一、标题

购买人不知是婚内共同财产，与夫妻一方签订的合同有效

二、案情简介

刘某在2017年9月与被告朱某签订《房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋以总价120万元出售给原告。原告在2017年11月份之前交付完毕购房款，被告在2018年2月份之前将房屋过户至原告名下。

2017年11月原告已全部支付完毕购房款，但被告在2018年1月15日将案涉房屋抵押给中国银行，用于其60万元贷款，导致案涉房屋无法过户至原告名下。

2018年3月15日，双方协商无果，原告起诉法院，请求判令：1.被告在判决生效后立即偿还其拖欠中国银行60万元，并将案涉房屋过户至原告名下；2.被告承担合同约定违约金共计15万元。

庭审中，被告妻子陈某申请参加庭审并诉称：原告与被告签订《房屋买卖合同》无效，虽然案涉房屋房产证上只有被告一人，但该房屋为被告与陈某在婚姻存续期间购买所得，应属夫妻共同财产。

三、争议焦点

1. 原被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？

2. 被告是否承担违约责任？

四、法院判决

法院认为，根据房管局等部门查询的信息及当事人婚姻关系证明分析，该房屋只登记在被告一人名下，但案涉房屋属于被告与第三人陈某在婚姻关系存续期间所购买。被告擅自将案涉房屋出售给原告，但目前证据证明暂时无法得出原告存在恶意行为。因此，法院判决：

1. 被告在在本判决生效后偿还中国银行60万元贷款以消除案涉房屋抵押权，并将案涉房屋过户至原告名下；

2. 被告承承担违约金共计15万元。

五、法律依据

1. 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》

第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一） 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二） 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》

第四条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:（一） 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；

4.《中华人民共和国物权法》

第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

六、类似案例

施有桃、顾卫章房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤13民终2341号

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据双方当事人在二审的上诉理由和答辩意见，本案争议焦点为：上诉人是否需要对被上诉人陈丽荣因支付被上诉人顾卫章相应款项承担连带清偿责任。

在施有桃、陈丽荣夫妻关系存续期间，被上诉人陈丽荣、被上诉人顾卫章和原审第三人签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，该合同合法有效。被上诉人顾卫章与被上诉人陈丽荣在其后签订的协议书，属于对上述合同的修改和补充，构成上述合同的重要内容。被上诉人陈丽荣违约不能办理完成涉案房屋的解除查封手续，被上诉人顾卫章有权要求解除合同并要求被告陈丽荣支付违约金和承担由此发生的费用损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。因上诉人施有桃无法提供充分证据证明被上诉人顾卫章、陈丽荣明确约定为个人债务或者婚姻法第十九条第三款规定情形“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”，应当承担举证不能的不利后果。故本案被上诉人陈丽荣对被上诉人顾卫章所负的债务，应当按属于上诉人施有桃、被上诉人陈丽荣的夫妻共同债务处理，上诉人施有桃应当与被上诉人陈丽荣承担连带清偿责任。一审判决施有桃应当与陈丽荣承担连带清偿责任，并无不妥，本院予以维持。

相反案例：

林芝、李思房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤04民终1727号

本院认为，在案证据显示，林芝与赵毅强于1991年9月5日结婚，婚姻关系存续期间持续至2017年5月。而《不动产权登记表》显示，案涉房产系赵毅强于2007年向珠海远大置业有限公司购买，并于2009年8月25日取得房地产权证。虽然《不动产权登记表》登记权属人为赵毅强，占有份额为全部，但案涉房屋实际系赵毅强在与林芝婚姻关系存续期间购买，且赵毅强在二审庭审中也认可房屋购房款是夫妻两人共同出资，依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款的规定，据此案涉房屋应认定为赵毅强与林芝婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。本案中涉案房屋的交易价格确定依据仅是基于李思对铭信公司的债权，李思与赵毅强之间订立房屋买卖合同，非真实的房屋买卖行为，李思并未向赵毅强实际支付房屋价款而取得案涉房屋所有权，这明显损害了林芝的合法权益。因此，李思与赵毅强于2015年10月22日所签订的《房屋买卖合同》应属无效。

七、风险提示

1. 夫妻一方出售婚姻存续期间的共有房屋，如房屋购买人对此不知情，根据房产证上只有一方名字断定房屋属该方所有，故此签订的《房屋买卖合同》应当被认定为有效合同。如房屋买受人对案涉房屋属于夫妻两人共同财产知情，由于房屋买受人存在恶意，夫妻一方可主张赔偿。

2. 案涉房屋由于被被告抵押给银行，导致无法在约定期限内过户至原告名下，故此被告应当承担违约责任。本案中，夫妻一方未经对方同意将案涉房屋出售给他人，对方可根据《物权法》规定向其主张权利。

3. 为减少诉讼成本，建议在购买房屋时，房屋买书人除详细查看案涉房屋产权登记信息外，还应当查清案涉房屋是否为出卖人夫妻共同财产。为稳妥起见，房屋买受人应当要求房屋出卖人夫妻双方在《房屋买卖合同》中签名，以抗辩出卖人夫妻一方以不知情为由主张合同无效。