一、标题

不能以房屋未办理过户登记为由主张解除《房屋买卖合同》

二、案情简介

2018年8月，杨某与李某签订《二手房买卖合同》，约定杨某出资120万元，购买李某位于白云区一套两室一厅房屋，该房屋面积为60平方米。杨某在签订合同之日内支付5万元定金，在签订合同一个月内杨某一次性将剩余房款付清。杨某查看案涉房屋的房产证上产权人为李某。杨某基于对房产证上登记其名字信任，当日支付了定金。

2018年9月，杨某按照约定将剩余房款付清，李某也将房产证交付给杨某。双方约定一周到房管局等部门办理备案登记。一周后，李某致电杨某，称有人愿意出价140万元购买该房屋，李某愿意退还杨某购房款120万元。

杨某不同意，要求李某在约定时间到房管局等部门办理房屋过户手续，李某拒绝。

协商不成，杨某向白云区法院起诉，要求法院判决确认双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，李某协助杨某办理案涉房屋产权过户。

三、争议焦点

1. 案涉房屋未办理过户是否可导致《二手房买卖合同》无效？

2. 杨某的诉求是否可得到法院的支持？

四、法院判决

1. 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该规定是对房屋转移或变更所有权需登记，但并非对合同本身是否合法作出规定。故此，双方未对案涉房屋办理过户登记并不影响合同效力。

2.案涉《二手房买卖合同》合法成立并已生效，房屋买卖双方应当严格遵守。我国现行法律、行政法规并未规定房屋买卖合同应当办理登记手续才生效。李某抗辩有人出更高的价格，故此拒绝为杨某办理过户登记的理由不能成立。杨某已交付定金并将剩余购房款支付完毕，案涉房屋办理过户登记的手续条件已具备，故此李某应当在约定期限内为杨某办理过户登记。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国物权法》

九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2. 《中华人民共和国合同法》

第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法（2009）》

第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

六、类似案例

王家林与洪燕群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤2071民初10178号

本院认为，本案争议的焦点是王家林与洪燕群之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，本院分析如下：首先，从创二公司陈述以及涉案房地产买卖合同的约定、定金收据及中介费收据等证据可知，王家林通过创二公司居间介绍与洪燕群签订涉案房地产买卖合同购买涉案房地产，并按约定支付了房屋中介费及定金，符合一般房屋买卖的交易习惯；其次，鉴于涉案房地产未出房产证，且交易双方约定的付款方式为一次性付款，在涉案房地产未出房产证且未过户至王家林名下前，将未过户至王家林名下前所付购房款作为借款属正常合理的自我保护措施,不违反相关法律规定，在洪燕群未能举证证明双方存在民间借贷合同关系的情况下，不能简单地将已付购房款视为借款。再次，洪燕群称为借款的300000元在房地产买卖合同及补充协议并没有约定借款期限，亦没有约定如果洪燕群逾期不能归还则以房地产买卖合同中约定的转让成交价转让涉案房地产给王家林的意思表示，即没有以涉案房地产作为借款担保的意思表示。相反，从补充协议以及借条的内容可知，若涉案房地产出证后，王家林违约不按成交价购买涉案房地产的，则洪燕群不予退还该300000元，证明王家林是真实想购买涉案房地产的，否则如果是借款的话，不会如此约定不将借款本金退还；第四，洪燕群没有提供证据证明涉案房地产于签订合同时的交易价格明显偏低，从补充协议第6条的约定亦不能得出洪燕群有合同的解除权。综上所述，王家林与洪燕群之间存在真实的房屋买卖合同关系，双方将未过户前所付购房款作为借款不违反法律规定，本案为房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。

王家林与洪燕群及创二公司签订的房地产买卖合同及补充协议均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。洪燕群在收取王家林购房定金及部分购房款且涉案房地产已办理权属证书后，拒不协助办理过户相关手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”诉讼中，王家林表示愿意在涉案房地产过户时支付剩余购房款，且涉案房地产在本案作第一查封,不存在无法履行的情形，故王家林要求洪燕群继续履行房地产买卖合同并将涉案房地产过户至王家林名下的诉求，符合前述法律规定以及合同约定，本院予以支持。相应地，洪燕群要求解除房地产买卖合同及补充协议的反诉请求，没有事实及法律依据，本院予以驳回。根据权利义务对等原则，王家林应履行其付款义务，王家林应在代洪燕群清偿建行中山分行的贷款本息后向洪燕群支付剩余购房款（尚未支付的购房款700000元扣除支付给建行中山分行的贷款本金、利息及相关费用）。建行中山分行作为款项接收方，应协助配合王家林办理代为清偿手续以消除抵押权；洪燕群亦需配合王家林收取剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同约定应由王家林自行负担。根据补充协议约定，卖方违约将赔偿中介费给买方，另合同约定，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方承担，因此，洪燕群应向王家林赔偿中介费30000元、诉讼担保费2000元。因王家林没有提供发票证实律师费50000元已实际支出，故本院对王家林该项诉求予以驳回。

七、风险提示

1. 《房屋买卖合同》签订后，如遇房价高涨、其他买受人出更高的价格等原因导致房屋出卖人反悔，拒绝向房屋登记机关办理房产过户手续。出卖人主张《房屋买卖合同》未经过房管局等部门办理登记而无效的抗辩难以得到法院的支持。

2.虽然《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但该规定是对房屋转移或变更所有权需登记，但并非对合同本身是否具有法律效力作出规定。对合同效力的认定，应当以《合同法》第五十二条为准，即有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。