一、标题
因税费计算依据产生争议导致房屋买卖合同迟延履行无须承担违约责任
二、案情简介
2018年8月10日，原告曾某与被告李某签订《房屋买卖合同》，约定曾某购买李某位于南沙区的一套房屋，房屋总价款为180万元。房屋中的家具、电器、配套设施与装修等作为50万元。合同履行过程中，双方应当按照国家、广州市相关规定及补充合同缴纳各项税费。
2018年8月15日，曾某在合同签订后缴纳4万元定金。9月1日，双方符合网签条款，因案涉房屋成交价格低于政府指导价。双方协商一致，网签价格变为200万元。曾某缴税手续已在地税局受理中，但李某却拒绝配合签字而无法办理成功。
双方因增加部分税务由谁来承担产生争议无法协商一致，曾某到南沙区人民法院起诉，请求法院判决：
1. 被告李某继续履行合同并将案涉房屋办理过户至其名下；
2.被告支付违约金20万元。
三、争议焦点
1. 对于新增加税费没有约定，被告拒绝协助办理过户是否构成违约？
2. 被告是否需要承担违约金20万元？
四、法院判决
广州市南沙区人民法院认为，被告有配合到税务部门纳税，现在有证据不足以证明被告存在恶意不予协助办理纳税与过户的违约情形。对于由于变更网签价格导致增加的税费负担问题，双方在《房屋买卖合同》及《补充合同》中均没有约定，故此不能认定被告拒绝协助办理过户构成违约。故此对原告主张被告支付违约金的诉求不予支持。
法院判决：原告与被告继续履行《房屋买卖合同》，被告于判决生效之日起7日内协助原告将案涉过户办理过户。对于增加的税费，本着公平原则，双方各自承担一半，驳回原告的其它诉求。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条规定，出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》
第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
（一） 申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二） 权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三） 不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四） 法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
第四条规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
六、类似案例
谢瑞挺与河源市永和房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书，（2016）粤1602民初1309号
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，合同双方应受合同的约束。本案的争议焦点问题是：被告迟延办理买卖房屋的产权证，是否构成了违约，应否承担违约责任。
根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在2013年12月31日前将房屋交付给原告使用。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：被告应当在商品房交付原告使用后60日内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告在交楼后有责任以电话或书面方式通知原告在七天内协助办理房地产权属证书，并在180天内取得房地产权属证书，但因买受人的责任除外。
本案中，2014年1月15日被告在河源日报刊登《入伙公告》，定于2014年1月20日在营销中心办理入伙手续。2014年4月28日，被告将房屋交付给原告。2015年3月24日原告向河源市源城区地方税务局城区分局缴纳了买卖房屋的税费。2016年6月21日河源市国土资源局颁发了买卖房屋不动产权证。从以上事实可以证明，被告迟延办理房屋不动产权证，有原告迟延办理房屋入伙手续、迟延向税务机关缴纳房屋买卖税费的原因，也有被告未及时到房屋不动产管理部门申办的原因，因此，对迟延办理房屋不动产权证，双方均有一定的过错。被告认为迟延办理房屋不动产权证，也有房地产管理部门未及时办理的原因，被告对此主张没有提供证据予以证实，本院不予采信。其次，原告买卖的房屋是采取银行按揭付款，被告已实际向原告交付了房屋，被告协助办理的房屋不动产权证，是交付给银行进行抵押的，故被告迟延办理房地产权证，在经济上并没有造成原告的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据迟延办理房屋不动产权证的具体原因，以及迟延办理房屋不动产权证没有造成原告经济损失的情况，被告请求对违约金予以调整，理由充分，本院予以支持。根据实际情况，本院酌定由被告支付原告迟延办理房屋不动产权证的违约金2065741元×2%=41314.82元。
七、风险提示
1. 房屋买卖合同中，双方对于房屋价款是否应包括装修款或特定设备（例如煤气管道设备安装费用）等因事先没有约定导致争议。房屋出卖人因不能确定计算税费或因担心涉嫌偷税漏税而拒绝办理缴税不构成违约责任。
2.在房屋买卖过程中，如因增加双方之前没有约定税费而导致争议，如果双方均没有过错或存在违法情形，则一方一般不得要求对方承担违约责任，因违约责任以一方当事人不履行或不当履行合同义务而应承担的民事责任。
3.关于案涉房屋的计税标准。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六） 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
4.在二手房买卖中，具体计税标准应当以国家税务管理部门的核定为准，计税金额的核定不属于法院受理范围。根据《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为减少纠纷，二手房买卖过程中，建议双方对税费有准确的约定，并且房屋价格不应当低于当地房屋交易最低的计税价格，否则可能有被税务部门以签订虚假合同报低成交予以处罚的风险。
