一、标题
开发商因大产权抵押无法办理过户，是否应当承担违约责任？
二、案情简介
2016年7月，陈某与某房产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定该公司将位于白云区某房产（以下简称：案涉房屋）按总价180万元出售给陈某，陈某一次性付款。合同中约定案涉房屋并未有抵押，该司应当在2016年8月15日之前将案涉房屋交付给陈某并办理过户登记。
2016年8月15日，案涉房屋已交付陈某入住。但由于案涉房屋存在抵押，该司一直未能为陈某办理产权登记手续。
双方协商无果，陈某将该司诉诸白云区人民法院，要求法院判决：1.协助办理案涉房屋的权属登记；2.按合同约定标准支付陈某违约金（至被告履行完毕之日）。
法院查明：2016年4月，案涉房屋登记在被告名下，被告用其开发的楼盘（包括案涉房屋）向某银行办理抵押贷款。
三、争议焦点
1. 该司因房屋大产权被抵押而导致无法办理房屋产权过户登记是否构成违约？
2. 陈某的诉求是否可得到法院支持？
四、法院判决
原告与被告双方所签的《广州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当据此行使权利，履行义务。原由于被告原因导致案涉房屋的被抵押而无法办理过户登记，现被告与某银行协商一致，某银行同意配合原被告办理案涉房屋的权属过户登记，法院予以支持。
关于违约金，因《广州市商品房买卖合同》中约定的抵押情况为“未设抵押”，且系因被告向某银行贷款未能偿还导致被告未在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，故被告构成违约，应当承担合同约定的违约金。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国物权法》
第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
2.《中华人民共和国担保法》
第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
4.《北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知》（参照）
第八条规定，房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
六、类似案例
广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富等与清远市威鹏房地产有限公司、清远市富域房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤18民终860号
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：君马仕公司要求威鹏公司支付违约金及赔偿损失应否支持。
根据君马仕公司一二审的请求，其主张的违约金及赔偿包含三项，其一是返还购房款利息，利息从2014年1月20日起按人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至2015年1月30日，从2015年2月1日起按照每月26000元计算。其二是要求按照《商品房抵偿工程款协议书》第八条约定按购房款的10%支付违约金。其三是要求威鹏公司按已付购房款一倍数额支付赔偿款。
对于君马仕公司主张的第一项购房款利息的问题。君马仕公司要求解除合同的理由是认为威鹏公司未能按照《商品房抵偿工程款协议书》的约定按时办理商品房买卖合同的网签手续。而上述协议书第二条第5项已经明确约定了办理网签的期限，即2015年1月30日前。故君马仕公司要求威鹏公司支付2015年1月30日之前的利息，没有事实依据。而对于2015年1月30日之后的利息，君马仕公司要求按照上述条款约定的每月26000元支付。上述条款是双方对于威鹏公司逾期办理网签手续所约定的违约责任，根据该条款的内容，应理解为在合同继续履行的情况下，违约方承担责任的方式。现因威鹏公司违反该条款约定，君马仕公司已经选择了解除合同，且一审判决也已经判决确认合同解除的效力，故其要求威鹏公司按照《商品房抵偿工程款协议书》第二条第5项的约定承担继续履行合同的违约责任，依据不足，本院不予支持。双方的买卖合同关系已于2015年8月8日解除，君马仕公司在解除合同的通知中要求威鹏公司在三日内（2015年8月11日前）退还购房款，而威鹏公司在合同解除后并未将购房款退还给君马仕公司，故君马仕公司要求威鹏公司支付利息，应当以已付购房款2261170元为基数，从2015年8月12日起计算至威鹏公司还清购房款之日止。
对于君马仕公司要求的第二项违约金的问题。涉案合同第八条约定“如本协议项下三套商品房因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房产证，乙方有权要求甲方支付不能交付商品房价款10%的违约金，提供其他房屋抵偿或赔偿一切损失”。根据本案查明的事实，涉案房屋确实存在查封、抵押的情况，且至今未向君马仕公司交付使用，故合同解除后，君马仕公司要求威鹏公司承担上述违约责任，本院予以采纳。涉案房屋总价款虽为2439733元，但君马仕公司实际支付的房款为2261170元（包括定金30000元及用于抵偿购房款的工程款2231170元），故违约金的金额为226117元（即2261170元×10%）。
对于君马仕公司主张威鹏公司按已付购房款一倍数额支付赔偿款的问题。君马仕公司以威鹏公司故意隐瞒涉案房屋抵押的事实，要求其支付已付购房款一倍的赔偿款。涉案房屋在2011年已经设定抵押，威鹏公司在签订《商品房抵偿工程款协议书》时是否存在故意隐瞒的行为直接决定其是否需要支付该笔赔偿款。双方在协议书第二条中约定威鹏公司保证涉案商品房未设定抵押，但双方在该合同上，已经明确约定该保证条款在2015年1月30日执行，合同签订的日期是2014年1月20日，如果君马仕公司对于涉案房屋已设定抵押一事并不知晓，其完全没有理由推迟该保证条款的履行时间。故可以认定君马仕公司在签订合同时对于涉案房屋被抵押一事是明知的，现其以威鹏公司故意隐瞒为由要求赔偿本院不予支持。
七、风险提示
1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。该条款保护商品房买受人在房屋被开发商事先抵押无法办理过户登记的救济途径与索赔数额。
2. 从检索案例分析，在商品房中遇到房屋大产权被抵押导致房屋无法办理登记概率较低。由于房屋被抵押登记，导致无法办理过户发生在二手房买卖中较多。在二手房买卖过程中，房屋买受人应当了解清楚房屋的权利属性，是否有办理过户的限制条件并在交易合同中明确约定违约责任条款。
