一、标题

口头购房合同具有法律效力

二、案情简介

2013年10月，杨某与妻子刘某到佛山顺德工作。为找到合适住所，杨某找到当地好友陈某，向其表示愿意出价35万元购买陈某位于顺德区某小区两室一厅房屋。双方约定杨某先行支付2万元定金，杨某即可搬入案涉房屋入住。三个月后杨某支付全部购房款，陈某应协助杨某办理房屋过户登记。

由于双方是多年好友，双方对购房一事只是口头约定，当时并没有签订书面合同。2014年1月，杨某支付完成全部购房款给陈某，请求陈某将案涉房屋过户至其名下。恰逢案涉房屋被划入顺德区重点小学片区，周围房屋价格较之前大幅度上涨。陈某拒绝将案涉房屋过户到杨某名下。

杨某起诉至顺德区法院，要求法院判决认定双方口头合同约定有效，陈某应将案涉房屋过户至其名下。

庭审中，陈某抗辩：杨某分别向他支付2万元与33万元，该两笔钱都是他向杨某借款。双方并无书面《房屋买卖合同》，双方之间是民间借贷关系。至于杨某入住案涉房屋，是其考虑到杨某与妻子刘某在顺德暂无住宿，处于好友情谊，陈某将案涉房屋借给杨某与妻子居住。

三、争议焦点

1.口头达成的《房屋买卖合同》是否存在？

2.陈某是否应当履行协助过户义务？

四、法院判决

1. 当事人之间虽然没有签订书面形式的《房屋买卖合同》，根据杨某提供的录音证据，结合双方两次付款时间、数额与案涉房屋在交付时间内案涉房屋被划入顺德区重点小学片区导致周边房价暴涨分析，杨某提及的证据与理由更加充分。故此，应当认定杨某与陈某口头达成的《房屋买卖合同》存在。

2. 由于杨某与陈某口头约定的《房屋买卖合同》合法有效，故此陈某在杨某已全部履行完毕付款义务后，应当履行其协助过户义务。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国民法通则》

第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。 

2. 《中华人民共和国合同法》

第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 

3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

六、类似案例

宋小翔与朱新田、凌云青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤1622民初620号

本院认为，原、被告虽是口头约定房屋买卖，未订立书面合同，但是双方当事人自愿且真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，且被告也将房屋交付给了原告使用了13年多，原告并支付了大部分的价款给被告，故该房屋买卖合同是合法有效的。原告请求确认原告与被告的房屋买卖合同合法有效，本院予以支持。至于原、被告转让房屋价格的问题，虽2005年10月14日《收条》中载明的内容可以看出交易价格是73900元，被告凌云青没有在《收条》中明确写明房屋具体的转让价格，但从原告提供的纠纷发生后的录像光盘中被告凌云青陈述该房屋的交易价格在80000元以下的情况来看，足以认定原、被告双方的房屋转让价格为73900元。原告请求被告履行办理房屋产权（不动产权证号：隆私980177）变更登记至原告名下的义务，由于该办理登记过户手续是合同的后续义务，作为出让方的被告，理应履行该义务，故被告应当履行办理房屋产权变更登记至原告名下的义务。至于办理房屋产权变更登记手续发生的一切契税等费用，如何承担的问题，由于原告表示自愿承担，故本院予以准许。

被告朱新田认为被告凌云青没有处分权，擅自出卖共有房屋，提出该买卖合同无效的抗辩，两被告虽是夫妻关系，被告朱新田对该房屋享有共有权，但由于被告朱新田在被告凌云青将涉案房屋转让给原告并交付使用多年后，作为原告邻居的被告朱新田有理由应当知道该房屋已转让的事实，且被告朱新田未在合理期间内提出异议，故被告朱新田的抗辩，未能提供证据予以证实，理由不充分，本院不予支持。被告凌云青提出2005年10月14日《收条》的内容，非其本人所写，其仅在收款人后写下“预收现金伍万元整，凌云青签名”的抗辩，作为具有完全民事行为能力人的被告凌云青，在收条上没有内容的情况下签名，应当认知到在该收条中签名的利害关系，如果被告凌云青不知道该收条有内容的情况下，是不会签名确认的，且从2016年1月24日的被告凌云青写给原告《收据》的内容来看，可以推定出被告凌云青与原告是房屋转让的意思表示，且被告凌云青的抗辩也未能提供相关有效的证据予以证实，故被告凌云青的抗辩，理据不充分，本院不予支持。

被告凌云青提出2005年10月14日收取原告的50000元是房屋租金并不是房屋交易转让款的抗辩，由于被告凌云青未能提供证据证实其与原告存在房屋租赁关系而收取的50000元，在2005年时，该地段房屋的租金如此一次性收取50000元租金，有违常理，且原告也予以否认，故被告凌云青的抗辩，理据不充分，本院不予支持。

七、风险提示

1. 普通人购买房屋属于人生中大事，一般都会慎重行事，即使如此，也有小部分房屋购买人因种种原因较为随意而采取口头形式，没有签订书面形式的《房屋买卖合同》。如口头合同顺利履行则风险较小，如遇对方不予违约或拒绝履行约定的义务，房屋买受人的权利必定受阻。

2. 口头合同，只要其内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，没有存在《合同法》第52条规定的情形，应当认为合法有效。订立合同的主体之间是平等之间的民事主体，双方都具备民事行为能力与民事权利能力，意思表示真实并且不违背国家、集体的利益，应当认定为合法有效，对双方有约束力。

3. 即使有口头约定《房屋买卖合同》，出于维护交易安全角度，建议乙方在交谈交易时应当录音、买卖双方应当事后补签书面形式的《房屋买卖合同》或让第三人在场作为交易的见证人。