一、标题

单方面变更房屋买受人，出卖人解除合同无须承担违约责任

二、案情简介

2018年9月10日，杨某与韩某签订《房屋买卖合同》，双方约定杨某购买韩某位于广州市花都区某小区房屋一套，价格为120万元，杨某签订当日支付2万元定金。双方在合同签订1个月内，双方到房管局办理房产过户登记，尾款由杨某向银行申请贷款支付。

杨某在合同签订当日通过银行转账方式交付了定金2万元。在2018年9月28日，韩某到花都区房屋管理局办理房产交易过户手续，但杨某通知韩某，其因其它事情无法到场，委托杨某妻子刘某到场。刘某以杨某配偶身份要求直接与韩某办理交易手续，韩某以合同相对方是杨某为由拒绝办理过户手续，双方发生争议。

韩某通知杨某要求其到场，杨某电话回复韩某：家里大事均由其妻子刘某把控。刘某知须杨某购房后，要求该房屋只能登记在刘某一人名下，且只能是刘某一人到房管局办理案涉房屋过户手续。

双方协商无果，杨某向花都区法院起诉韩某，要求其将案涉房屋过户至刘某名下。韩某辩称：合同约定我将案涉房屋过户到杨某名下，现在杨某没有征得我的同意擅自将合同主体变更为刘某。由于担心刘某贷款征信问题，房屋无法过户过错与原因在于杨某。

三、争议焦点

1. 房屋买受人擅自变更买受人主体，房屋出卖人是否有权解除合同并拒绝办理过户？

2. 杨某是否可以要求韩某承担因拒绝办理过户的违约责任？

四、法院判决

1. 法院审理后认为，原告擅自变更房屋买受人的行为未征得被告同意。由于被告担心变更房屋买受人主体后，买受人的贷款征信会有问题导致被告无法按时收取购房款，故此其有正当理由解除合同并拒绝将案涉房屋过户至刘某名下。

2. 本案中，案涉房屋无法办理过户的过错在于杨某，故其无权要求韩某承担因拒绝办理过户违约责任，驳回原告的其它诉讼请求。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（商品房，本案为二手房）

六、相反案例

杨柳、庄荣茂等与李健铨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0605民初9662号

本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》系签约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现被告以原告未足额支付定金及未经同意擅自变更买受人为由，拒绝继续履行房屋买卖合同，即本案的争议焦点为原告是否足额支付了定金及变更买受人是否构成根本违约。

对此，本院分析如下：第一、2017年3月9日，原告杨柳从银行取款88000元，当天与被告签订房屋买卖合同时，被告也在当天出具收取定金90000元的收款收据，原告称当天以现金支付定金90000元合理可信，被告出具的收款收据中并未注明以银行转账为准，其辩解出具收据给第三人待收款后再交收据给原告也不符合情理。至于两原告此后通过银行转账向被告支付的60000元，两原告称是因为广州已有限购政策，该款项是考虑到佛山也可能会出现限购政策，故通过银行转账方式支付定金以符合限购政策的要求，该意见合理可信，且从第三人与被告的微信聊天记录也可见，第三人是通知被告就该款项应另出具收据，被告以两原告转账支付的60000元即为其出具的收款收据金额的一部分的意见不能成立，本院不予采纳。

综上，原告并不存在未足额支付定金的行为，被告以此主张拒绝继续履行合同的理由不能成立。第二、原告庄荣茂已以其名义取得了银行同贷书，按一般交易习惯，原告庄荣茂办理同贷书时是需要被告签名确认。原告庄荣茂能以其名义办理同贷书，即可表明被告是同意庄荣茂作为买受人办理银行按揭贷款。被告辩解其办理同贷书时是签订的空白文件，并未能提供证据予以证明，也不符合一般交易习惯。两原告为亲戚关系，并不存在炒房以赚取差价的问题，被告作为出卖人，其收取购房款的权利也并不会因为买受人变更而受到损害，故购房合同虽然由原告杨柳签订，但办理银行按揭贷款及房产证落名为原告庄荣茂并未损害被告权利，也并不构成根本违约，被告以此为由拒绝履行合同的理由也不能成立。   

综上，原告并无根本违约行为，被告拒绝继续履行房屋买卖合同已构成根本违约，原告主张解除合同、被告返还已付款项150000元合法合理，本院依法予以支持。原告支出的中介费28000元按合同约定应由被告负担，原告主张被告支付此费用符合合同约定，本院依法予以支持。被告违约解除合同，按合同约定，原告主张被告支付购房款20%违约金656000元符合合同约定，本院对原告该项诉讼请求也予以支持。原告支出的按揭损失费5040元属于履行合同成本，在被告已支付违约金的情况下，本院对原告该项诉讼请求不予支持。

七、风险提示

1. 房屋买卖合同依法签订，若房屋买受人将《房屋买卖合同》中的权利与义务概括转让给第三人，变更房屋买受人一方的合同主体，必须征得房屋出卖人的同意。如房屋出卖人不同意变更，房屋出卖人可解除合同并无须承担违约责任。

2. 商品房买卖合同中，如在签订《房屋认购书》后，由于房屋买受人的征信出现问题无法办理贷款，而买受人又无法一次性付清购房款。房屋买受人可与出卖人协商通过房屋买受人寻找符合条件的新买受人承接与变更《房屋认购书》中的买受人主体，争取出卖人退还买受人定金。

3. 由于房屋买卖过程中，买受人由于种种原因须变更购房主体，应当主动与出卖人协商，争取出卖人同意并重新签订《变更房屋买卖合同主体协议书》等。如遇房屋出卖人不同意变更主体等情形，买受人可能会面临被没收违约金的风险。