一、标题

未按照建设工程规划许建设的房屋，租赁合同一般无效

二、案情简介

2016月9月，王某与陈某签订《房屋租赁合同》，双方约定王某租赁陈某位于广州市花都区一处房屋。租赁期限为4年，每年租金为9000元与押金为2万元，每年8月18日前缴纳当年租金，并约定双方的违约责任。

2017年7月，王某得知陈某出租的房屋并未取得房屋产权证与建设工程规划许可证，遂要求解除签订的合同。

双方协商无果，陈某将王某起诉至花都区人民法院，要求王某交付当年的租金并承担违约责任。

三、争议焦点

1. 王某与陈某签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？

2. 如合同无效，则陈某可主张哪些合法权益？

四、法院判决

法院审理后认为，案涉房屋未通过合法程序取得相关房屋产权证与建设工程规划许可证，且案涉房屋土地性质属于集体土地。案涉合同无效，原告依据合同主张的租金诉求无法得到支持。鉴于被告确实有占用使用案涉房屋，应当支付原告房屋占有使用费，驳回原告的其它诉求。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。 

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

六、类似案例

黄楷龙与周才军租赁合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0111民初14761号

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。

1. 关于房屋租赁合同的效力。原告主张涉案房屋的报建情况不清楚，被告确认涉案房屋未经合法规划报建手续。对此，直至一审法庭辩论终结前，双方都没有提交建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

由此，《房屋租赁合同》应为无效合同。被告将无合法报建的房屋出租给原告，而原告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因合同无效，被告收取的保证金33966元依法应当予以返还给原告，本院对原告的该项诉请予以支持。

2. 关于原告主张的装修款。本院认为，原告提交了与广州市御舍装修工程有限公司的装修明细清单及收据为证，但该公司是否具备装修资质不明确，双方亦没有签订正式合同、装修款项未出具正式发票也无双方之间的装修款交易流水等，故上述证据不足以证实原告所主张的装修损失的存在，对于原告要求被告赔偿装修款的主张，本院不予支持。

3. 关于原告主张的搬迁费、停业损失。原告认为补偿款中包含了原告的营业损失、搬迁费用等，但原告并未举证证实其存在营业损失或支付了搬迁费用，此外，原告亦未举证证实该款是属于应给原告的补偿款。故本院对原告的该项诉请不予支持。

4. 关于被告要求原告返还涉案房屋的主张。因被告向原告发送的《解除合同通知书》已明确要求原告限期搬离，故被告理应积极履行涉案房屋的交接、清理工作，但被告在搬离期限届满后，未主动收回场地，对涉案场地清场确认等事宜不清楚，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则，对此被告负有主要过错，本院对原告于2018年10月30日按期搬离的陈述予以采信。因原告按期搬离，实际已将涉案房屋交还给被告，故关于被告主张交还涉案房屋的诉请，本院不予调处。

5. 关于被告要求原告支付房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的租赁合同无效，但原告实际占有并使用了涉案房屋，因此仍应向被告支付占有使用费。被告于同年9月21日向原告发送《解除合同通知书》，明确表示“如你方按时按约搬迁及交付房屋的，我方可以考虑减免合同解除之日至你方实际搬迁之日的房屋占有费”，原告已按期于2018年10月30日搬离涉案房屋，故自被告发出通知至原告搬离的期间应属清理结算租赁事项的正常范畴，对于被告要求原告支付2018年9月21日之后的房屋占有费的主张，本院不予支持。双方确认费用交至2018年8月，故原告仍应向被告支付2018年9月1日至20日的房屋占有费，经核算，该期间的房屋占有费为7548元（11322元/月÷30天×20天）。

6. 关于被告要求原告支付电费2083.2元的请求，符合合同约定且原告不持异议，本院予以支持。

七、风险提示

1. 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如案涉房屋没有经过相关行政部门审批，双方所签订的合同，应属无效。合同无效的，因合同取得的财产应当返还。

2. 为防范因《租赁合同》无效导致双方的损失，承租人与出租人在签订租赁合同时，应当要求出租人提供房屋产权证明，否则出租人应当赔偿承租人损失。

3. 对于涉及标的较大的商业用途《场地租赁合同》，如出租人在租赁期限初期无法取得建设工程规划许可证等证明材料，应当在合同中约定出租人可提供该证明材料的具体期限，否则当算违约处理。