房屋租赁合同，由朱某承担违约金4000元，并在判决生效后20日内恢复房屋原状。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国物权法》

第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 

第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

六、类似案例

中铁建华南建设有限公司与钱梅坚租赁合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0105民初4246号

本院认为：

一、对于中铁建华南建设有限公司是否需要承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告应按照居住用途使用房屋，不得破坏房屋装修以及设施设备。双方中任何一方有违约情况发生，违约方应向守约方支付违约金，违约金为59600元，若损失超过违约金时，须另行赔偿。根据被告向本院提交聊天记录、电费发票、燃气费发票、原告使用9张门禁卡等证据分析，原告的工作人员在使用讼争房屋期间连续数月水、电、燃气费己超出正常家居使用的数倍，同时结合讼争房屋的损坏情况，可以合理推定中铁建华南建设有限公司承租讼争房屋后存在超出合同约定的用途使用房屋的情况，己构成违约，故钱梅坚主张要求中铁建华南建设有限公司按合同约定承担违约责任，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。现原告严重违约，被告要求原告支付违约金59600元，符合合同的约定，本院予以支持。

二、对于中铁建华南建设有限公司造成租赁房屋的损坏范围以及修复费用的确定。根据《商品房屋租赁管理办法》第十条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益；承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。而双方的《房屋租赁合同》约定，原告不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应照价赔偿。根据钱梅坚向本院提交房屋损坏和装修私自添附的照片、《维修报价清单》、房屋损坏照片视频、黄某的证人证言综合分析，本院可以认定原告在承租讼争房屋期间确定在不同程度上不合理地损坏讼争房屋，给被告造成了一定损失。现钱梅坚反诉要求中铁建华南建设有限公司赔偿修复房屋损坏的己花费的费用25000元，有上述证据为证证实，本院予以支持。

三、关于钱梅坚要求原告对擅自增设金属挂件、电源插座和在次卫、客卫、阳台、工人房墙壁上以及窗框上等6处共24个洞孔恢复原状问题。如前述，原告在使用讼争房屋过程中，确实存在在讼争房擅自增设金属挂件、电源插座和在次卫、客卫、阳台、工人房墙壁上以及窗框上等6处留有共24个洞孔等情况，钱梅坚要求原告恢复原状，符合合同的约定，本院予以支持。

四、关于中铁建华南建设有限公司是否需要赔偿涉案房屋维修期间的租金损失。中铁建华南建设有限公司在使用涉案房屋时确实对讼争房屋造成不合理的损坏，钱梅坚要求其赔偿维修房屋期间的合理租金损失，本院予以支持。结合讼争房屋的损害情况，本院酌定涉案房屋维修时间为15天，因此，中铁建华南建设有限公司应参照讼争房屋15天的租金标准赔偿房屋租金损失14900元给钱梅坚。钱梅坚要求中铁建华南建设有限公司承担一个月的租金损失29800元过高，本院不予支持。

综上所述，根据合同的约定，双方中任何一方出现违约情况的，违约方应向守约方支付违约金59600元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。由于中铁建华南建设有限公司的违约行为给钱梅坚造成的上述第二项和第四项的损失合共39900元，并没有超出中铁建华南建设有限公司向钱梅坚支付的违约金59600元的范围，所以中铁建华南建设有限公司不再赔偿损失给钱梅坚。

七、风险提示

1. 在租赁合同履行过程中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，这有法律明确规定。对于如何认定赔偿损失数额，建议出租人聘请专业第三方价格鉴定机构进行鉴定，作为损失的凭证。

2. 承租人擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损，出租人可以请求承租人承担侵权责任，也可以要求承租人承担违约责任。从维护双方权益出发，如承租人需根据自己的个性需求对租赁房屋进行格局变更或扩建等，建议应当征得出租人的书面同意，并约定租赁期限届满后租赁附加物的价值与归属。在商业租赁场地中，有些承租人因经营需求，一般会再次对案涉租赁场地进行装修，如涉及到变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，应当征得出租人同意。