一、标题

未约定违约责任，开发公司迟延办理房屋产权证应当赔偿业主损失

二、案情简介

2018年9月，杨某与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定杨某购买该公司位于从化区一套房屋，该房屋价款为100万元，面积为110平方米，合同中并没有约定如房产开发公司迟延办理房屋产权证要承担违约责任的约定。杨某在签订合同当日交付4万元定金，在签订合同30日内一次性付清剩余房款，房产开发公司在收到杨某全部购房款后应办理相关权属证明并将案涉房屋过户到杨某名下。

2018年10月，杨某付清房款在收楼时发现，案涉房屋与《商品房买卖合同》中约定面积存在较大测量面积出入，双方约定重新测量。房产开发公司迟迟不安排人员对案涉房屋测量，杨某拒绝入住。

2019年2月初，案涉房屋《房屋所有权证》与《土地使用权证》一直没有办理下来。双方协商无果，杨某向法院起诉，要求房产开发公司因迟延办理房屋产权证而赔偿杨某的损失共3万元。

三、争议焦点

1. 由于案涉房屋测量面积存在出入是否构成房产开发公司拒绝办理产权证理由？

2. 《商品房买卖合同》中没有明确约定房产开发公司迟延办证的违约责任，杨某可否诉求要求赔偿？

四、法院判决

1.案涉房屋面积存在测量误差，杨某主动找房产开发公司协商处理，要求重新测量的理由具有合法性，应当得到支持。从现有证据分析，从杨某发现案涉房屋测量面积有误差到杨某向本院起诉，该期限已超过90日，房产开发公司有足够时间安排人员对案涉房屋进行面积测量，并在测量后为杨某办理“两证”。故此，房产开发公司的抗辩理由不成立。

2.根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》中没有具体约定房产开发公司迟延办证需承担违约责任，但从杨某提供的证据证实，案涉房屋由于面积测量出入导致房产开发公司迟延办证。杨某催促房产开发公司尽快案涉房屋的面积重新测量并办理“两证”，但房产开发公司迟迟不予办理，明确存在过错。故此，法院判决房产开发公司以每日房屋总价款的万分之一支付逾期办证违约金。

五、法律依据

1. 《城市商品房预售管理办法（2004修正）》

第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

2. 《建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定（2004）》

八、 第十二条修改为：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”

3. 《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

第三条规定，明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

4. 《中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引》（参考）

因开发商原因延迟办理房产证的。指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定（即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”）的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

六、类似案例

广州和裕然市场开发有限公司、广州南岭铁路房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤01民终22124号

本院认为：关于南岭公司是否有权行使不安抗辩权，迟延为和裕然公司办理涉案房屋的产权证。南岭公司主张在未收到第三期房款的前提下未办理房产证属于依法行使不安抗辩权。首先，南岭公司已经收取了和裕然公司8000万元的购房款，只有小部分购房款没有收齐，且涉案房屋已经交付给和裕然公司使用，故南岭公司以此为由不办理涉案房屋的产权证有失公平；其次，涉案销售合同并未约定和裕然公司不按期支付购房款，南岭公司有权迟延办理涉案房屋的产权证，且涉案合同亦约定了和裕然公司迟延付款应承担的违约责任，故南岭公司主张其可以行使不安抗辩权为和裕然公司迟延办理涉案房屋的产权证，理据不足，本院不予支持。

关于南岭公司迟延办证应承担何种违约责任的问题。按照涉案销售合同约定，南岭公司应在交楼之日起42个月内办妥房屋产权手续，并将房屋产权证明交付给和裕然公司，南岭公司迄今都未办妥涉案房屋产权手续，应承担相应违约责任，南岭公司以涉案房屋的房地产权证书于2014年9月才办理至广铁集团公司名下，且广铁集团公司至今仍未与和裕然公司签订正式销售合同为由，主张其不应承担迟延办证的违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。至于南岭公司提出涉案房屋存在先转让后审批的违法情形，故办理过户存在法律上的障碍的问题，属于广铁集团公司的内部关系，南岭公司不能据此免除其基于合同关系应对和裕然公司承担的责任。一审法院考虑到涉案销售合同约定的迟延办证的违约责任过高，且涉案房屋已经在2009年4月交付给和裕然公司经营使用，房产证未办理的问题对和裕然公司的经营和收益影响不大，最终酌定南岭公司应赔偿和裕然公司迟延办证的违约金为500万元，属于综合本案实际情况作出的自由裁量，本院予以尊重。

七、风险提示

1. 房产开发公司逾期办理房产证，如因为不可抗力或购房人的原因造成，则房产开发公司无须承担责任。但由于房产开发公司的原因造成逾期办证，除非双方在合同中有明确约定外，房产开发公司应当承担违约责任。如合同中无此条款条款约定，购买人依然有权要求房产开发公司承担侵权责任。

2. 房产开发公司逾期办理房产证，从房屋买受人维权角度，应当保留买受人通知房产开发公司《催促办证通知书》等凭证作为证据。对于房产开发公司逾期办证导致买受人一直在外面租房导致的租金损失等经济损失，买受人应当保留《租赁合同》等凭证。