一、标题

房屋共有人恶意处分房屋，另一方该如何维权？

二、案情简介

朱某与李某是夫妻关系，朱某与陈某系母子关系。2017年7月，朱某将其位于广州市越秀区一套老房子以总价170万元转让给其母陈某并办理过户登记。

2017年10月，李某知悉后，要求朱某撤销其与母亲陈某签订的《房屋买卖合同》并将房屋过户到李某与朱某名下。但朱某坚决不同意，认为其母亲独自抚养其长大非常不容易。现其母亲已年老多病，其有义务将一套房子过户至其母亲名下，让其安度晚年。

李某不同意，双方协商无果。2017年11月，李某向广州市越秀区人民法院起诉，要求法院撤销朱某与陈某《房屋买卖合同》并将案涉房屋过户至李某与朱某名下。

三、争议焦点

1. 夫妻一方擅自处分共有财产是否有效？

2. 如何认定恶意处分共有财产？

四、法院判决

根据李某提供证据显示，虽然案涉房屋登记在朱某一人名下，但该房屋为朱某与李某在婚姻存续期间共同出资购买。从李某提供证据分析，陈某名下还有其它房产。即使朱某与陈某约定案涉房屋价款与周边房屋市场价格差别不大，但朱某与陈某签订《房屋买卖合同》，为杨某擅自处分其他共有人的财产，其已侵犯李某合法权益。判决如下：

1. 撤销朱某与陈某签订的《房屋买卖合同》；

2. 朱某在判决生效后将购房款退回陈某，陈某将案涉房屋过户至朱某与李某名下。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国民法通则》

第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 

3. 《中华人民共和国婚姻法》

第四十七条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。 

4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第四条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:（一） 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的。

六、类似案例

蔡海育、杨晓辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤20民终6207号

法院认为，涉案房产登记在杨晓辉、邱英嫦名下，系两人的夫妻共同财产，杨晓辉与蔡海育签订涉案合同转让涉案房产，并向蔡海育出具了共有人邱英嫦的委托书。但至本案诉讼期间，邱英嫦明确表示对杨晓辉单方出售涉案房产的行为以及委托书的真实性不予确认，亦不同意向蔡海育转让涉案房产，故杨晓辉事前未经共有人同意擅自转让涉案房产的行为构成无权处分，事后未取得共有人的追认导致涉案合同无法继续履行，违背诚实信用原则，构成根本违约，应承担违约责任。杨晓辉在签订合同时保证将会取得配偶的同意，在合同签订后经蔡海育多次催促，也出具了落款签名为其配偶的委托书，根据日常生活经验法则，蔡海育有理由相信杨晓辉的处分行为系正当行使家事代理权并已取得共有人的同意，其已在合理范围内尽到了审慎注意义务，对于合同不能继续履行并无过错。一审认定蔡海育具有过错欠妥，本院予以纠正。蔡海育上诉主张解除其与杨晓辉的房屋买卖合同关系，并由杨晓辉承担双倍返还定金责任，于理有据，本院予以支持。

但蔡海育已付的定金150000元已超出《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的“主合同标的额的百分之二十”，故杨晓辉承担的双倍返还定金责任应以287600元（719000元×20%×2）为限，超出部分的款项6200元（150000元-719000元×20%）应予认定为购房款一并予以返还。杨晓辉、邱英嫦为夫妻关系，涉案债务系发生于两人夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，邱英嫦亦应对上述债务承担连带清偿责任。

陈彦华、张婧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤06民终11259号

对于双方过错问题。陈彦华、张婧上诉主张陈彦华、吴绍异、谭韵庄对涉案《房屋买卖合约》无法继续履行均存在过错，不应由陈彦华全部承担吴绍异、谭韵庄的损失。经审查，已生效（2017）粤06民终8621号民事判决认定吴绍异、谭韵庄未提供合法有效证据证明张婧同意出售房屋，即陈彦华明知道涉案房屋按份共有人张婧不同意出售涉案房屋而擅自处分该房屋；吴绍异、谭韵庄在签订《房屋买卖合约》时已知道涉案房屋权利人登记情况，却未要求张婧本人到场签名，也未要求陈彦华出示张婧的授权委托书，其未尽谨慎注意义务。陈彦华与吴绍异、谭韵庄对于吴绍异、谭韵庄造成的损失均有过错。

同时，陈彦华在2017年1月16日对吴绍异关于纠纷起因是因房屋价格上涨的陈述予以认可仅能说明陈彦华有违约的故意，但不能以此推定张婧对于陈彦华出售涉案房屋是认可的，而后因房价上涨而毁约。综合本案案情，本院酌定对于吴绍异、谭韵庄造成的损失，由陈彦华承担90%的过错责任，由吴绍异、谭韵庄承担10%的过错责任。一审判决认定陈彦华承担合同解除的全部违约责任，处理不当，本院予以纠正。

综上，陈彦华应向吴绍异、谭韵庄支付房屋差价损失252000元（280000元×90%）。至于陈彦华、张婧上诉请求改判陈彦华无需退还定金30000元。经审查，陈彦华、张婧对于本案因陈彦华的违约行为而解除无异议，因此根据《房屋买卖合约》的约定，陈彦华应向吴绍异、谭韵庄退还定金30000元。

七、风险提示

1. 房屋以夫妻共有形式存在较为普遍。法律通说认为，夫妻双方在处理夫妻共同财产时权利具有对等性，但对于处理重要财产，如出卖房屋，任何一方都无权独自处分。如未征得对方同意情况下，一方单独处分财产，另一方可要求法院确认处分行为无效。

2. 如何认定房屋买受人在明知或应知情况下存在恶意？法院一般会综合根据案涉房屋出售的价格、房屋买受人与出卖人之间关系、双方是否实际支付价款及房屋交易时间作为判断。如在至亲之间的房屋买卖合同，如有侵犯房屋共有产权人利益，法院会建议双方采取和解或调解。但如夫妻处于离婚争议时，一方可能会擅自采取《房屋买卖合同》等方式转移夫妻共同财产，此时对方可通过法律手段维护其合法权益。